觀察房企拿地邏輯生態(tài)觀：退出江湖還是繼續(xù)活著？

      分析人士稱，規(guī)模性房企算土地賬，雖然也算單賬項目的成本利潤，但也算并表總帳。有些項目可能只做貨值或現(xiàn)金流，有的項目是承擔(dān)集團轉(zhuǎn)型的試驗田作用。而部分房企高管表示，當(dāng)前拿地其實算不過來賬，主要在賭政策。

　　是退出地產(chǎn)江湖，還是繼續(xù)活著？這是房企在拿地過程中的重要思量。

　　對于當(dāng)前房企拿地能否算得過來賬這一問題，記者采訪了多位房企高管。他們普遍的回復(fù)是，“算不過來賬。有賭的成分，主要賭政策。”

　　對賭，是房地產(chǎn)行業(yè)多年來踐行的生態(tài)觀。適者生存，不適者最終被淘汰。所以，近年來房地產(chǎn)行業(yè)中百強房企的市場占有率越來越高。

　　中原地產(chǎn)研究中心做了一項統(tǒng)計：截至11月23日，在出臺調(diào)控政策的22個城市中，拿地金額超過百億的房企合計達到37家，合計拿地金額達9108億，合計建筑面積為8066.7萬平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年標桿房企在這22個城市的拿地平均成本增加42.8%。從房企拿地金額、數(shù)量，到高價地出現(xiàn)頻次，都刷新了歷史最高紀錄。

　　“部分企業(yè)拿地金額遠超銷售額，壓力很大。我不知道他們是怎么算過來賬的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　房企賬本

　　多位開發(fā)商高管表示，當(dāng)前拿地其實算不過來賬。只有一家房企聲稱，“只要拿到的土地，都是算得過來賬的，并且利潤很好。”但該人士拒絕回復(fù)，在拿地賬本中，他們對房價上漲預(yù)期對賭了多少空間？他表示，這是機密。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶感慨稱，“規(guī)模性房企算土地賬，雖然也算單項目的成本利潤，但也算并表總賬，有些項目可能只做貨值或現(xiàn)金流，有的項目是承擔(dān)集團轉(zhuǎn)型的試驗田作用。純粹的單一項目算賬法，是真不太了解房企。”

　　新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“如果我們看當(dāng)前的房價和當(dāng)?shù)氐貎r比，這是算不過賬的。絕大部分是對賭未來預(yù)期。”

　　在近期一次論壇上，歐陽捷曾主持一場題為“長三角土地有多貴？”的對話。歐陽捷問：是拿到地更焦慮，還是拿不到地更焦慮？三位開發(fā)商的一致回答是：拿不到地更焦慮。

　　歐陽捷認為，開發(fā)商拿地主要是絕處逢生和對賭未來。“股東焦慮是因為沒有成長，董事會焦慮是因為沒有業(yè)績，員工焦慮是因為沒有前途。”

　　對于如何算賬，歐陽捷舉了一個例子。“比如，一塊土地地價是五萬（指每平方米價格，以下均同），一般建安成本只要5000元，稅費成本要占到三分之一。另外，房子上市后不能是毛坯房，還需要裝修成本。綜合下來，至少要賣到八萬，賣不到就會虧本。這樣開發(fā)商就必須對賭未來房價上漲約60%。所以，很多房企實際在對賭未來房價每年上漲30%，但是否能達到這一漲幅？大家的對賭方式是，兩年漲不到，可以等三年。”

　　歐陽捷稱，開發(fā)商的邏輯是，熱點城市無地可供，甚至各個城市都是減量化的政策。所以，房價和地價就會一直往上走。

　　京投銀泰總裁高一軒說，當(dāng)前房企拿地有賭的成分，主要在賭政策。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的看法是：“即使在下行期，中國大的經(jīng)濟發(fā)展趨勢并沒有發(fā)生變化，投資的邏輯和規(guī)則也沒有發(fā)生變化，所以即便經(jīng)濟下行壓力較大，依然可以在國內(nèi)找到發(fā)展機遇，始終看好國內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展。”

　　拿地邏輯進退

　　誰還在努力留守？中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年以來截至11月23日，在出臺調(diào)控政策的22個城市中，拿地金額超過百億的房企合計達37家。這些房企在這22個城市合計獲得土地532宗，其中溢價率超過100%的地塊達112宗（總價超10億的單宗地塊達72宗），占全國地王總數(shù)的接近30%。

　　張大偉認為，從數(shù)據(jù)上看，融信、信達等年銷售額在200億元左右的企業(yè)，拿地金額已相當(dāng)于17-18個月的銷售金額，這都屬于非常激進的房企。

　　在張大偉看來，由于土地成本普遍上漲幅度達50%，房價預(yù)期漲幅起碼也要在50%，甚至很多已經(jīng)翻倍。拿地成本的增加使未來房價上漲預(yù)期更加強烈。而一旦房價進入調(diào)整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，近期對于土地市場走勢，實際上存在不同的判斷。拿地房企更多是出于補庫存的導(dǎo)向，同時加大對核心城市投資力度。但一些經(jīng)濟發(fā)展水平較高的三四線城市，也會在土地出讓過程中出現(xiàn)高溢價，這體現(xiàn)部分房企“加碼三四線”的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

　　嚴躍進補充道，不拿地的房企，也分為資金充裕和資金并不充裕兩類。資金充裕的房企，實際上和今年國家統(tǒng)計局公布的房企到位資金數(shù)據(jù)等較吻合，即有相對多的資金，這時買地產(chǎn)股比購地顯然更劃算，所以近期加大持股力度的現(xiàn)象較多。而資金并不算多的房企，則更希望做輕資產(chǎn)或準房地產(chǎn)項目，比如商業(yè)零售業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)等。

　　市場將愈發(fā)集中

　　每輪調(diào)控低谷期都是房企戰(zhàn)斗力的轉(zhuǎn)折點。

　　嚴躍進認為，近期融資層面收緊，很多房企對拿地還是不拿地都存在很多分歧。當(dāng)然，銷售市場雖然有所降溫，但不至于斷崖式下跌，而且對比過去十年發(fā)展水平，預(yù)計2017年銷售數(shù)據(jù)并不會很糟糕，甚至個別月份還會有驚喜地反彈，所以很多房企依然會在徘徊一兩個月后繼續(xù)進入土地市場。

　　孫宏斌的判斷是，房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢是集中度越來越高。目前行業(yè)前一百名房企的市場占有率約在40%，相信5-10年后會集中在超過70%，前十名的占有率會到達百分之二三十。未來小公司將不斷被大公司收購。截至今年10月底，房地產(chǎn)銷售規(guī)模已經(jīng)達到9萬億，而到10萬億規(guī)模后便很難再高速增長。

　　克而瑞研究顯示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化愈發(fā)凸顯。從前10月銷售表現(xiàn)來看，預(yù)計全年實現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達10-13家，2000億規(guī)模的房企有望2-3家，3000億有可能會出現(xiàn)3家。華夏、萬達、綠城、金地、龍湖也有機會跨進1000億門檻；恒大、萬科成為今年首次突破3000億大關(guān)的房企，碧桂園今年以來銷售增長十分強勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

　　“未來的趨勢就是，百強房企的市場份額會占到50%；一二線市場份額也會占到50%。”歐陽捷稱。