商業地產的非理性增長導致空置率上升和租金壓力加大，在此背景下，商業物業的資產估值也正面臨著下調的趨勢。
有意思的是，近期收到好幾個二線城市整售型購物中心和寫字樓項目的報價，發現已經比兩年前的市場價格大幅下挫，甚至不及10年前同等區域的價格，這就是中國商業地產開發商普遍面臨的價值困境。
2015年恒隆沈陽和無錫兩座購物中心出租率均下滑，零售額下跌3%，內地投資物業組合重估減值2.6億港幣。而在近期大悅城發布的盈利預警中也提到其利潤下跌70%是由于“投資物業重估公允值稅前收益同比大幅下降”。
如各位所知，商業地產的估值本質上反映的是對未來租金收入的預估。一般來說，如果估值增速放緩，代表公司判斷未來租金收入增幅降低；如果估值下跌，則意味著公司判斷未來租金可能下降，也一定程度上表明對個別商業地產項目或市場的憂慮。
面對價值難題，開源和節流固然重要，如何讓在運營的項目擁有更高的估值也是商業地產管理者必須考慮的資產管理問題。
今天，飆馬商業地產將為大家分享在商業地產運營中需要重點關注的五個與資產增值相關的核心策略。
對于下滑明顯的項目，重新定位調整
無論在什么時候，商業物業必須定位清晰才能保證項目受到市場的認可，才能保證出租率，保證租金達到甚至超越市場平均水平。
在購物中心領域，過去幾年，政府推動下開發商的好大喜功、開發商對所謂模式的簡單復制、奢侈品行業和高端消費的急劇下滑、消費者消費偏好和趨勢的改變等因素都在沖擊著商業地產行業，過去的成功不再保持，當出租率出現下滑時，真的要開始進行定位調整了。
增加餐飲、休閑娛樂等體驗業態也好，還是提升兒童業態占比以拉動家庭消費也好，每一種業態大幅度的提升代表著商業地產項目的定位的改變，和消費者形象的改變，需要對項目進行重新的解讀。
此外，變動更大的項目還可以：
重新命名：名字作為不可或缺的品牌屬性，可以賦予物業更多的特色和魅力，且使人們能夠識別其市場定位。對于名字的起法，可以結合歷史、用途、所處街道或地名的特殊性、知名租戶品牌等，一個適當的標志性名字有時可以顯著增加物業的價值。
更新建筑物標牌：建筑物標識既應準確反映商業體的目的，還應該更容易被人識別。標牌尺寸不合適，或隱藏在綠化帶里，或者晦澀難讀、毫無吸引力，甚至有歧義易誤解，都是應當避免的。
更高效的租約管理，有錢總比沒錢好！
有句話說的好，有錢總比沒錢好。租金低于市場水平也好過一直閑置的高空置率。
新租戶入駐，即便是以較低的租金進入，也能夠帶來新的能量和動力建設，并進一步吸引其他租戶。比如在寫字樓租賃中，通常，這意味著業主以低利率、小空間贏取孵化型租戶。為了實現大廈自身的分階段改造提升價值的目標，可以考慮采用縮短租賃周期，分層出租，延長免租期等手段。這也是對現有租戶的激勵手段，鼓勵他們招募其他租戶。
定期并有選擇性的針對一部分租戶進行調整。租約到期后，可以選擇不再與租金支付水平較低的長期租戶續約，轉而吸引具有一定品牌的租戶、付租能力較高的租戶。如果需要花費一定時間、分階段改造來提升物業價值，在改造期間可以考慮采用縮短租賃周期、打散靈活出租等方式進行周轉。
相近的租戶檔次有助于發揮協同效應，促進物業升值。對于一些看重協同效應的租戶，可以激勵現有租戶介紹新租戶，并予以回報，例如支付介紹費、一定時間的租金優惠等。剩下的問題就是要與租戶保持良好關系，及時解決他們關注的問題，提供所需、維護價值，幫助優質租戶留下。
好上加好，就要對項目深度挖潛
