盡管一個屬于房企的文化旅游發展時代已經來臨，但如何做好文旅地產項目依然需要一個有待完善和進化的市場。一面是市場逐步興起的文旅風，一面是還不夠成熟的文旅開發市場，在政策的扶持下，成都乃至全國的文旅項目是否能走出一條獨特的發展之路？
興起的文旅熱
文旅項目同旅游項目不同，旅游地產的核心資源在于景觀與自然資源，而純正的文旅項目需要文化產品和人文氛圍的營造。“文旅地產是 ‘文化+旅游+地產’，其核心是‘文旅’而不是‘地產’。其產品形式是‘文旅產品體驗和服務’。傳統模式上的地產開發做文旅項目實際上并不是純粹的文旅項目，同文旅一起興起的還有小鎮，但是小鎮在投入上相對文旅項目要小一些。”成都一文旅項目策劃負責人對新浪樂居表示。
11月8日，7個文化旅游項目簽約落戶四川天府新區。項目分別是：黃龍溪新型城鎮化項目、海航-龍泉驛文化旅游項目、恒大文化旅游綜合項目、新加坡仁恒國際文化生態城項目、法國勒芒文化體育園區項目、華熙國際投資集團文體及健康養生項目以及“全民玩藝”文化產業孵化基地項目。7個項目，單個項目投資總額均超過100億元，簽約總額高達2518億元。
在此之前成都地產市場已經有不少具有文旅性質的項目落戶。萬達位于都江堰的萬達城文旅項目；合景泰富位于大邑縣青霞鎮的合景•云上國際旅游度假區等。其實，早在在 2011年這一類項目在成都房地產市場已經出現了很多。如，藍光峨秀湖、保利石象湖國際鄉村俱樂部、華僑城、博客小鎮等項目等。
目前，我國的旅游地產分為五大類型——主題游樂型、景點依托型、民俗小鎮型、度假酒店型以及文創產業園型，而具有文旅性質的類型是主體游樂型，文創產業園型和民俗小鎮型。
文旅基本有兩大類，一個是商旅文，另一個是文旅商。眾所周知的迪斯尼就是文旅商，它主要是做文化產品，比如拍電影，因為有了文化產品的導入就有了消費力，從而產生延伸商業和商業機會；另一種商旅文，是做商業，但植入文化元素，一個商業模式再用文化來進行包裝，所以最后的盈利模式并不是來自于文化產品。
據《中國旅游地產發展報告(2015-2016)》白皮書顯示，2015年中國新增的723個旅游地產項目中以房地產開發與建設為主營業務的企業約占80%。顯然房企染指文旅項目已經成為一種現象。
另一份來自戴德梁行發布數據顯示，2015年全國10億元(人民幣)以上的在建旅游項目有2057個，50億元以上的在建旅游項目404個，投資額100億元以上的旅游項目185個。
一面是市場逐步興起的文旅風、小鎮熱，一面是還不夠成熟的文旅開發市場，同時在政策的扶持下，成都乃至全國的文旅項目是否能走出一條獨特的發展之路？
目前房企文旅項目開發重點不在文化上
由于文旅項目資金投入大，按照可持續發展的邏輯運轉需要開發一套新的商業模式。
目前中國大多房地產企業還沒有完成原始資本積累，上海交通大學海外教育EMBA特聘講師藏濤表示，“房企的開發重點并不在文化產品上，最后支撐房企的還是文旅背后的商業，文化部分就是幌子。”
他還表示，目前中國沒有標準意義上的文旅項目，都是文旅商或者商旅文，因為這類定位沒有盈利模式，文化產品創意也不夠好。文旅就是你通過文化產品的開發運營，產生一堆粉絲，然后這些粉絲沖著你的文化產品來旅游，這個就是文旅產品。成熟的文化產品就有運營模式，而文化產品比如古建筑、歌舞、動畫片，甚至雜技也可以說文化產品，有標準意義的文化產品從而帶動旅游人群，這就是標準的文旅，但中國還沒有形成這種開發模式。
事實上文旅項目的開發需要投資比較大，投資期限長、回收期慢。這類項目呈現的特征就是，“大投入大產出，中投入小產出，小投入沒產出。”所以對于開發商而言做文旅項目需要雄厚的資本儲備。
文旅項目也是一個長期投入的產品。迪士尼通常一個公司的運轉周期超過20年以上，“中國房地產企業還沒有完成原始資本積累，它的心思還不在文化產品上。”藏濤指出。
在中維國際董事長謝紹寧看來，文化是一種傳承，具有特殊性和地域性，歷史和民俗是需要時間沉淀的，與房地產企業開發模式不同，文旅項目回報周期長，付出的成本高，所以是完全不同的兩種金融模式，開發商在做地產時需要考慮成本和足夠的流動資金，這和做純粹的文旅地產是存在矛盾的。
另一方面在越來越激烈的房地產市場房企生存需要有土地儲備，需要迎合時下消費者的消費習慣，快速發展的同時還要兼顧文旅項目的建設是個矛盾點。四川中原地產顧問事業部總經理趙忻分析道，文化需要深入骨髓，從規劃到實體，從企業品牌到項目理念，從精神層面到景觀小品，從小策劃師到文化大師，從置業顧問到文旅管家。所以房企做文旅一般抓住對客戶最有效的的點去放大，文化反而成為附屬品。
做文旅項目形成對資源的壟斷
從長遠來看房企做文旅地產可以形成對資源的壟斷，比如稀缺的景區或者土地資源。這也是眾多房企試水文旅項目的原因。
成都萬達城預計占地面積5000畝，其所有土地均是萬達開發，這5000畝的占地不僅僅是提供持續的項目開發也是優質土地資源的占有，項目形成規模產生市場影響力。
同時有資本做文旅地產的開發企業做文旅地產也是很好的一個轉型機會。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍則認為，“房企投資文旅產業實際上也是希望走輕資產的路線。很多房企拿地的成本是比較高所以這個時候是不太可能去做此類傳統地產投資的。從實際情況看，很多項目實際上目前重投資，輕運營。后續如何以低成本的方式進行運營，顯然是一個較大的問題。目前房企布局的文旅項目大多是一些省會城市，此類城市整個消費能力不比一線城市弱，地方政府也有意識地培育此類項目。所以很多房企最近的商業項目其實都在試圖往文旅項目上靠攏，這個是一個轉型的地方。”
而市場對于文旅項目的需求也是催生其發展的一大因素。 “恩格爾指數顯示人們在生活、穿著方面的占比越來越小，文教娛樂方面的投入越來越多，消費占比不一樣了，現在偏向于文教娛樂，由于由于生活方式和消費發生變化，對于文旅來說，將迎來快速發展。
就成都市場而言有很多文化遺產可以支撐文旅項目開發，從邏輯上沒問題，但是需要政府給予一些政策導向才有機會盤活，通過文旅差異化競爭，達到去庫存的作用。”藏濤表示。
文旅地產是一項系統的工程，包括原始景觀與人造景觀的切合、文化資源整合與創造、產業重組和住宅建設，最終的目的是區域價值的提升和社會效益的最大化，投資大、回報周期相對較長的文旅項目，想很快看到回報是不理性的，文旅投資以終為始，房企做文旅項目如何做出產業影響力和規模是一個待攻克的難題。
