簡單的說，商業地產就是在房地產的基礎上做商業，是以商業功能、商業需求為導向對房地產物業的需求和功能進行商業規劃，使之適應商業的經營。商業地產與住宅在地理位置、功能設計、物業需求、目標顧客等方面均存在較大差異。本文，飆馬商業地產總結商業地產與住宅的十點區別與大家分享。
區別一：地理位置的要求不一樣
1、商業的價值首先是體現在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力的商業地段。
但對于住宅來講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能走人，能進車就可以了；
2、商業地產項目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業企業的形象展示，更滿足了商業對于“易達性”的要求；
3、商業地產項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示；
4、我們講商業地產的植樹原理，首先就是立地選項。如果地選錯了，那是一定種不活的。這塊地適合種橘子，你種蘋果是活不了的；北方的地適合種蘋果，種上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商業地產和住宅的區別，首先是對地理位置的要求不一樣。
區別二：目標顧客不一樣
住宅的目標顧客通常會根據自身的項目定位，鎖定一定的目標客層，例如小資階層、白領階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標顧客，而商業地產的目標顧客則相對固定。
通常來講，商業地產的目標顧客第一類就是一般的經營戶，第二類是商業的投資者。 經營戶又可以細分很多種，例如主力經營戶，即我們通常所說的主力店，還包括品牌 商和一些配套商戶，比如說做餐飲、娛樂的配套商戶，還有一些做小生意的租戶，他們對商業物業、店面面積、配套功能等的要求都不一樣，而住宅的目標顧客對物業功能和配套的要求則很單一。
區別三：功能、用途不一樣
住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業則有太多的功能。
例如，購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，功能都是不一樣的。即使是購物功能，又可以細 分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業店等。
區別四：消費環節不一樣
住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經過裝修就可以居住，可以使用了。而商業地產在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經營。 所以，住宅是一個終端，銷售后就進入了終端消費， 而商業地產則是開端，銷售只是商業經營的開始。假設花20萬買了一個住宅，那再花點錢裝修一下就可以住了，只要有水、電就可以。而商業地產呢？用20萬買個商鋪，裝修還要花多少錢？進貨還要花多少錢？風險費用金需要多少錢？整個運營費需要多少錢？買得起商鋪就一定能經營得起來嗎？這和住宅是完全不一樣的。
開發商賣住宅的時候，來的都是客，只要有鈔票可以。賣商業地產呢？不但要有投資能力，還要有經營能力，如果投資了商鋪今后活不了， 那開發商也是活不好的。所以，商業地產和住宅地產的消費環節是不一樣的，不能用住宅的思維模式來解決商業地產的問題。
區別五：對物業的要求不一樣
住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細致的要求，任何一個方面都有可能影響商業地產項目的生存。
不同的商業業態，對物業的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的層高達到2.8—3米就可以了。所以，對物業的要求不同也是商業地產與住宅地產的區別之一。
區別六：產品的設計不一樣
住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、 不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。
例如，電影院的產品設計主要考慮層高、柱距和消防等問題，而餐飲店的設計對物業硬件的要求就不那么高了，主要是解決上、下水和排風等問題。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。
我們拿商鋪切割為例，有的開發商把臨街店鋪的門臉（即我們所說的面寬）切的窄些，里邊（進深）切的深些，這樣有限的物業可以多切出幾個臨街店鋪，以提高銷售利潤。但是這樣的切割方法，即便賣出去了，讓投資者如何很好的經營呢？4 米的面寬在兩側擺商品，一個柜臺要45公分，那么中間要加一個人，共60公分，中間還要擺貨架，大家算一算，這樣的面寬如何進行科學、合理的商品陳列？ 商鋪切割時，如果面寬大了，進深淺了，則公攤的面積就大了，商鋪就不好賣。店鋪的進深與住宅的要求是完全不同的，切割商鋪也是一門學問，通常有 “回”字形和“非”字形兩種切割方法。“非”字形切法適用于“長條型”的物業，以商業步行街的形式將客流導向兩側，實現賣場客流的均好性； “回”字型的切割方法較適用于正方型的物業，通常會通過中庭將客流吸引至物業的幾何中心，使客流由中心向四周均勻散去。所以，住宅的設計與商業地產的設計也是不一樣的。
區別七：銷售、營銷不一樣
臺灣、香港的一些銷售公司認為，“賣住宅的是小學生，賣商業地產的是大學生”，從這個比喻可以看出，商業地產的銷售、營銷要比住宅地產復雜很多。
住宅可以一賣了之，目的很簡單，也很直接，而商業地產是以物業升值和商業經營收益為投資動力的，商業地產賣出去以后，還要考慮經營問題，還要考慮返租、回報和風險的問題。因此，住宅與商業地產的銷售、營銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的。
區別八：投資回報的形式是不一樣的
商業地產的投資回報形式有三種，一是銷售，二是獲取經營收益，三是物業升值，而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發商后續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。我們都知道北京的世紀金源購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設的時候投資不到5個億，前年有家機構出50億要收購，但被拒絕了，因為這個物業每年都在升值，而且經營收益很高。
2001年，某華聯曾在呼和浩特投資近6000萬，去年則被一家機構以5個億收購了，所以，商業地產真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經營收益和物業升值。
區別九：專業程度不一樣
商業地產與住宅地產對專業要求的程度和重點都是不同的，商業地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規范和消防規范外，還要遵循第三種規范即商業規范。
商業地產的運作對于商業專業性的要求極高，是多個商業微觀問題綜合解決的結果，住宅地產的運作則不需要進行復雜的商業設計。從過程上看，住宅地產銷售后就進入了終端，而商業地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業和經營管理。所以，商業地產運作與住宅地產的運作對專業程度的要求是不一樣的。
區別十：綜合實力不一樣
從資金運作的角度講，對于住宅地產，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續開發是目前很多開發商的做法。相對于住宅地產的銷售，商業地產銷售的風險要高很多，如果商業地產也按照這樣的思維進行開發，就很有可能導致項目因銷售不佳而影響后續開發，這也是一些商業地產項目夭折的主要原因。
商業地產的運作對于后期資金的需求量也是很大的，項目建成開業后，還需要大量的資金投入才可以完成商業經營的培育期，實現贏利。換句話說，商業地產是不能急于回籠資金的，需要一段時期的培養才能將商業經營做好，才能將商業物業做熱，才能將商業項目做出升值空間。
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