增加收入最簡單的方法之一就是增加租金，但加租需要謹慎進行。項目具有非常高的入住率，通常可能是個加租的信號。但如果租戶是由小企業或低租金租戶組成，那么提高租金怕是不明智的，這會讓你的入住率在不經意間降低，繼而收入減少，更難以吸引新租戶。如果你的租戶較為高端，且有一份等待入駐的租戶名單，或者附近物業普遍租金較高，則可以考慮提高租金。重新評估租金的目標是在不流失租戶、不降低吸引力的基礎上收取最高額的租金。此外，投資改造了更優質的硬件設施，例如高檔停車場、新的安保措施、一流的新風系統等，都可以幫助物業獲得更高的租金。
增加停車場。如原有停車空間很難增加，可以考慮從附近的閑置地段租用。
增加可租賃面積。如果一個建筑的設計不足，出房率低，則可租賃面積大大低于預期。這意味著你的財產相當一部分被悄悄稀釋掉了。例如，一棟大樓，有過大的大堂或凌亂的走廊布局，最終可能導致很大比例的空間無法出租。物業中任何一部分未出租空間都可以納入到重新設計可出租空間中來考慮。
舊貌換新顏 ，不斷投資未來
一方面為了修正項目的重新定位，另一方面為了滿足租戶或客戶不斷變化的需求，物業翻新改造盡管有時成本較高、耗時較長，卻可以使項目與當前市場發展趨勢相匹配，進而促進內部租戶結構等方面進行合理調整，保證項目的競爭力。同時，需要注意的是，在翻新改造過程中，必須確保每一個變化都能夠創造高于成本的價值。常見的一些措施包括：
升級美化外觀。如果需要，可以做一些顯著的結構性變化，雖然成本較高，但能夠明顯改變建筑物的外觀和感覺，賦予其嶄新的視覺感受。
更新硬件設施。改造已過時的門窗，好的門窗不僅可以提升美觀度，增加自然采光，還可以減少噪音，幫助減少散熱、制冷費用。使用當前最高效的采暖、空調、熱水器和照明設備，以節省常規能源成本。使用報警系統，增強安全性。盡管這些前期費用較高，但長期來看效果顯著。
利用屋頂。將屋頂改造成花園，是最常見的屋頂改造方案。這樣既可以方便人們休息，增加環境情趣，又能節約能源。此外，屋頂農場，屋頂酒吧、派對場地，屋頂球場、游泳池等運動場地、直升機停機坪等用途，都可以為物業帶來一個新的投資回報途徑。目前，有些商務園區的寫字樓建設了樓頂光伏電站，可基本滿足自身和周圍寫字樓一年的用電需求，同時減少了自身使用空調和。
保持良好的環境。確保物業內外場地、停車場和人行道都非常干凈，包括清理垃圾、修剪草坪、去除雜音、空氣清新，這是提高價值最便宜、最簡單的方法。
開源更要節流，所有的投入都要有筆賬
減少開支。商業物業的價值很大程度上取決于它的利潤。利潤可以通過提高租金，或者，降低費用來實現。幸運的是，既能夠降低費用，又不會顯著影響運營。當然，需要注意的是，減少開支應該是建立在不影響競爭力的情況下。比如營銷推廣費用，可以不斷探索更節省成本的跨界合作模式，媒體投放向更精準的微信等新媒體方向。
節能。翻新物業的同時，一定要秉承“回歸自然，節約資源，使用節能能源”的理念，充分利用環境提供的天然可再生能源，最大限度減少能源的消耗和對環境的污染。既減少未來長期自身能源方面的費用支出，還可獲得地區政府可能對此出臺的優惠政策。比如，考慮將整個物業使用節能燈泡。這在前期比較花費金錢，但隨著時間的推移效果顯著并持續。
考慮節省一些開支，例如租戶的天然氣問題。如果你的燃氣公司可以提供獨立的電表單位，那就要求他們這樣做。這將使你能夠監視并收取單個租戶的燃氣費用。投資于現代化的供暖和空調系統，也可以在很長一段時期內減少成本。
文章來源：商業與地產
