這些你知道嗎？專業(yè)市場開發(fā)不能不懂的知識

專業(yè)市場是大進(jìn)大出、大流通、大輻射的代表性商業(yè)業(yè)態(tài)。成熟、火旺的大型專業(yè)市場的年成交額都是以億計(jì)，其輻射區(qū)域更是以百公里、千公里計(jì)，遠(yuǎn)非普通大型商場十幾二十幾公里的輻射半徑所能比擬。

 

 

我國的專業(yè)市場起源于80年代初期，大致由三個方面形成，一是原有農(nóng)貿(mào)市場和集貿(mào)市場基礎(chǔ)上發(fā)展起來的；二是在原有商業(yè)、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎(chǔ)上形成的；三是為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而興建的。90年代以來，我國的專業(yè)市場進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期，成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的增長點(diǎn)。

 

一、認(rèn)識專業(yè)市場。

 

“市場”指各種（類）用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)建筑。專業(yè)市場是指相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場所。專業(yè)市場所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位，特定的經(jīng)營行業(yè)定位，這是區(qū)別于其他商業(yè)形態(tài)的主要特征。由于主題明確、系列商品配套齊全且又相對價格低廉，專業(yè)市場長期呈現(xiàn)出繁榮的現(xiàn)象。然而發(fā)展必須結(jié)合市場，盲目的傾向也會造成市場“有市無客”的局面。

 

 

隨著零售業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展，全國各地出現(xiàn)了大量從事某種（類）商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，超市、大賣場、家居主力店、藥材批發(fā)市場、圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等，上述市場在國內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域的角色舉足輕重。

 

有些市場的建筑采取新開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式，不少則采取租賃工業(yè)廠房等方式。采取新開發(fā)方式的，其經(jīng)營狀況大多數(shù)比較好，而且往往是生意越火越敢投資，越敢投資生意越旺。經(jīng)過一定時間的經(jīng)營，市場容易靠商品的價格優(yōu)勢形成在一個區(qū)域，甚至一個城市里的市場競爭優(yōu)勢，從而經(jīng)營者在低利潤率狀態(tài)下靠高營業(yè)額實(shí)現(xiàn)利潤。

 

二、市場商鋪類型。

 

市場類商鋪的分類和商業(yè)街商鋪的分類類似，可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度劃分，可以按照投資形式是零售還是批發(fā)劃分，也可以按照市場類建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，下面將從上述三種分類方式對市場類商鋪進(jìn)行分類。

 

 

1、按照商品的復(fù)合度劃分。

 

按照市場經(jīng)營的商品是單一類別，還是綜合類型，將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材市場、電子市場等；綜合市場商鋪經(jīng)營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬通新世界商品交易市場等。

 

需要指出的是，鑒于專業(yè)市場類商鋪經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個市場的營銷成本比較低，只要該市場的開發(fā)商對整個市場的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)市場商鋪的運(yùn)營成本比較低。另外，因?yàn)閷I(yè)市場商鋪經(jīng)營商品的品種簡單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問題 。

 

就綜合市場來講，因?yàn)榻?jīng)營商品沒有統(tǒng)一性，所以開發(fā)商對項(xiàng)目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少。除此因素以外，綜合市場的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。

 

 

2、按照建筑形式劃分。

 

市場類商鋪按照建筑形式可以分為無建筑地面商鋪、單層市場商鋪和多層市場商鋪。

 

無建筑地面商鋪，指蔬菜批發(fā)、糧油批發(fā)等類市場，并無商業(yè)建筑，而是將市場里面的地塊按照需求租給經(jīng)營者，經(jīng)營者以運(yùn)輸商品的機(jī)動車等直接作為交易設(shè)施。

 

單層市場商鋪，指采取單層建筑結(jié)構(gòu)的市場里面的商鋪。

 

多層市場商鋪?zhàn)匀恢附ㄖ问綖槎鄬咏ㄖ氖袌隼锩娴纳啼仭?/p>

 

地面商鋪和單層市場里面的商鋪經(jīng)營的商品主要是糧食、蔬菜等類日常生活用品，所以這類商鋪的租金往往比較低，而且基本上都是由市場的開發(fā)商、管理商投資建設(shè)，并統(tǒng)一出租或收取交易管理費(fèi)的方式進(jìn)行管理。該種商鋪對于個人商鋪投資者來講，投資價值不大。

 

