核心提示：房地產行業增量開發開始進入高位平臺期，而存量市場正成為生態鏈創新的主戰場和新風口。
隨著行業進入下半場，地產后周期時代開啟。一方面，受人口結構、經濟轉型以及城鎮化減速等因素影響，“滿園春色”的行業發展景象不再，取而代之是行業分化、城市分化、企業分化。另一方面，創業創新大潮方興未艾，移動互聯的觸角遍布各行各業，地產生態鏈創新也風起云涌。
一味追風口不是一個企業戰略姿態，但是任何企業都不能與趨勢為敵。當前，開發領域20強之外已不算強。排名靠后者想要大幅攀升已越發艱難。可是，地產生態里的空間卻依然廣闊。
存量市場
正在成為生態鏈創新的主戰場
支撐我國房地產行業多年高速發展的土地紅利、人口紅利正逐漸消失，房地產行業增量開發開始進入高位平臺期，而存量市場正成為生態鏈創新的主戰場和新風口。
1、中國房地產增量開發迎來市場拐點，增速顯著放緩，行業集中度持續提升
持續多年高速增長的新房市場在突破10萬億的規模之后，進入調整期。根據國家統計局數據，目前我國家庭戶均住宅套數約1.08套，人均建筑面積近50平米，從其他國家的經驗來看，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場即接近峰值。與此同時，深層次的驅動因素也在發生改變，主要是城鎮化進程放緩，2015年我國城鎮化率已達56.1%，而根據《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》，到2020年城鎮化水平預計達到60%，年均增速在1%左右。隨著城鎮化進程的持續減速，地產增量開發將進入高位平臺期，“總量放緩、結構分化”將是主要特征。
行業集中度持續提升。2016年，有3家企業的銷售金額超過3000億元，12家企業的銷售金額超過1000億元，占整體市場份額的20%。131家躋身百億軍團的房企銷售總額達5.7萬億元，市場份額接近50%，行業集中度明顯上升，并購升級大魚吃小魚繼續演繹，以并購為主的外延式增長成為企業招拍掛拿地之外的主要增長路徑。
2、中國房地產加速進入存量房時代，一線城市二手房交易已經全面超過新房交易
我國重點城市二手房交易量已經占主導。2015年北京、上海和深圳的二手房市場已經超過新房市場，二手房成交分別為新房成交的1.2倍、1 倍和1.5 倍。一線城市存量房銷量的居高不下直接引領我國進入存量房時代。
數據來源：Wind，明源地產研究院
二線城市即將進入存量房時代。二線城市部分城市核心城區也呈現飽和狀態，二手房交易有趕超新房之勢。目前，南京二手住房交易套數和新建住房交易套數比達到1左右的水平，基本進入以存量房交易為主的階段。天津、杭州二者比值也已接近1，成都、蘇州、武漢等城市二手房與新建商品房交易量之比也大體呈現在波動中上升的趨勢。
3、存量市場成為生態鏈創新的新風口、主戰場
過去3~5年創新主要體現在房地產營銷領域。比如像萬科的淘寶抵房款+微信理財通+平安購房寶+搜房眾籌+樂居實惠O2O+全民營銷+租房款抵購房款。盡管增量市場在標桿企業的引領下也涌現出了諸多創新，但從生態鏈整體來看，創新范圍窄，在利潤主要依賴行情好壞的背景下創新動力也略顯不足。
而近1-2年圍繞存量市場的創新卻方興未艾，如公寓、聯合辦公、互聯網家裝、社區服務等。
以2014年雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓作為標志性的事件，從此存量市場的創業創新便成為業內熱門話題。比如【萬科物業】的睿服務平臺，對傳統物業服務的升級；【彩生活】對社區服務尤其是在社區理財方面的探索，【鏈家】在房產交易O2O、金融服務、裝修等方面的創新；【自如】在公寓租賃市場的創新；【房多多】在二手房市場開創了直買直賣的模式以及收費模式的創新；【艾佳生活】在互聯網家裝領域的創新等。未來創業創新將更深滲透進入房地產租賃、二手房交易、社區服務、房地產金融等各個環節，更大的存量市場空間有待挖掘。
線上線下深度融合
無論是之前精于線下的傳統企業，還是后起之秀精于線上的互聯網企業，目前線上線下深度融合的趨勢相當明顯：
首先，以往單純線上或線下的模式普遍遭遇了非常大的挑戰，增長明顯受阻。
其次，傳統開發商或線下擁有門店和全國服務網絡的公司都在積極加強線上業務，建立自身的互聯網開發團隊，在鞏固傳統線下優勢的同時，更多強調連接客戶，提升體驗。比如【傳統開發商】，借力互聯網，實現了傳統業務場景的改造優化。比如如恒大、保利等攜手云客和騰訊朋友圈等合作伙伴，將營銷推廣及案場交易線上化，實現了DSP精準投放及掌上售樓等創新舉措，大幅度提升了業務效率。再比如傳統中介巨頭【鏈家】，實現了互聯網式改造，關心用戶從線上到線下整個體驗。具體來說，就是串起兩張網：線上的鏈家網和線下的鏈家門店實體網，通過線上線下兩張網，為客戶打造一個“住”的入口，由此衍生出眾多的服務與需求。為消費者提供租賃、新房交易、二手房交易、普通租賃、公寓、金融、裝修等一系列的服務。
