中國老齡化問題日漸凸顯，養老地產正成為中國房地產市場上最誘人的概念之一。而潛在的巨大養老市場需求與養老施設供應不足現狀之間的矛盾正日益凸顯。在海峽對岸的臺灣，養老服務、養老社區這些發展了十多年的服務，正成為大陸房企紛紛學習的對象。
一、臺灣經驗：做養老服務的，都貫徹CCRC概念
緣起：快速老齡化的臺灣
與大陸相比，臺灣早在1993年就進入了聯合國定義的老齡化社會，這導致了臺灣養老服務的發展至少要比大陸提早了20年。據臺灣“經建會”最新統計顯示，隨著人口老齡化加速、生育率下降，在2016年，臺灣人口老齡化指數將飆破100%。在臺灣，養老服務已經從最初的市場需求演變成為一個社會問題。
模式：輕資產概念，機構式、小區式兩種長期照護并存
據臺灣長庚養生文化村相關負責人介紹，他們平均每天接待三批自大陸來參觀的團體，分別為政府部門、醫療業以及投資公司，其中投資公司的占比超過一半。但與大陸不同，臺灣的養老機構多由醫療機構因競爭激烈衍生，而非開發商逐利房地產。因此，臺灣的養老社區多是輕資產概念，通過租賃土地降低運營成本。
“醫療護理機構知道人老化的過程，設置適老的設施和服務，而大陸是不懂這一行的開發商在做，所謂隔行如隔山，所以他們頻繁往來這么辛苦。”帕達國際健康服務研究中心執行長湯志堅解釋。
湯志堅介紹，在臺灣，做養老都會提到一個概念——CCRC (Continuing Care Retirement Community)，即持續照料退休社區，為老年人提供自理、半護理、全護理一體化的居住設施和服務。
據了解，CCRC通常選擇在距市中心50-100公里、一小時車程內、交通便利的城市周邊地區。退休社區以圍墻封閉自成一體，配備安全監控、保安巡查等多種方式提供安全保障。社區配有大面積綠地、景觀、花園、種植園區，為入住者提供居住養生環境，并且從個人居所到服務場所、公共空間全部為無障礙設計。
根據模式又可分為機構式、小區式兩種服務，對應大陸即為機構養老、居家養老。所謂機構式的服務指的是24小時皆有照顧人員照顧老人家的生活起居，如護理之家，而社區養老指的是老人家留在自己熟悉的生活環境中，接受不同專業的服務。
特色：臺灣養老體系完善，規定細致
據了解，在早期的“草莽”階段，臺灣當局為呼吁機構參與養老市場，所設定的條件相對比較寬松，但發展到一定程度后，特別在1997年以后，臺灣當局就開始對這個行業進行規范。
“所以現在臺灣養老行業面臨的問題反倒是規范得非常細致、嚴格，讓很多企業做的時候覺得門檻太高、成本太高，甚至規定到每張床位要多寬。”湯志堅進一步說道。
僅筆者查閱到臺灣公布的與養老服務相關的文件就有“《臺灣護理員規定》”“《臺灣長期照顧十年計劃》”“《臺灣老人福利規定》”等。以1980年公布實施的“《老人福利規定》”為始點，臺灣其后又陸續公布“《加強老人贍養服務方案》”“《照顧服務福利及產業發展方案》”等文件，在1997年和2007年還分別修訂了“《老人福利規定》”，而衛生行政體系自1997年開始，亦陸續執行“《建立醫療網第三期計劃》”“《老人長期照護三年計劃》”及“《醫療網第四期計劃》”等方案。依據老人收入情況不同，臺灣當局還對需要養老服務的個人提供不同程度的補貼和醫保報銷。
二、對話：柏達國際健康服務研究中心執行長湯志堅
大陸做養老地產的過于看重硬件，臺灣的養老地產與大陸有什么不同？
湯志堅：臺灣沒有大陸意義上的養老地產，而是有很多的養老機構，都不是針對健康老人的，比較像大陸的敬老院或護理院。給健康老人住的是養老公寓社區，比較有名的是長庚養生村和三芝雙連安養中心。與大陸不同的是，臺灣90%做養老機構的企業都不是開發商，而是醫療機構延伸出來的。
比如，長庚就是先做急性醫療，經營了三十幾年后，覺得老年是一個趨勢，所以做護理院、老年住宅。長庚養生文化村是真正符合CCRC標準的社區。所謂CCRC，是美國提出的一個概念，即持續照顧功能的退休社區，包括從緊急醫療到慢性醫療到康復護理，從健康到半護理至護理甚至臨終關懷，健康老人住進來后就不用擔心以后去哪里。
現在大陸已經出來的一些項目，賣得都不好，因為都把精力放在硬件上，其實老人真的不在乎硬件有多好，開發商以為只要有無障礙公寓、有扶手、有護欄就行了，但不夠。能吸引到老人的：一是醫療健康保障，二是豐富有趣的新生活，而且生活都和健康養生有關，老人就會很有興趣。老人住進來是選擇新的生活方式，而不是說買房子。
