核心提示：2016年，隨著傳統產業與互聯網滲透程度的加深，房地產商的創新意識獲得進一步的覺醒，展開了新的多元化布局，而這種轉型主要集中在金融與地產服務、養老地產、醫療健康、產業地產、文旅地產、聯合辦公、長租公寓等七個領域。
2016年，對于房地產開發商的發展來說是一個充滿挑戰的時期。無論是商業地產的盈利困境、多元化轉型的后繼乏力，還是傳統開發面臨的“天花板”效應，都成為了地產商亟需破解的難題。在這種情況下，他們采用了什么方式盤活存量資產？2017年，他們又將如何出招？
由此，筆者點了2016年房地產商盤活存量資產的七大招數，主要集中在金融與地產服務、養老地產、醫療健康、產業地產、文旅地產、聯合辦公、長租公寓等方向。
一、金融與地產服務。
★★代表企業：金地、碧桂園、佳兆業、萬科等
今年5月5日，金地集團上線了互聯網金融平臺“家家盈”，產品主要包括房產眾籌類、供應鏈融資類、房產消費融資類、社區生活融資類等。隨后，碧桂園在6月初上線了互聯網金融平臺“碧有信”，平臺年化收益在5%-10%之間。
無獨有偶，7月12日，佳兆業集團宣布上線互聯網金融平臺佳兆業金服，主要專注于產業金融和社區金融。在服務方面，將依托佳兆業上下游資產和客戶資源進行拓展。
此外，萬科也再次進軍互聯網金融，8月24日消息，萬科以增資擴股方式入股鵬金所，合計投資金額約3億元，同時萬科成為其第一大股東。鵬金所主打供應鏈金融產品，主要為核心企業相關上下游配套企業提供融資服務。有消息稱，前萬科高級副總裁祝九勝也入職鵬金所，并擔任高管。
相較于這些具有代表性的后進者，更早布局“地產+金融”服務的房地產企業還包括恒大、萬達、綠地等。
二、養老地產。
★★代表企業：萬科、遠洋、保利
隨著人口老齡化問題日益受到重視，養老地產早在2012年就已成為房地產轉型的方向。保利、綠地等多家企業先后試水養老地產領域。與運營純養老機構為主要模式的萬科不同，保利主推社區養老，而綠城的“學院式養老”嘗試也獲得了一些口碑。
12月9日，萬科杭州公司首度對外披露了養老產業的業務布局。通過7年在養老服務領域的探索，萬科養老產業建立了社區、機構、居家三大產品系閉環，擁有隨園嘉樹（活躍長者公寓）、隨園之家（社區居家養老服務中心）兩條產品線。
此外，北京萬科還與北控老年公司在養老業務上展開了深度合作，在8月30日正式發布了怡園光熙長者公寓。未來，萬科將以北京、上海、廣州、深圳、杭州等五個城市為核心進行重點布局，力求構建完善的城市業務網絡。
12月16日，遠洋地產旗下高端養老品牌遠洋椿萱茂老年公寓正式開業，這是遠洋地產在北京的第四所養老公寓。此外，遠洋集團的養老產品線還包括長者社區和照料中心。總的來說，遠洋主要通過投資、租賃或委托管理該類物業，提供包括生活服務、生活照料、失智照護、康復服務、醫療護理等全周期、鏈條化的養老服務。除北京外，遠洋還在上海、廣州、大連、成都等多個城市進行了積極布局。
然而，在房企入局者多的養老產業中，由于養老機構的主要收益來自于“房租+護理費+餐飲費”，為了追求“投資回報”和利潤，大多數養老地產項目的定位還是中高端的離退休人群，成本高、周期長、盈利難仍然是養老地產亟需解決的難題。
三、醫療健康。
★★代表企業：綠地、綠城、遠洋、恒大健康
7月28日，綠地集團宣布將與預醫到家一起打造基于社區的家庭醫生計劃，要共建智慧社區，旨在通過在社區中嵌入健康管理服務提高用戶的管理意識。此舉將有助于綠地進行多元化轉型布局，同時也得以展開更多有關社區建設方面的探索。
