當我們談到如何“盤活”一個商業(yè)地產項目的時候，意味著這個項目已經陷入經營不善的境地，在研究如何盤活之前，應首先分析該商業(yè)地產項目陷入困境的原因。
北京美羅城黯然退場，原因眾說紛紜，定位失準說、區(qū)位選擇說、運營管理說、管控結構說等等，不一而足。
導致商業(yè)地產項目失敗的原因非常多，如果將商業(yè)地產項目失敗的原因做一個歸納總結，主要有項目定位錯誤、項目運營管理模式不清、項目盈利模式不清、項目規(guī)劃設計不合理等。
總結下來，這里面有些是屬于“硬傷”的，就如同人得了絕癥，而有一些則是屬于“軟傷”，就如同人暫時休克。除此之外，還可分為外部原因和內部原因，外部原因指項目受外部環(huán)境影響較大的因素，如城市規(guī)劃改變、交通不便、競爭對手進入等等；內部原因則是指由于項目自身因素而導致的失敗，如定位錯誤、管理模式不清、項目規(guī)劃設計錯誤、功能分區(qū)錯誤、銷售與經營模式不匹配等等。
對于盤活一個失敗的商業(yè)地產項目來說，摸清該項目的失敗原因是非常重要的，這樣一是便于對癥下藥，有針對性的解決問題，提高項目盤活的成功率，二是會直接影響到盤活該商業(yè)地產項目的成本。一般來說，外部因素大多是“絕癥”，如果盤活的話，需要付出較大的成本；內部因素則更多的體現(xiàn)為項目的“休克”，相對的盤活成本較低。
一、項目定位錯誤又包括項目市場定位錯誤以及項目商業(yè)業(yè)態(tài)與項目整體定位不匹配。
一定的商業(yè)規(guī)模有其相適應的整體功能，商業(yè)項目定位于購物中心還是百貨商場還是主題商場等功能業(yè)態(tài)，其相應的主力店、業(yè)態(tài)比例都有不同的要求，如果規(guī)模沒有達到一定的要求，而盲目提出不切合實際的定位，招商和后續(xù)運營管理必將陷入困境。
而如果僅僅通過項目形象和市場推廣來打造定位，不是從項目的業(yè)態(tài)功能上配合整體定位，也將導致后續(xù)運營的失利。
企業(yè)盤活因項目定位錯誤而導致失敗的商業(yè)地產項目時，首先應當結合項目所在地的實際情況，具體包括人口規(guī)模、收入水平、消費習慣、地域文化、商業(yè)競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規(guī)劃等，進行市場調研之后，結合包括資金實力、開發(fā)理念、專業(yè)人員素質、商業(yè)資源等情況在內的企業(yè)自身狀況，以市場要求為導向，制定有針對性的項目定位方案。
二、商業(yè)地產項目的運營管理架構組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。
主要資產為美羅城購物中心的華茂置業(yè)，是由中國工藝美術（集團）公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50%的合作企業(yè)，雙方出資相同，決策權相同，但企業(yè)各自利益、經營理念不同，很難達成統(tǒng)一意見。
這種對等股權的合作模式，在商業(yè)地產項目的經營主體沒有好的共同管理模式情況下，存在著極大的風險。
同為新加坡美羅城控股旗下品牌，上海美羅城除了招商業(yè)態(tài)和之后的運營調整合理外，其持股比例為51：49，上海徐家匯商場股份有限公司因多出的2%的股權，規(guī)避了最終決策權上的“扯皮”。
盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構及組建管理方的模式比較復雜，對于經驗較為豐富的成熟開發(fā)商，此類項目的盤活成本較低；對于經驗不足的開發(fā)商而言，最好利用相關的專業(yè)經營團體機構，自己盡量不要介入商業(yè)運營管理。
三、商業(yè)地產項目贏利模式失當，項目銷售較為成功，但后期經營困難。
目前國內商業(yè)地產項目的開發(fā)贏利模式有純租賃、租售并舉、純銷售等多種模式，大多數(shù)由贏利模式不當而導致商業(yè)地產項目的失敗類型主要是銷售成功但經營失敗的情況，這種失敗類型在商業(yè)地產項目中具有一定的代表性。
在目前的商業(yè)地產項目中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，而為了實現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商往往將整個項目分割成許多小單元獨立出售，由于業(yè)主眾多，往往造成整個項目的統(tǒng)一經營管理困難，并且各個業(yè)主的經營思路與開發(fā)商的經營思路經常發(fā)生矛盾，整個項目難以實現(xiàn)統(tǒng)一經營管理，這屬于典型的開發(fā)商以套現(xiàn)為目的而進行的銷售，屬短期行為，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續(xù)經營帶來很大的風險。
