未來幾年，依托園區內的創新生成系統形成的“育商”模式將是產業地產領跑者的制勝法寶。
近年來，中國的產業地產在新型城鎮化、政府和社會資本合作（ PPP）模式等政策東風下經歷了快速發展期，無論是產業地產企業還是住宅地產企業、高新園區，甚至是一些擁有閑置土地的制造企業都紛紛開始在產業地產大展拳腳，形成了“百舸爭流、群雄逐鹿”的格局。
但大部分產業地產企業并未形成“人無我有、人有我優”的核心競爭力，其商業模式甚至是“以產業地產之名，行住宅開發之實”。把精力主要集中在城市建設和住宅開發上，但在“存量產業升級、增量招商引資”方面為當地政府帶來的實際效果甚微，甚至給當地政府財政背上新的包袱。
事實上，中國經濟發展進入新常態后，大部分傳統產業已布局完成，各地稅收優惠政策收緊，“招商引資”的難度不斷加大，各路產業地產參與者要在下一輪角逐中屹立不倒，必須揚棄傳統的土地政策“招商”模式，堅定不移地向依托創新生成系統形成的“育商”模式演進。
產業園區的創新生成系統包括多元化創新主體、開放式創新平臺、人性化軟件環境、智慧型硬件設施四大構成要件。
通過分析國內外成功案例，一個富有生命力的“創新生成系統”包括以下構成要件（見圖1）：①多元化創新主體，包括市場化全球合作的科教機構、專注高科技的耐心資本、初創企業或孵化器、成熟企業、能動型服務型政府等；②開放式創新平臺，由政府引導投入、機構商業化運作、各類創新主體分享收益的技術商業化平臺；③人性化軟件環境，包括公私合作的管理模式、敢于突破的法律政策以及虛實結合的社交網絡；④智慧型硬件設施，包括智慧高效的基礎設施，低碳健康的人居環境，豐富多樣的城市配套。這些構成要件之間是相互協同的創新交織網絡，開放式創新平臺將不同的創新主體連接在一起，而創新的軟硬環境又是吸引并留住創新主體的必要支撐。接下來我們逐一介紹各組成要件所扮演的角色。
多元化創新主體
市場化全球合作的科教機構是創新生成系統的原動力，發揮創新技術尋源培育的作用。具體包括全球知名學府的相關院系、非官方的獨立學術研究機構、擁有頂尖設備的共享型實驗室等。這些科教機構與其他各參與主體共享研究資源，與成熟企業需求無縫連接，提供人員、知識產權、技術支持和研發支持，發掘商業價值，反哺科技研究。
專注高科技的耐心資本是創新生成系統的催化劑，發揮催化助推創新技術商業化的作用，應鼓勵多元資本的自由流動。以流動性強、嗅覺敏銳、目的多元、方式靈活為特點的資本，能很好地為創新提供方向指引和過程保障，推動創新解決方案產業化、普及化。
初創企業（或孵化器）是創新生成系統的活力源，是加快技術商業化的生力軍。初創企業以其快速迭代、試錯改進、靈活可控的“阿米巴”組織方式，針對成熟企業的創新需求提供可落地的解決方案。
成熟企業是創新生成系統的主力軍，發揮創新成果產業化、規?；妮d體作用。吸引高科技、高附加值的成熟企業入駐，提煉研發端、設計端、制造工藝端和運營流程端的創新需求，與開放式創新平臺的各參與主體共同尋求解決方案，以共性創新需求解決方案推動同類企業、同類產業甚至跨產業在技術、設計、工藝和運營等方面的整體提升。
能動型服務型政府是創新生成系統的操盤手，為打造創新生成系統的保障者和中堅力量。通過對模式、制度、政策等軟環境和生態保護、基建保障、城市建設等硬環境的打造，確保創新生態系統對各創新要素的吸引力和支撐力。
開放式創新平臺
開放式創新平臺是創新生成系統的反應堆，園區中所有的創新主體能夠在這個平臺上對接需求、協同合同，共同打造完整的“尋源培育 -資本催化-技術孵化-中試放大-量化生產”的技術商業化鏈條。事實上，許多創新主體對開放式創新平臺有著迫切需求。
具體而言，開放式創新平臺應提供三個核心功能：“共享實驗室”、“新技術首單客戶對接”和“創新外包服務”，分別對應協同創新的三個共性痛點：一是高校和科研院所的先進科研儀器不向社會開放，中小企業既負擔不起也無處租用，導致大量科研儀器閑置。開放式平臺可采用“共享實驗室”的模式，購置或向高校和科研院所租賃先進科研儀器，再“分時租賃”給中小企業。二是不少研發機構和初創企業擁有最新技術和研究能力，但苦于初始階段沒有足夠資金將技術產品化，最困難的是在知名度不高的情況下如何獲得“首單客戶”。因此開放式創新平臺就是要將大型企業的創新需求同研發機構和初創企業的技術和研發能力有效對接，即“新技術首單客戶對接”。三是不少成熟的大型企業在創新上面臨創新更迭速度不斷加快，創新方式更注重跨界融合等挑戰。大型企業的內部創新部門通常也常常暴露出效率低下、機構臃腫等大公司病，因此通過與更具活力、更能適應技術變化的研發機構和初創企業合作，即“創新外包”，可以使得大型企業能夠及時接收最新技術并及時適應市場環境。此外，開放式創新平臺還可對接專業服務機構，提供“知識產權交易”、“科技銀行”、“新技術示范推廣”等輔助功能。