10月17日，宋衛平在綠城服務舉辦的綠城園區健康服務生態體系發布會上，透露了綠城在基礎健康醫療板塊的未來規劃，再度發布了基于基層醫療和分級診療的線上線下服務體系的詳細內容，這套體系曾于兩年前在綠非全資附屬公司的藍城落地。這也昭示著宋衛平將持續進行“大健康、大醫療”的深度布局。
11月4日，遠洋集團旗下的遠洋服務發布了新項目——海醫匯國貿CBD醫療中心，開始正式進軍基礎醫療領域。遠洋打算通過海醫匯打通商保與醫保的通道，并借助母公司的保險業務背景來獲取客源，從而構建自己的醫療體系。遠洋方面表示，未來將會在5年內成立80家海醫匯品牌基礎醫療診所。
11月27日，恒大健康產業集團正式對外公開產業發展戰略，將以醫療服務、健康保障、大健康產業作為主要方向，進而打造全生命周期健康服務體系。據了解，恒大此番布局的著力點是三大核心業務：高端醫院和分級醫療、社區醫療與養老、醫學美容及抗衰老。
四、產業地產。
★★代表企業：保利、碧桂園、遠洋、招商蛇口
8月9日，碧桂園在“產城融合戰略”發布會上正式啟動了名為“科技小鎮”的綜合產業地產項目。據悉，此項目是集團進軍產業地產的開端。其特色是生態、智慧、創新，將聚焦全球優質科技產業資源，大力實施創新驅動發展戰略。
9月2日，保利與億達中國簽署了戰略合作協議，雙方將在廣東、福建、湖南等區域合作打造商務園區運營、房地產綜合開發等大型項目。
9月3日，遠洋推出了遠洋·云谷智能核心研發產業園，正式開啟了進軍產業地產的步伐，更多人認為這是遠洋的試水業務。遠洋的目的在于聯合各方產業平臺，通過項目開發和投資運營成新興產業的聚集效應，從而帶動其它業務的聯動及協同發展，形成遠洋產業發展業務的新模式。
此外，招商蛇口自2015年重組以來，在加快管理融合的同時，形成了社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊，可以說在2016年，產業地產是招商蛇口的重點布局方向。
五、文旅地產。
★★代表企業：碧桂園、萬達、恒大、新華聯
碧桂園在去年8月正式進軍文旅地產，聯手中國平安和華誼兄弟共同構建“平臺+業態+產品+網絡”的立體化商業模式，發力文化旅游綜合體。而文旅地產也成了地產商繼住宅地產、商業地產之后的又一轉型方向。
今年8月，新華聯正式更名為新華聯文化旅游發展股份有限公司，被外界稱為是強勢轉型文旅產業的重大舉措。早在2011年上市時，新華聯便確立了“文旅+金融+地產”的發展定位，據悉，如今文化旅游已成為新華聯的戰略支柱型產業。
8月31日，恒大再次推出了大體量的旅游地產項目——北京恒大文化旅游城，該項目將耗資500億人民幣。而此前，恒大在旅游地產方面先后打造了中國海花島、海上威尼斯、海口文旅城、海上夏威夷等多個度假項目。
9月24日，萬達的又一個文旅地產項目——合肥萬達文化旅游城正式開業運營，這是萬達從開發商到商業綜合體，繼而進行多業態轉型發展的重點發展方向。而此前，萬達已落地了長白山國際旅游度假區、武漢中央文化旅游區、福州瑯岐島國際旅游度假區項目、武夷山國際旅游度假區等多個項目。
六、長租公寓。
★★代表企業：萬科、龍湖、招商蛇口、旭輝
5月，最先在長租公寓領域試水的開發商代表——萬科正式推出統一的長租公寓品牌“泊寓”，并在多個城市進行了業務擴張，目前已在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地了10余個長租公寓項目。據悉，萬科計劃至2017年將擁有15萬間公寓。
