中央釋放重磅政策信號：建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制

中共中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟工作。本次會議所釋放的政策信號中明確提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。由于本次會議與每年在年底召開的中央經(jīng)濟工作會議在時間上十分接近，因此預計這一政策也將是年度中央經(jīng)濟工作會議的重要內(nèi)容，并成為明年房地產(chǎn)調(diào)控的一個努力方向。

 

何為房地產(chǎn)長效機制？

 

房地產(chǎn)行業(yè)一直是中國經(jīng)濟增長的重要支撐力量之一。國家統(tǒng)計局此前數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。

 

事實上，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的目標，在本屆政府建立之初即已提出。2012年，政府就強調(diào)樓市要建立長效機制。在去年4月底召開的中央政治局會議上再度得到確認。

 

 

2014年3月出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》中曾經(jīng)出現(xiàn)過一個與之相近的概念。這也是官方首次系統(tǒng)性闡述"長效機制"，包括：調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度。建立以土地為基礎的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進部門信息共享。

 

而本次政治局會議中提出的房地產(chǎn)長效機制，雖然兩者在字面上有相似之處，但各有側(cè)重。所謂"房地產(chǎn)長效機制"，其重心是為保證房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展而出臺的一種機制。而"房地產(chǎn)調(diào)控長效機制"，是重在建立對房地產(chǎn)市場的調(diào)控機制，其重心在于"調(diào)控"。

 

按照這次中央政治局會議的要求，房地產(chǎn)市場的長效機制要符合兩個標準，一要適合國情，二要符合市場規(guī)律。這表明長效機制必須立足于我國的市場現(xiàn)狀，而不能照搬國外的模式。

 

中央提出，希望在房地產(chǎn)市場上建立長效機制，正是看到了行政調(diào)控的缺陷，希望讓房地產(chǎn)市場更好地實現(xiàn)市場化。因此，要建立起房地產(chǎn)的長效機制，不能局限在房地產(chǎn)市場打轉(zhuǎn)，而是需要進行全方位的改革。

 

從"去庫存"到"建立長效機制" 專家怎么看？

 

"化解房地產(chǎn)庫存"是2016年經(jīng)濟工作重點之一。數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，盡管銷售面積同比增幅達26.8%，但10月末的庫存依然達到6.95億平方米，今年內(nèi)凈消化掉的庫存2300萬平方米，與存量庫存相比難言顯著。與此同時，2016年前三季度，房地產(chǎn)在庫存巨大的情況下，商品房銷售面積105185萬平方米，房屋新開工面積122655萬平方米，新開工面積大于銷售面積，意味著商品房的潛在庫存還在增加。

 

 

專家表示，要確保房地產(chǎn)市場具備長效發(fā)展機制，除進一步完善房地產(chǎn)市場相關制度以外，關鍵是要做好供應、成交和價格三個變量的穩(wěn)定。

 

潘建成：適當擴大需求強勁供給滯后的城市房地產(chǎn)供給

 

國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心副主任潘建成表示，從目前的形勢判斷，房價進入一段平穩(wěn)運行的時期可能性較大。未來，要進一步加強對房地產(chǎn)供求格局理性分析的引導，強化房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異化管理，適當擴大需求強勁而供給相對滯后的城市的房地產(chǎn)供給，適度拓寬城鄉(xiāng)居民的投資渠道等，多措并舉，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，從而為經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎。

 

賈康：房地產(chǎn)市場相關的制度建設是治本之策

 

華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家賈康認為，房地產(chǎn)層面的制度建設至少有四個方面，分別是：土地制度、住房制度、投融資制度、稅制改革。"十八屆三中全會明確了房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，但實際推進過程當中沒有看到加快，還在明顯處于混沌狀態(tài)，不符合政治局審批通過的財稅配套改革時間表的要求。"重慶、上海敢為天下先，在那么多爭議那么多的障礙之下，這兩個地方終于在本土率先推進了住房保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的試點。賈康認為，這是寶貴的經(jīng)驗，柔性切入，它的效應完全符合經(jīng)濟學分析邏輯框架。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，要運用本土寶貴的經(jīng)驗，不能光講國際經(jīng)驗。