大陸很多做養老地產，不懂得CCRC是什么，不能提供像長庚養生村這樣的從健康老人到居家護理到護理中心的一條龍服務。
所以我一直跟大陸開發商講，硬件是需要，但60分就夠了，要在硬件的基礎上增加服務。一是健康的服務，能為業主做什么；二是生活的服務，比如管家服務等，這兩個條件都是和人密切相關的，都是細功夫針線活。
盈利能力能達到15%-20%。那臺灣這些養老機構的盈利情況怎么樣？
湯志堅：臺灣的養老機構大部分都是輕資產概念，所以建安費會比較少，僅從運營成本看，基本都賺錢，只不過這利潤不是很大，做得好的能達到15%-20%。
包括建安、土地、裝修、設備、人力等成本，最大的成本費用支出是人力，會占到運營成本約一半。人力成本如果超過60%-70%就比較難賺錢，如果降到40%左右，利潤就出來了。
臺灣養老服務最值得大陸學習的是什么？
湯志堅：臺灣的特色是養老機構和醫療機構，都是一個衛生機構，所以能跟醫保對接，這是和大陸最大的差別。
現在大陸很多老年住宅，收入種類太單調，通常包括一是會員保證金，二是每個月的管理費和房租，三是每個月固定的餐飲費。餐飲費根本沒有多少利潤，老人都吃得很省。因為開發商買地蓋樓成本很高，會員費管理費收取后，先把這部分成本付掉，減少現金的成本利息。但會員費不是收入，是隨時可以退還，因此不能稱為營收。收入種類單調，所以就活得很困難。但臺灣的和醫保結合，首先，它的收入種類多，比如護理費、診療費、醫藥費、養生保養費、康復費等，收入種類增加。第二，與醫保結合后，老人的費用負擔就減少，本來如果要老人全部承擔的話，可能一周只做一次，和醫保結合后，可能一周就做兩次。
現在大陸很多養老地產都是在賣資源，將養老與旅游結合，您怎么看？
湯志堅：這樣可能第一個項目可以成功。去年的資料顯示，大陸有近百個養老項目要啟動，90%是旅游地產改的。對老人而言，他為什么要去華山、海南島之類的地方買房子，直接付酒店錢就可以了，所以旅游資源不足以成為養老最主要的吸引力。
三、典型案例。
長庚養生文化村——臺灣首個養老社區，擁有4000個床位
“我在這里住了快十年了，子女都在美國，我自己有退休金，基本不用子女的錢養老，這里的工作人員就像兒女一樣。”筆者在長庚養生文化村采訪時偶遇的一位90余歲的老人精神矍鑠地說道。而經過多日的觀察，南都筆者發現，這樣的老人并不是少數，這些健康老人或需要半護理的老人有著專長、愛好和豐富的業余生活。
作為臺灣第一座專門的老人住宅社區，長庚養生文化村自2005年開業以來，目前已入住老人近500戶。總占地面積是34公頃，其中綠地的面積占到了一半，約17公頃，共規劃有A、B、C、D四棟，如果全住滿是4000戶。但至今只有A棟760間房已經投入使用，C棟在年底會開業，B、D兩棟還在規劃中尚未興建。
臺灣的養老社區，規定最低配置床位是50床，200-300床以上就可以稱作是大型。像長庚養生村這種擁有4000個床位的大型養老社區在臺北是非常罕見的。在長庚養生村，不僅收留需要專人看護的生活不能自理的老人，凡年滿60歲、配偶年滿50歲健康長者都可申請入住，這部分住戶就只需繳納一定的押金和租金。
如一房一廳的月租金，單人是18000元臺幣(約3712元人民幣)，雙人是23000元臺幣(約4743元人民幣)。但隨著入住者年齡增長，在自理與護理的過渡期間，長庚養生文化村還會提供半護理的頤安居社區，比如幫助老人穿衣、喂飯、洗澡等等，月租金要比自理住戶貴10000元臺幣(約2062元人民幣)。
據工作人員介紹，因長庚養生文化村為半公益性質，因此收費是比臺灣一般的護理機構略低，盈利水平基本能維持運營，而其依托的龐大的長庚醫療體系，如長庚醫院才是盈利所在。據了解，長庚養生村的投資金額500億新臺幣(約100億人民幣)，除了常規場地、設施設備，養生村還專門修建了高氧的階梯步道和低氧的養生緩坡步道，并配置了全程監控、緊急呼叫設備。在步道上，每隔5-10米就有一個座位供老人散步時休息停留。沿途，還設有高臺農耕區，避免老人彎腰苦難。養生村的園藝也多種植香氣植物，隨風飄香至老人居住的A棟。
文章來源：南都地產
