核心提示：作為千億房企中唯一一家主打產業地產的企業，華夏幸福又是如何做到一路突圍的？
在行業三大巨頭以三千億銷售額鼎足而立之時，奮起直追的房企也趁著火熱的行情不斷突破。可以預見，當2016年最后一道鐘聲落下時，十余家房企將闖過千億關頭，而華夏幸福也將成為千億俱樂部的新成員之一。
盡管最終數據尚未公布，但華夏幸福在前九月已完成893億的銷售額，超過全年870億目標，按此速度，這家房企在年內撞線千億基本定局。
雖說市場大環境功不可沒，但聚焦到不同企業，正如條條大路通羅馬，千億征途上房企們各使奇招，或隱或顯，總留有些蛛絲馬跡。
于華夏幸福而言，這家企業最顯著的標簽莫過于PPP產業新城項目。
自固安產業新城項目伊始，華夏幸福便開始用產業造城模式圈地擴張，將固安樣本復制到全國各地，以產業之名，在城中再造一座城。
據不完全統計，今年以來，華夏幸福與相關政府部門簽約近30個產業新城項目，涉及面積近1400平方公里。
這其中有一部分并未正式簽署合作協議，但由此也可看出，華夏幸福產業新城發展的突飛猛進。
模式解密
根據華夏幸福執行總裁葉珺在11月的活動中所稱，過去15年，華夏幸福已在京津冀、長江經濟帶、珠江三角洲及“一帶一路”沿線國家等在內的50余個區域有落點，并聚焦10大重點產業，形成了近百個區域級產業集群，已經在全國投資開發建設了近50個產業新城，累計的招商引資以及企業發展的金額超過了兩千億。
作為千億房企中唯一一家主打產業地產的企業，華夏幸福又是如何做到一路突圍的？
據華夏幸福透露，產業新城開發與建設的收入主要來源于土地整理、基礎設施建設、產業發展服務、公用事業服務以及園區住宅配套開發。其中，前四項主要系按照當期與政府結算確認收入，而園區住宅以及城市地產開發則以商品房實際交予客戶作為收入確認的依據。
雖說名為產業新城，但華夏幸福自然也不單單是做一個產業園開發商。細究華夏幸福近年來的銷售額的具體分布情況，不難發現，銷售貢獻的主力軍還是住宅。
從2013年至2016年上半年各個報告期的銷售數據來看，園區的住宅占據了其中相當大的成份，比例在60%-70%之間，而園區結算收入部分的銷售額則在10%-20%之間徘徊。
賣得多也要賣得好，據華夏幸福2016年半年度報告，其在產業新城開發與建設方面的毛利率達59%，這個數字比一般的房地產項目要高得多。
據悉，華夏幸福與政府部門簽約PPP項目時明確，土地整理投資、基礎設施及公共設施投資建設費用的投資回報率大約為15%；當年產業發展服務費占入區項目當年新增落地投資額的比例約為45%；規劃設計、咨詢等其他服務費等投資回報率為約10%，具體比例按不同的項目會有一定的上下浮動。
在這幾項中，最主要的部分便是產業發展服務項目。若園區拉來了更多的企業進駐投資，則華夏幸福可以擁有這部分投資額中近一半的收益。
此外，產業新城中的園區大部分還是歸政府所有，華夏幸福主要負責前期土地整理、開發建設、招商引資以及園區服務，這也為華夏幸福減少了購置土地的成本壓力。只不過，華夏幸福需要在前期墊付相關費用。
同時，由于已經簽了相關委托協議并參與了土地一級開發的緣故，華夏幸福所獲取的園區配套住宅，基本上能夠以較低的成本分階段購置與開發，進而減少了前期的資金投入。
從財務報表來看，產業發展服務部分的利率也達到了95%以上，而園區住宅配套約為30%，基本上與其他房地產企業區別不大。
產城風口
受益于京津翼一體化與新型城鎮化的政策東風，早早排兵布陣的華夏幸福在這一波浪潮中贏得了先機。
如今特色小鎮概念風行，華夏幸福自然也嗅到了其中商機。11月4日，華夏幸福正式對外發布了特色小鎮戰略，計劃未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。
而特色小鎮布局思路將延續產業新城的布局，并把原來在產業園區運營方面的系統和生態體系升級運用到小鎮方面，主要的產品線包括制造業小鎮、健康小鎮、財富小鎮及文創小鎮等。
換言之，這些特色小鎮某種程度上是產業新城的縮小版。
除了特色小鎮，近年來軌道交通與房地產的互融之勢也被華夏幸福所看中。5月31日，華夏幸福宣布中標成為廊涿固保城際鐵路項目的社會投資人，也因此成為首個投資并控股城際鐵路的民營資本。
華夏幸福稱，在產業新城平臺模式基礎上適時接入城際軌道交通業務，能夠提升城際鐵路沿線產業新城的區域價值和經濟收益；帶來與軌道開發相關的其他衍生收入及沿線土地綜合開發等新增利潤增長點，并有望參與沿線地區產業新城項目的建設，潛在升值空間巨大。
先是產業新城，而后是“產業新城+軌交”與特色小鎮，華夏幸福在不同市場與政策環境下的策略選擇大體上踏著節點跟進。
只不過，這些構想的基點大都發自于產業新城模式，而要呼應“產業”這個主題，華夏幸福還是要下一番功夫打理好產業事業。而且，不容忽視的是，這些早早輔開的道路能夠在多久后兌現利益？
以一貫被拿來當作樣本的固安產業新城為例，自2002年開發以來，華夏幸福已為固安新城投入270億元，直到目前，這個項目還在開發當中。不僅如此，華夏幸福簽署的項目大都位于三四線城市甚至是鄉縣區域，未來的消化速度與變數也難以預料。
同時，華夏幸福新提出的“三年百鎮”口號似乎含有更多的豪情壯志成分，從數字的沖擊力來看，也比宋衛平的“十年百鎮”更加搶眼。
看起來，華夏幸福就像與時間、市場及政策進行一場競賽，做一次中長線的投資，待下一陣春風來臨時，再慢慢收割。
不管產城模式未來將走向何處，至少現在是促使華夏幸福登上千億寶座的有力推手。
文章來源：觀點地產網
