“房子是肉體，產業才是靈魂”，“住宅已經失去上升空間，產業地產才代表未來”，過去兩年，地產界充斥著這些真理似的說法。筆者認為這些觀點都沒錯，然而知易行難！
現實中，一些產業園區修到一半停工，裸露的墻體好像原子彈爆炸后的場景；更多產業園區空在那里，可以直接用來拍鬼片；修到一半意識到大事不好、試圖改變土地性質轉型的，招商幾個月才意識到自己的定位錯誤、把文化園改成化工園卻更加租不出去的，都大有人在……種種殘酷的事實證明，不是每個地方都適合做產業地產、不是每個企業都適合做產業地產，也不是地方政府全力支持就能保證成功……
不幸的產業地產各有各的不幸，每個案例都可以寫一本書。筆者歸納了產業地產失敗的5類主要原因，并配以相關的案例，希望警醒后來者。出于與人為善的考慮，所有失敗案例均使用化名。
一、不仔細研究法律法規，不為相關風險做準備。
我國的土地出讓方是各地方政府，而與產業地產有關的法律法規，各地有很大區別。
筆者提醒房企，一個地方的成功模式，不能復制到另一個地方。因為相關法律法規，是在開發過程中逐漸接觸到的，有些企業不做調研，盲目進入新的地區，最終導致重大失敗。
主要法律問題1：“工業地產”是否可分割銷售
修好的園區能否進行分割銷售，對于資金準備不足和財務成本較高的企業來說，是生死線。而關于這道生死線的規定，各地完全不一樣。
地方政府在行政管理實踐中，對“工業地產”分割銷售轉讓原則上是不允許的。但實際上我國房地產管理主要法規和國土資源部有關行政規章中均沒有禁止“工業地產”分割轉讓的規定。
地方政府禁止分割轉讓，主要原因在于企業獲得“工業地產”用地的時候，大多是低價乃至零地價獲得，而政府在價格上讓步是因為對該產業園區的未來有期待，希望它能實現政府的某些目的，一旦允許分割轉讓，政府目的無法達成，且將沖擊正常市場，滋生腐敗。
但在某些地區，是有條件允許工業地產分割銷售轉讓的，比如2014年3月14日，杭州市人民政府出臺規定：“鼓勵開發區（園區）建設標準廠房，標準廠房可以分幢、分層轉讓，中小企業原則上通過標準廠房解決生產用房。”2014年3月28日上海市人民政府辦公廳轉發市規劃國土資源局規定“（三）研發總部通用類……土地房屋整體轉讓和分割轉讓的，需經出讓人同意”。
南京、武漢等地也都在2013年出臺了相關規定，細則各不相同。而地產公司如果不詳細研究各地規定的不同，很容易出現各種問題。
失敗案例：
1、某龍頭房企，在一二線城市通過收購方式獲得一已經基本建成的產業園區，本以為可以根據其之前在某一線城市的成功經驗分割銷售迅速回款，最終卻發現當地根本不允許分割銷售，如果分割銷售要轉換土地用途，需要繳納非常高的地價，得不償失，結果項目一直停頓，幾年沒有處理。
2、某企業用很低價格，在南方某都市獲得一塊地，用于建設文化產業基地，其核心是一家藝術品博物館。在付出數千萬之后，該企業覺得回本的時候到來，把該基地分開出租給數百家工藝品商店，租期數十年，并稱這并未背離發展文化產業的初衷。后來該公司被舉報，政府初步認為其變相銷售。因為引發眾多糾紛，企業負責人被警方控制。
主要法律問題2：土地一級開發的錢從哪里出
之前房企獲得土地，一般都是招拍掛，問題不大。但產業地產出現以后，許多企業喜歡去和政府講條件，也就是我需要幾千畝地做園區，做成以后對當地經濟發展有好處，你給我條件。最終形成一種模式：企業和政府共同進行一級土地開發，企業出錢，政府后期分錢給企業。那么企業一級開發的錢后期從哪里出呢？一般是參與土地出讓金的分成。
但是一旦如此，3方面的風險也就隨之產生：1、各地對土地收益分成規定不統一；2、土地收益分成可能無法兌現；3、土地長時間不出讓，花出去的錢拿不回來。
關于土地出讓金能否分，各地的規定完全不同：海南規定土地出讓收入扣除土地開發成本后余下的純收益，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，由政府和開發商分配，也就是說開發商最多可以拿到70%；四川則完全不一樣了，規定企業不得以任何方式參與土地出讓收益分配。
而且，即使當地規定土地收益可以分給開發商，也必須列入財政預算，否則開發商拿不到錢。為了徹底避免風險，最好的方式是要求政府出具正式的承諾文件，但這個很難。
即使當時把土地收益分配列上提成，也有問題，土地即使已經招商成功，還面臨政府土地指標的問題，其具體上市出讓時間并沒有確定，一旦3年后才出讓給錢，對很多企業來說是致命的。
失敗案例：
某西部城市一開發區，與某中型房企簽訂合同，開發一個產業園區，該房企除獲得土地出讓的部分收入外，還將獲得對園區中部分土地進行二級開發的權力。但土地完成一級開發后，二級開發因為領導更換等原因遲遲未能開展，最終一拖就是3年。該房企財務成本很高，最終付出慘重代價。