 

柴強：長效機制意味著市場發(fā)展不能靠一時應急政策

 

中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長柴強表示，長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應急政策，關鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設。建立長效機制的關鍵是處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長、存量房和增量房之間的關系。

 

劉洪玉：以長效機制引導市場穩(wěn)預期

 

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，關鍵要穩(wěn)定市場預期，減少市場參與者的非理性行為。從此次會議看，下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場規(guī)制、新型城鎮(zhèn)化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩(wěn)預期。

 

胡怡建：適時出臺一攬子房地產(chǎn)政策

 

上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院院長胡怡建表示，當前的房地產(chǎn)調(diào)控注重短期效應，經(jīng)濟低迷時希望借此拉動經(jīng)濟，過熱時又通過限購限貸進行調(diào)控，沒有從本質(zhì)上來研究房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。未來肯定要出臺一攬子政策，比如加大一線城市的土地供應，減輕地方政府對土地財政的依賴，在購房需求上可以采取限購限貸政策，并在合適的時機推出房地產(chǎn)稅。

 

倪鵬飛：不解決機制問題，房地產(chǎn)市場還會出現(xiàn)反復

 

中國社科院城市與競爭力研究中心主任、城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任倪鵬飛表示，要解決問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展，一方面三四線城市要繼續(xù)去庫存，另一方面一二線城市又要抑制投資投機，這從根本上也是要求完善長效機制。只有機制完善了，去庫存、抑制投機、因城施策的目標才能夠?qū)崿F(xiàn)。當前不少地方采取的是一些臨時性行政措施，但根本性的機制問題沒有解決。"如果不解決機制問題，那么一時的調(diào)控后房地產(chǎn)市場還會出現(xiàn)反復。

 

嚴躍進：后續(xù)政策都需要在長效機制建立的前提下出臺

 

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，此次會議指出，將堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，主動把握和引領經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)；同時政策明確引導形成良好的社會預期。從此類表述可以看出，明年經(jīng)濟工作發(fā)展將繼續(xù)堅持穩(wěn)定的要義，而這對于房地產(chǎn)市場來說，也會以追求穩(wěn)定為調(diào)控目標。"嚴躍進認為，今年部分城市房價過快上漲，去庫存壓力變成了補庫存壓力，所以這就需要相關政策層面對其進行積極關注，從實際情況來看，后續(xù)各類政策調(diào)控以及實施意見，都需要在長效機制建立的前提上進行出臺。如果房地產(chǎn)市場發(fā)展具備長效化的模式，那么房地產(chǎn)市場的各類指標也會總體上表現(xiàn)穩(wěn)定。這也從側(cè)面說明，要確保房地產(chǎn)市場具備長效發(fā)展機制，關鍵是要做好供應、成交和價格三個變量的穩(wěn)定。

 

張大偉：完善房地產(chǎn)長期制度建設

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市發(fā)展需要平穩(wěn)健康。從當前的市場情況來看，2016年房地產(chǎn)市場已從前三季度的爆發(fā)到四季度逐步降溫，那么2017年房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是否會繼續(xù)加碼，將是市場關注的熱點問題。在張大偉看來，過去的樓市調(diào)控政策更多是偏向短期的，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動。此次會議提出的長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應急調(diào)控政策，關鍵是要完善長期制度建設，處理好住房消費與投資、房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關系。另外，必須要降低房地產(chǎn)的投資屬性，并使其回歸到居住屬性上來。從此次會議內(nèi)容來看，預計房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。

 

20年房地產(chǎn)調(diào)控“長效機制”史

 

我國房地產(chǎn)市場，首次調(diào)控源于1993年海南等地的房地產(chǎn)熱。1996年，經(jīng)濟軟著陸、商品房價格迅速回落到低于GDP增長的水平而結(jié)束。

 