多層市場商鋪，因商鋪所處樓層的不同，存在租金水平和價值的顯著區(qū)別，所以商鋪投資者在投資判斷時有必要搞清楚不同樓層、不同位置商鋪的合理價格。實(shí)際上，一層商鋪的價值和二層、三層、地下一層商鋪的價值不同，租金也會有很大的區(qū)別。

 

 

3、按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分。

 

市場類商鋪，也可分為鋪面商鋪和市場里面的鋪位兩類。市場類商鋪，除地面商鋪為鋪面形式外，其他商鋪基本上都屬于鋪位形式，較少鋪面形式。

 

三、專業(yè)市場商鋪的特點(diǎn)。

 

1、專業(yè)市場規(guī)模特點(diǎn)。

 

規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系，而往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實(shí)力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。

 

比如，同樣是電子市場，專業(yè)經(jīng)營電腦、配件、耗材及輔助設(shè)備北京中關(guān)村的海龍電子市場，規(guī)模龐大；而位于北京東南三環(huán)的“億客隆南城電子總匯”則規(guī)模較小，其規(guī)模差別的原因在于中關(guān)村和北京南城電子消費(fèi)市場需求的差別。

 

不同實(shí)力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當(dāng)然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。

 

經(jīng)營同樣商品的專業(yè)市場，批發(fā)、零售的投資形式對其規(guī)模的影響很大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場，其規(guī)模約1萬平方米，專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品，在北京有很高的知名度，這種規(guī)模對于辦公用品零售來講一定是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

 

 

2、專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

 

專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照“島”型布置。步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。

 

3、專業(yè)市場名稱特點(diǎn)。

 

專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。

 

4、專業(yè)市場商鋪的特點(diǎn)。

 

（1）商鋪的形式。

 

專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。

 

（2）投資回收形式。

 

專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。

 

比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業(yè)市場，這類專業(yè)市場基本上都是由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場，屬于批發(fā)類專業(yè)市場，經(jīng)營商采取出租經(jīng)營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業(yè)市場，開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式。

 

需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對商鋪價值的影響力越大。

 

 

5、綜合市場的特點(diǎn)。

 

（1）綜合市場規(guī)模的特點(diǎn)。

 

綜合市場的規(guī)模有大有小。其大小受所經(jīng)營商品的類型影響比較大，但賽睿顧問認(rèn)為，在同等運(yùn)做條件下，綜合市場的競爭力比專業(yè)市場的競爭力要差，同樣的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一個經(jīng)營良好的綜合市場。尤其當(dāng)開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項(xiàng)目的定位不科學(xué)，市場策略缺乏創(chuàng)新時，較大規(guī)模的綜合市場將面臨風(fēng)險。

 

（2）綜合市場規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

 

綜合市場規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨物流疏導(dǎo)等問題，這些對規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的市場意識有很高要求，設(shè)計(jì)師不可以簡單只從建筑的角度確定設(shè)計(jì)方案。

 

北京萬通新世界商品交易市場屬于綜合市場類型，所經(jīng)營的產(chǎn)品包括化妝用品、皮具、鐘表眼鏡、飾品、服裝、家居用品、禮品、床上用品、辦公用品、通訊設(shè)備等，產(chǎn)品種類繁多。管理商將該市場定位為批發(fā)中低檔生活、辦公用品的批發(fā)市場。鑒于經(jīng)營的商品種類龐雜，管理商對該市場進(jìn)行了合理功能分區(qū)，首先按層進(jìn)行劃分，各層商品的種類與大型百貨店的布置方式類似；各層再進(jìn)行區(qū)域劃分，各區(qū)域之間及區(qū)域內(nèi)均利用寬2米左右的主通道和寬1.3米左右的輔助通道連通。萬通小商品批發(fā)市場的內(nèi)部設(shè)計(jì)比較擁擠，但這種擁擠的設(shè)計(jì)方式還是比較符合目標(biāo)消費(fèi)者的需求。

 

萬通的規(guī)劃設(shè)計(jì)解決的大多數(shù)是“小商品”的零售商和消費(fèi)者的需求，因?yàn)槭切∩唐罚酝ǖ啦恍枰珜挘锩嬉部梢該頂D一點(diǎn)，但如果是經(jīng)營其他類型的商品，規(guī)劃設(shè)計(jì)必然體現(xiàn)不同的技術(shù)要點(diǎn)。

 

（3）綜合市場名稱特點(diǎn)。

 

綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營的商品的類別及經(jīng)營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。

 

（4）綜合市場商鋪的特點(diǎn)。

 

①商鋪的形式。

 

主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。

 

②投資回收形式。

 

大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項(xiàng)目采取商鋪銷售的方式。

 

文章來源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)