今年上半年，招商蛇口推出了“精品公寓”和“服務式公寓”兩類公寓產品，通過對原有小區的升級改造，根據不同的消費人群打造了“壹棧”、“壹間”和“壹棠”三類產品。據悉，目前，招商在運營的公寓面積超過60萬平方米，并計劃未來兩年內將會提供面積超過百萬平米的租賃式公寓。
12月初，龍湖推出的長租公寓品牌“冠寓”正式面世，并入駐了重慶湖源著、佰樂街、新壹城三大項目。據悉，定位為青年生活社區的“冠寓”將融合居住、社交、商業、娛樂、生活服務等屬性，打造一個多元化社區。本次冠寓的“落地”，同時也標志著龍湖正式跨入長租公寓市場。
此外，旭輝地產于6月初在重慶推出了“只租不賣”的公寓品牌——旭派公寓，據悉，該項目會提供旭咖啡、旭食堂、旭超市、旭網吧、旭書吧等作為生活服務配套的內容。
除了推出自有品牌外，不少開發商還選擇與現有的長租公寓品牌合作的方式進軍公寓板塊。
去年12月，綠城服務與優客逸家宣布合作，成立浙江綠城優客資產管理有限公司。綠城服務借助旗下大量的樓盤資源，為優客逸家提供儲備房源；后者則提供標準化的租賃和租住管理服務。預計到今年年底，綠城優客的房源數量將擴張到上萬間。
今年7月23日，南京花樣年喜年中心與YOU+在產品發布會上正式確立了合作關系，雙方將聯手打造南京第一家YOU+公寓。
7月30日，金地龍城中央與榮尚薈公寓展開戰略合作，攜手打造華南區域首個“自在遇”。榮尚薈公寓將為托管業主提供工程跟進、房屋驗收、裝修布置、房屋出租等一系列服務。
七、聯合辦公。
★★代表企業：萬科、龍湖、首創、SOHO中國
2015年7月，萬科推出了首個聯合辦公項目——“云工坊”，它為創業者配備了專用演播廳、會議室、咖啡廳等設施，為創業企業和自由職業者提供廉價且舒適的聯合辦公空間，并使空間效能得到最大的提升。去年9月，萬科還與P2聯合創業辦公社正式簽約，雙方在虹橋萬科中心打造獨特的創業辦公空間—ViP，旨在打造辦公的全生態體系。
11月15日，龍湖地產攜手聯合辦公品牌“夢想加”發布 “一展空間”，并宣布計劃發展300個長租公寓和20個一展空間的項目。據悉，長楹天街一展空間作為龍湖首個落地北京的項目，將整合商業中心、零售、餐飲、產業和物流等資源，并為用戶提供集辦公、體驗、展示、社交于一體的綜合服務。
11月28日，首創置業與優客工場、共享際三方達成合作，并正式簽訂戰略合作協議，未來三方將在全國七個城市，十八個項目中實現合作。據了解，本次與優客的合作以戰略同盟形式展開，并將帶來雙方資源優勢的無縫對接。此舉也代表首創將往盤活存量資產方向發力。
此外，SOHO中國于2015年2月推出了聯合辦公品牌——“SOHO 3Q”作為房企轉型的突破口。依托于自有物業和傳統地產商的背景，SOHO 3Q在業內擁有較響亮的名聲。目前，SOHO 3Q在全國布局了17個空間，工位數量約為14600個，預計到今年底在北京、上海兩地的座位數將達16000個。
從上述盤點中可以看出，開發商正在不斷試水創新業務，而且其標的不只一個，用“廣撒網”來形容也不為過。
在房地產行業中，作為重資產持有者的開發商無疑能夠獲得資源優勢和資產優勢，但在創新業務的轉型過程中，大多數開發商都可能遭遇這樣的瓶頸：①缺少優秀的創新型人才或團隊；②缺乏細分領域下的資產運營管理能力；③船大難調頭：試錯可能是一個長時間的過程。
2016年年底已至，如何盤活存量資產仍然是一個亟需解決的問題，但毋庸置疑的是，上述七大板塊在較長時間內會占據地產商轉型的主流方向。備受關注的開發商2017年在創新業務上將會給我們帶來什么樣的驚喜？敬請期待。
文章來源：億歐集團