1997年，房地產(chǎn)市場在亞洲金融危機的影響下延續(xù)了1996年以來的低迷狀況，房市“量價雙降”。

 

1998年7月，國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，確立住宅業(yè)“新的經(jīng)濟增長點”地位，正式拉開中國住房商品化改革大幕，此后房地產(chǎn)市場連續(xù)4年保持高速發(fā)展。

 

2001年，樓市開始出現(xiàn)過熱跡象。2002年，政府開始對土地實行“招拍掛”，地王頻現(xiàn)，從此我國房地產(chǎn)市場正式邁入房價上漲時代。

 

2003年，經(jīng)濟出現(xiàn)過熱苗頭，房地產(chǎn)投資增速一度超過30%。為了給房地產(chǎn)投資降溫，央行在同年6月出臺了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，試圖通過抬高房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款融資的準入門檻來降低固定資產(chǎn)投資增速。

 

是年“非典”來襲。為確保經(jīng)濟平穩(wěn)增長，8月國務院出臺《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，正式確立住房市場化發(fā)展方向。

 

2004年1季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資在連續(xù)多年快速上漲的基礎上增幅超過40%。房價漲幅高達14.4%，遠高于1998-2003年3.6%的年均漲幅。

 

2005年，國務院要求“抑制房價過快上漲勢頭”，相繼頒布“國八條”和“新國八條”。2006年-2007年，房地產(chǎn)調(diào)控的手段和重點轉(zhuǎn)向調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，規(guī)定新增的住宅供應必須符合“90/70標準”。但各地地王不斷涌現(xiàn)，銀行紛紛推出多重優(yōu)惠措施，居民對房價的預期被進一步推高。

 

2008年美國金融危機。年中，保增長又一次成為房地產(chǎn)調(diào)控的首選目標。2008年下半年至2009年年底的一年半時間內(nèi)，陸續(xù)出臺了一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策措施，如首付比例下調(diào)、房貸七折優(yōu)惠、暫免征收印花稅和營業(yè)稅等。房市回暖。

 

2009年12月，調(diào)控政策又轉(zhuǎn)向“擠泡沫”，政策目標重回穩(wěn)房價。

 

……

 

以后的保增長和穩(wěn)房價故事，筆者就懶得敘述了?？傊窃诒＝?jīng)濟增長和調(diào)控房價二者之間蹺蹺板。直到現(xiàn)在——2016年12月。

 

當然，現(xiàn)在的情況稍微復雜一下，經(jīng)濟也想保，但是在一線城市和部分二線城市，房價已經(jīng)到了一個高位，金融風險迅速集聚，因此，此時此刻，穩(wěn)房價又暫時占了上風。

 

至于2017年是個什么光景，在保經(jīng)濟“L”型壓力下，蹺蹺板能否暫時稍微變化一下，稍微有利于房地產(chǎn)一點，也不大好說。重新回到今年上半年年中“去庫存”的狂飆中，則不大可能了。

 

所以說，在這種蹺蹺板的游戲中，房地產(chǎn)始終被賦予了重大的責任和任務。起碼在調(diào)控政策方面，政府長期已經(jīng)失信，長效機制又怎么可能真正建立呢？

 

根據(jù)筆者不短的記憶，起碼在10年前，就開始說房地產(chǎn)市場長效機制了。

 

早在2006年4月，時任建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長的沈建忠就說了，“要在總結(jié)經(jīng)驗的基礎上，加強對深化城鎮(zhèn)住房制度改革和實施房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制研究”。

 

因為，2005年，全國房價反彈的壓力較大，部分地區(qū)房價上漲較快。有個數(shù)據(jù)，2005年1至11月，北京市商品住宅期房平均價格為6776元/平方米，比2004年同期上漲1183元/平方米，漲幅21.2%。

 

那時的帝都，房價普遍還是幾千塊錢一平啊。

 

 

那時，您來北京了嗎？

 

那時，您買房了嗎？

 

如果那時您已經(jīng)在北京，并且被“長效機制”四個字麻痹了，就……

 