在建設開放式創新平臺時還應注意兩個問題：①開放式創新平臺要聚焦產業屬性，比如專注于電子信息或生物醫藥，更好地針對園區支持產業提供創新服務。一個園區可以有多個主題鮮明的創新平臺。②開放式創新平臺不是政府或園區管委會的下屬機構，而是準商業化運作的非營利組織，通過參與項目投資、聯合辦公與共享實驗室分時租賃、人才培訓及專利申請等專業服務來實現自負盈虧。
人性化軟性環境
公私合作的管理模式。政府需要實現從管理型到服務型的角色轉變。同時引入多種所有制，推進廣泛的公私合作。在專業課題上引入與專業團隊的合作，如國際化的整體招商團隊和專業遠景規劃小組等。
敢于突破的法律政策。健全知識產權保護法律法規，完善知識產權交易機制，包括設立知識產權法院和引入相關交易平臺。實行開放的人才引進政策，推進人才“綠卡”的實施，加強公共服務網的建設，在稅務和津貼方面給予適當補助，為人才的工作和生活提供全方位的便利和保障。針對重點產業，提供進出口、稅收、財政等方面的專項產業政策。
虛實結合的社交網絡。在專業層面成立行業協會，舉辦正式的行業峰會，促進國際的行業交流。國外一些地區通過舉辦“首單客戶行動”來加強大型企業與科研機構、初創企業的對接。同時，在生活層面創造寬松包容的交流環境，鼓勵線上線下結合的非正式創新聚會，舉辦大型文藝活動。
美國北卡羅來納州三角研究園（RTP）的創新生成系統
北卡羅來納州的三角研究園（RTP）1959年由州和地方政府、大學、企業聯合建立，處于北卡羅來納州三座大學城之間，緊鄰羅利 -杜罕國際機場，占地28平方公里，是美國最負盛名的高科技創新園區之一。
三角研究園（ RTP）目前集聚了200多家公司（含7家全球總部）和4 .6萬名科研人員，每年獲得20億美元的科研經費投資。整個區域200萬居民中有44%擁有大學學歷，被美國權威雜志評為“最佳商業氛圍”地區。
三角研究園（ RTP）的成功要素在于完整的創新生成系統，并通過開放式創新平臺將各個主體聯系在一起，充分發揮各自優勢，形成協同創新的局面。其參與創新的主體包括（見圖2）：①研究型大學：北卡羅來納大學、杜克大學、北卡羅來納州立大學；②市場化的科研機構：如國家環境健康科學研究所、 IBM全球研究中心等；③專注高科技的耐心資本：如RTP Capital、Excelerate Health Ventures等；④初創企業孵化器：如TheLab，First Flight等；⑤大型成熟企業：聯想等電子信息企業；默沙東等生物醫藥企業；通用電氣等制造企業；⑥公私合作的管理機構：政府與企業、學校組成董事會，共同負責園區管理和經營。
更重要的是，三角研究園通過一批特色鮮明的開放式創新平臺，為不同的創新主體提供協同研究、跨界融合的平臺。比如新一代電力電子制造業創新研究所PowerAmerica。
PowerAmerica創建于2014年，由能源部、企業、學校、州政府共同投資1400萬美元建設。該研究型商業組織通過投資新一代半導體技術以減少制造成本，并為美國制造企業創造機會。這個平臺提供世界級的共享研發設施、將產業鏈創新技術的供需方有機結合在一起，并提供科技培訓和勞動力開發等功能。
智慧型硬件設施
智慧高效的基礎設施。在城市硬件方面，借鑒 TOD開發的先進理念，大力發展城市軌交系統，打造立體化的城市交通網絡。在城市軟件方面，與領先科技企業合作，發展智慧社區和高速網絡，在短時間內達到高科技產業發展需要的基礎設施水平。
低碳健康的人居環境。提供科技創新人員喜愛的低密度、學院式的人居環境，打造“零污染”、“全綠色食品供應”的生態社區；建設小尺度、多功能的“15分鐘步行生活圈”。
豐富多樣的城市配套。創造多樣化、適合高科技人才工作和生活的城市配套環境，包括多元化的居住單元、高能級的文體項目、國際化的醫療教育、社交型的體驗消費等。
隨著中國經濟逐漸進入工業化后期，產業園區的傳統招商引資模式已難以適應經濟社會的發展需要，只有具備跨界、融合、協同特征的創新生成系統才能搶占未來競爭制高點。產業園區必須用開放的視野促進科技與產業的加速融合，推動不同創新主體的跨界協同，主動接入全球知識價值鏈，在更高的層次上聚集全球創新要素，讓產業園區不再僅僅是承接產業投資的平臺，更是培育未來行業領軍者的搖籃。
文章來源：麥肯錫咨詢公司
