今年的產業地產可謂精彩紛呈，冰火兩種天！前半程還是寂寂無聞，不溫不火；下半段突然異變突起，大量資本突然涌入產業地產領域，吹皺了一池春水，而后，一系列的資本并購與重組，擴張狂奔與撤離令人眼花繚亂。臨近年末，2017年產業地產會有什么大事件發生，大趨勢顯露，讓我們構想一下，2017年的產業地產，是否如下。
猜想一：特色小鎮，幾家歡喜幾家愁
如果要評選地產領域的新鮮熱詞的話，2016的特色小鎮和資產證券化入選應當毫無爭議。關于特色小鎮，今年出了太多文件和政策，也爆出了很多的標桿案例，無論他們是國外還是在中國浙江。然而，如果仔細看這些案例的話，大部分案例都經歷了十年以上甚至上百年的發展，而且很多案例成功的個體原因顯著大于共性原因。因此，特色小鎮這樣一種概念能夠在中國960萬平方公里大躍進的復制建設嗎？這個大熱潮的最終結果也許在明年只是初步顯現，但可以肯定的是，所有參與的人們的心境一定如同現在的房價一樣：兩級分化，冰火兩重天。
顯然，對哪些選對了地方（這是第一位的），例如大城市群周邊區域的企業來說，特色小鎮是一個美差，而對于那些遠離熱點區域的特色小鎮，如果不能建立恰當的投資模型，控制自有資金投入，撬動低成本長周期資金，大部分小鎮的開發者將陷入新的去庫存圈套而萬劫不復。這并不是危言聳聽！如果把想象力再往后擴展，數年后，我們或許將會看到在中西部欠發達地區大片興起的“特色鬼鎮”，精美的規劃，爛尾的建筑和人煙稀少的街區。是不是覺得這幕似曾相似？沒錯，筆者認為，激進的特色小鎮建設完全有可能演變成新一輪房產大躍進而導致的“鬼城”現象再度出現！看到這分裂的情景，最好的經濟學家和社會學家恐怕都算不清特色小鎮這筆賬，一切或許只能留待后人評說。
猜想二：金融系地產占據地產500強半壁江山
這個狂想似乎有點聳人聽聞，畢竟，在中國這樣大的市場和房地產所有的區域性特點，在未來，存在500家地產開發商還是毫無困難的。然而，我們需要注意到的是，在政策與市場的雙重壓迫與圍堵下，傳統意義的開發商數量正在大幅減少，大量的中小企業正狂奔在告別這一市場的路上，盡管排名靠前的巨頭們依舊可以通過提高蛋糕份額，甚至是巨頭與巨頭合并同類項來保持繼續成長。2016年，已經出現了大量的地產并購案，2017年，地產的并購將繼續進行，單一項目的并購頻繁，整個企業的打包并購也會變得主流，規模企業的特色會變得越來越細微，而小企業的唯一生存之道是變得越來越有特色。
要想躋身并成功的維持地產排名榜的前列，打通金融的任督二脈成為必須的條件。在收益率不斷下行的情況下，改善財務報表的關鍵是找到低成本的資金以確保企業的正杠桿，為此與金融機構的聯姻會變得更為普遍，因此，我們將繼續看到險資舉牌、四大資產管理公司的身影也會更加活躍，一部分地產企業將會走向金控，而更多的金控將繼續發展地產業務。預見到這一趨勢，臣通選址與正大軟件攜手推出了產業園區金融平臺，旨在為產業園區解決自身的融資難題以及園區企業的置業融資難題。
猜想三：產業地產的資產證券化高潮迭起
2016年是不動產資產證券化的元年，2017年高潮將繼續來臨。地產進入存量運營時代，行業的發展會使運營良好的不動產資產更多的浮出水面，成為良好的底層資產；而隨著以證券化為重要方向的國企改革的深入，大量因其絕佳的地理位置而令人垂涎的國資資產將出現在市場上，成為資產市場上被吹捧的明星。各種類REITs、準REITs，AMBs（無論是RMBs還是CMBs）都將不斷登臺，吸引人們的眼球。
產業地產為何急需資產證券化？產業地產發展模式經歷了一些變化：初期是以物流倉儲和標準廠房為基礎的工業園區，中期涵蓋了商業和辦公的功能，進一步升級到綜合體，產業地產在多元化，涉及的物業類型更多元化，周期也更長，在這種情況下，仍是以銷售為主，但自持比例在不斷提高，不管出于主動還是被動。產業地產對資金的需求就更大了，以至于在產業地產多元化的今天，融資能力和運營能力成為關鍵，但在這種情況下，國內的產業地產開發商融資渠道卻非常單一：主要還是銀行貸款或銷售物業。為什么不選其它融資渠道，因為平臺少、耗時長、成本高。
在資產證券化風起云涌的背后，能夠創造證券化所必須的“未來可預見的穩定現金流”的資管團隊、運營團隊會成為產業地產領域一支冉冉升起的新軍。
猜想四：發燒的旅游，發亮的旅游產地
整個一年，旅游都熱得發紫，各地陸續出臺全域旅游等政策，中央電視臺的大把黃金時間廣告被各地政府的旅游推廣廣告所占據，各類旅投公司紛紛設立并跑馬圈地。在制造業不振，地產分化的大勢下，旅游因為能夠帶動交運、酒店、餐飲、零售、文娛、地產等多個產業而備受各級政府青睞，成為拉動地方經濟的重要抓手。
毫無疑問，中國旅游產業的發展速度是驚人的，這也帶動了大量旅游城市如三亞、大理、麗江、張家界等的跨越式發展。但是旅游業是典型的投資大、開發周期長的長線產業。在新的旅游開發中，由于易于開發且高資源稟賦的項目已經大部分被開發，新的旅游資源開發難度在不斷加大，投資回報這本帳往往并不好算，很多企業自然選擇了開發旅游地產作為平衡資金甚至是盈利的重要手段。前面所述的特色小鎮中的旅游小鎮的大量出現更是加大了旅游地產的供應。在需求端，投資人的跟進熱情明顯滯后于供應端，人們的投資更傾向于一二線城市的地產物業，在一漲一跌之間，旅游地產涼風勁吹是主旋律，可以預見，在三四線城市住宅、非一線城市商業之后新的去庫存品類——旅游地產正在醞釀之中。
文章來源：橙園區