后來的“長效機制”幾乎成為調(diào)控時代的流行語了。

 

2011年全國兩會。這時候，建設部都改名為住建部了。還是沈司長，不過是一個新司了，叫做房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。

 

沈司長在回答人民日報記者問題——國內(nèi)部分城市租金上漲比較明顯的時候，說：“我們還有一個很重要的任務，就是加強長效機制的建設，特別是中長期政策的研究。”

 

距離上次長效機制，已經(jīng)是5年之后了。

 

當然，在這期間，說長效機制的官員，絕非只是沈。

 

2013年7月，一場“建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制建議”的課題報告評估會，在國務院發(fā)展研究中心召開。包括國家發(fā)改委、財政部、住建部、社科院、清華大學及中房協(xié)等多位專家出席。

 

這一年，有消息稱，有關房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已經(jīng)形成初步草案，并在有關部委、協(xié)會等小范圍內(nèi)征求意見的消息。甚至有相關知情人士透露，具體方案或在11月份舉行的十八屆三中全會時亮出眉目。

 

彼時，針對這一消息，時任中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長的朱中一也說：“長效機制的草案肯定有了，是由國家發(fā)改委牽頭，建設部、國土部以及財政部等部門都會參與。”

 

對于長效機制什么時候出臺成型的問題，彼時朱中一說：“長效機制沒有五年時間難以出臺，并應當在改革過程中根據(jù)市場情況進行實時更新。”

 

當然，通讀那一年11月的十八屆三中全會出臺的《中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》全文，我們并沒有聽到什么房地產(chǎn)長效機制的提法。

 

但是，確實多項內(nèi)容卻和房地產(chǎn)長效機制密切相關：

 

1、允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

 

2、加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。

 

3、慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓。

 

4、研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構(gòu)。

 

5、加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。

 

6、建立財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制，從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率。

 

7、健全符合國情的住房保障和供應體系，建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制。

 

應該說，這份涉及戶籍、土地、財稅等多個方面的文件，如果果真改革落實到位，房地產(chǎn)市場長效機制，也確實有望建立了。房地產(chǎn)的問題，是一個系統(tǒng)工程。只有從人口、國土空間開發(fā)、城市規(guī)劃、社會保障等多方面立體布局，才能真正穩(wěn)定，真正解決問題。

 

十八屆三中全會描繪房地產(chǎn)市場長效機制的藍圖。2014年，被業(yè)內(nèi)稱為“房地產(chǎn)長效機制元年”。

 

但畢竟文件歸文件，提法歸提法，現(xiàn)實歸現(xiàn)實。

 

這一年，樓市已進入調(diào)整期，救市再次成為主題。2014年3月開始，除一線城市外，限購政策基本全部取消。最終，央行也沒有頂住房地產(chǎn)下滑的壓力，繼40多個城市松綁限購后，在國慶節(jié)前一天，釋放巨大利好：房地產(chǎn)在限購取消后，全面松綁限貸。

 

這一舉動，現(xiàn)在看來，是劃時代的，開啟了房價新一輪上漲，被業(yè)界稱之為“央行930房貸新政”。

 

后面的故事，大家都很熟悉了。這次新政活了整整兩年，直至今年的9·30。今年國慶期間，全國多個城市連夜出臺調(diào)控政策。為期兩年的樓市刺激政策告罄，開啟了新一輪的名為穩(wěn)樓市、實際上是降房價的調(diào)控周期。

 

在這中間，還有一次長效機制的插曲。

 

2015年4月30日，政治局開會，分析研究經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，提出要“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”。

 

所以，有人說，“2017房地產(chǎn)要建平穩(wěn)發(fā)展長效機制!這個首次進了政治局會議議題”，這種說法是不對的。至少去年政治局就這么說了。

 

至于從國家層面說長效機制，則如筆者所言，至少已經(jīng)說了10年了。

 

如果從1993年算起，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都已經(jīng)23年了。即使從房地產(chǎn)真正市場化后的2003年調(diào)控開始，也已經(jīng)13年了。

 

文章來源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合