二、迷信地方政府官員的能量和承諾。
許多企業本來很謹慎，但卻堅信地方政府無所不能，地方政府主要官員一拍胸脯，就覺得沒有什么好顧忌的。目前許多城市都在大造特造新城，一個新城里就要有產業，于是很多企業就被忽悠去了，地方官員承諾在貸款、招商方面做工作，企業就自以為沒有后顧之憂。但是，官員是有任期的，一旦調任，很多私人承諾不再算數。另外，地方政府也并非無所不能，不尊重市場規律，不斷用地方權力和資源來解決問題，最終不過是不斷延后問題的爆發。
失敗案例：
華北某城市，在2009年“4萬億”刺激下，規劃了數百平方公里的工業區，最初的宣傳稱里面有若干國家級大項目，等等。眾多的產業園、生態城也就落戶于此。但規劃過于宏大，計劃過于樂觀，那些國家級大項目因為臨近大都市的強勢競爭，最終一一泡湯。當地政府向銀行借款太多，銀行不愿意再投入，而之前投入的數以百億計的資金，光利息都成為當地政府的沉重負擔。最終，在當地政府鼓動下進入該工業區的開發商、建筑商，一個個折戟沉沙，只好吞下苦果。
三、自身理念不更新，像做住宅一樣做產業地產。
傳統模式中，住宅在修建之前，是不知道自己確切的客戶是誰的，只有大概的定位。于是，很多企業轉型做產業地產的時候，仍然沿用原來的模式，只是經過大概的調研，自己確定一個方向，以為這樣修好園區之后，就可以像賣住宅那樣賣出去或找到租戶，卻不知道這樣的想法其實是大錯特錯了。而且，人們對住宅的主要需求，許多時候是大同小異的，而不同產業對園區的需求，是完全不同的。
更重要的是，產業地產，許多時候本就不依賴第一輪銷售或出租盈利，其盈利來自于后期的經營，經營帶來園區本身的升值，為企業服務可以有持續的現金流，等等，如果僅僅是銷售出去，而沒有確定的銷售群體，后期也基本是要失敗的。
失敗模式：
1、定位產品的時候，不能確定到底誰會入駐，于是打一些自己可能都不相信的噱頭名字，比較代表性的是“電商產業園”、“文化產業園”，最終奇跡沒有出現，招商失敗。
2、產品賣出去了，卻沒有企業入駐，很多都是投資客，政府因此不滿，不愿意繼續給優惠條件，企業后期經營也就此失敗。
3、產業園與城市商業區和住宅區距離過遠，生活不便，早期雖然通過各種優惠政策吸引到企業入駐，后期卻紛紛離開。
產業園區確定自己的主導產業，應該從區域整體出發，多想環境，少想自己。有業內人士認為，有3個標準可以判斷產業園區的未來：1、產業有聚集效應，聚集在一起的企業可更高效；2、方圓100公里內該產業的規模達到產業園可容納規模的5倍以上，多多益善；3、從事該產業的企業大多沒有自有物業。
失敗案例：
甲企業在一三線城市做了一個民間工藝產業園，因為認為當地民間工藝產業比較發達，可當地此產業雖然比較發達，總產值卻也只有幾千萬，而且非常分散，大多是手工制作，集中在一起并沒有太大優勢，大家也不喜歡聚集在一起，最終項目失敗。
四、只考慮學習先進經驗，沒有考慮國情。
養老地產是近年來的熱點，在國外這個產業確實非常成熟，但在國內其卻有如下的水土不服。
1、土地性質的問題。
如果是正常通過招拍掛獲得的土地，做其他的地產可能更賺錢，通過其他方式獲得的土地之上建設的項目，一般不能出售，持有經營的話，大量資金被占用，財務成本很高。
2、老人觀念的問題。
老人們更愿意在家庭養老而不是去養老院養老。
目前年齡達到60、70歲的一代人年輕的時候過過物質不豐富的日子很多排斥花錢讓自己舒服享受，消費能力不強。
3、工作人員心理的問題。
養老地產的軟件比硬件更重要，照顧老人還是得靠人。在許多國家，因為傳統和宗教信仰，照顧別人讓別人快樂，是許多人成就感的來源。而在中國，照顧人始終被看作沒有那么高大上的工作。
中國，養老地產要發展，許多業內人士認為應該在10年以后：肯為自己花錢的一批人進入老年時代；養老土地性質的政策問題逐漸解決；護理人員因為工資提高教育程度提高等原因，心理改善。
失敗案例：
某地產公司在華東某城市做養老項目，800個床位，最終只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本費用后，平時很少有其他消費，項目嚴重虧損，員工離職率也相當高。
五、沒有專業團隊，誤認為空降大神能拯救一切。
產業地產是個系統工程，不是一兩個內行就可以做的，必須是一個團隊才可以。如果完全從頭開始，不如直接收購一個專業公司來做。
失敗案例：
某房企一直做住宅，后來開始做產業園區，后來發現問題，高薪聘請來一副總負責相關事宜，但副總歷時兩月發現自己60%的指示無法得到實現，最終辭職。
文章來源：明源地產研究院