商業(yè)地產項目的難點不在于前期的開發(fā)，而在于后期持續(xù)的運營管理，盤活由于經營模式不當而導致失敗的商業(yè)地產項目，需要重新界定項目的贏利模式，必須要考慮適合持續(xù)經營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經營失敗的結果。
四、項目應根據(jù)商業(yè)地產項目定位進行業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑結構設計。
商業(yè)地產項目的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務與空間調整的重要手段，目前許多商業(yè)地產項目在開發(fā)過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展。在商業(yè)地產項目失敗的案例中，有許多對城市整體規(guī)劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。
除此之外，不同的商業(yè)地產項目對建筑結構有不同的要求，硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項目能否成功的重要基礎條件之一。商業(yè)地產項目對規(guī)劃有其特殊的要求，不同業(yè)態(tài)類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，項目的結構、人流動線、物流動線、視線、立面等每個細節(jié)都會對客戶的感受造成影響，進而影響項目未來經營的活力。
開發(fā)商應要求設計公司在項目商業(yè)定位的指導下，以商業(yè)空間實用為基礎的設計理念對整個項目進行規(guī)劃設計，以此確保項目內容與形式的統(tǒng)一。若項目以建筑設計代替商業(yè)規(guī)劃，由于很多建筑設計師并非專業(yè)從事商業(yè)地產的建筑設計，因此會導致相應的建筑規(guī)劃方案并不符合商業(yè)要求，會造成由于建筑設計不符合商業(yè)業(yè)態(tài)的需要而導致的運作失敗。
盤活因業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑結構規(guī)劃設計不合理而導致經營失敗的商業(yè)地產項目時，企業(yè)可緊密結合城市發(fā)展規(guī)劃對項目進行業(yè)態(tài)規(guī)劃的調整，并進一步結合項目業(yè)態(tài)特點以及周邊其他項目的前期定位，來進商業(yè)地產項目的規(guī)劃設計工作。
項目的規(guī)劃設計失誤是硬傷，萬達在沈陽就曾經有過項目全面推倒重建的案例，因此，盤活此類項目需要開發(fā)商具備相當大的決心和實力。
五、小結。
商業(yè)地產屬于復合型地產開發(fā)，其實質首先是商業(yè)，然后才是地產，它首先要求地產商、投資商遵循商業(yè)地產的發(fā)展規(guī)律，先做“商業(yè)”，再做“地產”，遵照“以經營為本”的開發(fā)理念進行開發(fā)建設。
無論是盤活失敗的商業(yè)地產項目，還是新開發(fā)商業(yè)地產項目，開發(fā)商一定要把握住商業(yè)地產的固有特性，對商業(yè)地產與住宅地產開發(fā)模式上的區(qū)別要有清楚的認識，從項目前期定位開始，即遵循商業(yè)規(guī)律，考慮當?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)實、把握投資者和商家經營戶的真實心態(tài)和需求，統(tǒng)籌安排開發(fā)商、投資者、管理者、經營者之間的多重利益關系，充分考慮項目能否吸引目標客戶、如何招商、是否銷售、如何經營等多方面因素，才能進行規(guī)劃建設。
對于一個商業(yè)地產項目而言，無論是盤活還是新建，項目能暫時取得良好銷售業(yè)績并不算真正的成功，商業(yè)地產項目要做到銷售、招商和經營形成良性循環(huán)的局面，才算項目真正的盤活。
文章來源：正略鈞策管理咨詢