再次，線上擁有流量的公司普遍開始嘗試進行線下布局，更多強調服務能力，實現線上交易能力與線下服務能力的融合。
雖然過程中有些遭遇重大挫折，但是我們相信兩者將殊途同歸，線上和線下將深度融合，真正有競爭力的企業一定是線上線下都有很強的專業能力，否則很難為用戶提供真正有價值的服務。
以【萬科物業】為例，其搭建了“睿服務”平臺體系，平臺包括了業主手機端APP“住這兒”和工作人員手機端APP“助這兒”、EBA遠程設備監控系統，以及將所有社區設施設備進行線上管控的“戰圖”系統等。通過這樣的系統，萬科物業對所有小區進行全面梳理，使所有項目都有經緯度，設施設備都有身份證，崗位都有二維碼，員工都有經驗值——互聯網技術在傳統物業服務上的具體應用，有效地完成了萬科物業的O2O閉環。使物業管理這個勞動密集型產業變身為知識密集型產業。
用戶體驗
開始得到真正的重視和投入
過去數年來，開發商賺錢更多是依靠時代的紅利、人口的紅利，很少有公司真正從用戶的角度來設計和優化流程。而現在越來越多的創業企業開始深度挖掘用戶的痛點，從用戶體驗的角度來全新設計所提供的服務，并與移動互聯網緊密結合。
1、從“泛目標客群”到“精準客群細分”
目標客戶經歷了從泛目標客群到精準客群細分的演變，比如萬科針對年輕人群體推出的極小公寓“米公寓”，其戶型布局緊湊，功能設計齊全，收納空間設計巧妙，利用率極高，很好的滿足了年輕人的居住基本需求。關鍵是通過減少面積，使得總價降低，釋放了諸多被壓抑的剛性需求。還有綠城83平米剛需別墅桃李春風顛覆了傳統意義上的別墅，考慮到針對細分客群的旅游度假特點，弱化部分部分餐廚功能；并通過后期贈送完整的功能空間，來滿足業主的生活需求。使得創新的小別墅成為了業界聚焦的熱點。
2、從提供“單純的產品”到提供“綜合立體的服務體系”（產品+物業+綜合服務）
互聯網時代，我們對于一個產業核心的考慮，不再是簡單的基于產品邏輯，而是基于用戶邏輯，要考慮如何實現用戶最大的訴求，如何為客戶提供極致化的服務。因此，提供綜合立體的服務體系，不但能夠促進產品銷售，形成產品競爭力，是主業發展的內在要求，同時也是拓展新的利潤增長點的嘗試，未來最大、最賺錢的不是賣一次房子賺多少錢，而是每一個業主終身的所有消費，包括健康、教育、文化、藝術、旅游、商務等。房企提供給業主的不僅僅是房子，而是一種生活方式，能夠讓業主便捷地獲取最好的生活服務。
3、從“短平快運作”，重視“開發”到“持有經營”，重“用戶體驗”
在原來人口紅利和城鎮化紅利下，短平快開發能夠賺取最多的利潤，而現在，用戶體驗變得更加重要。未來用戶早晚將拋棄那些不真正重視用戶體驗的公司。通常，用戶痛點往往都是一些看起來很小的點。
比如【艾佳生活】，為用戶提供完整的家的解決方案。在過去，房屋從購買到交房要幾年之久，無法實現即時使用。同時房屋、裝修、軟裝等各個環節被人為的切割開來，用戶買到的不是一個家，而是要自己從一個冰冷的物理空間開始，逐步去探索出一個家居空間出來。由于用戶缺乏專業知識，對家居空間的設計與布置缺乏經驗，往往付出了大量的時間、金錢、精力，卻獲得不了一個舒適的生活環境。艾佳生活的全品家服務即很好地解決了業主的這個痛點。
4、工作評價從“內部評價”到“用戶評價”
過去，家居產業的產品質量與施工水平參差不齊，導致投訴率非常的高。【艾佳生活】改變過去內部考核的方式，讓用戶參與到對大家居服務和產品的滿意度評價中來，真正做到誰花錢誰評價，促進產品和服務質量的不斷提升，從而實現市場上的優勝略汰。
互聯網技術和大數據
正在逐步體現真正價值
首先，互聯網正在深刻地改變每個傳統行業，今后不再有所謂的傳統行業，互聯網將變成每個產業的基礎設施。過去十年，基于IP網絡的各種業務和應用迅速改造了金融、商務、物流……社會各行業都加速架構在移動網和互聯網之上，而產業互聯網大潮的到來，更使互聯網下沉為各行各業都能調用的基礎設施。當互聯網作為基礎設施，數據成了生產資料，計算變成公共服務，“計算經濟”的時代就會到來，那時所有傳統企業也將會變成互聯網公司，共同借用互聯網這個基礎設施。
其次，整個地產行業對互聯網基礎設施的利用率目前還很低。大數據煥發的價值，使眾多企業開始逐步重視起數據采集及應用。可是，一直以來整個房地產行業，很少有公司對數據的采集和處理投入。而且各個企業自身的數據都處于各自的企業范圍內，沒有“打通的客戶數據庫”，更沒有“共享的業務數據庫”。互聯網技術主要還是應用在企業內部管理層面，以提高企業的管理效率和規范流程，并未在行業整體價值鏈上充分發揮作用。
再次，互聯網技術和大數據未來將更深的滲透到整個產業鏈條，發揮更大的價值。利用成熟的科技來改造房地產行業的空間非常大，比如智慧工地、智慧案場和智慧社區。
1、打造“智慧工地”。
【金地】打造出了從建造階段的質量安全、交付階段的移動驗房、保修階段的移動服務、以及支撐解決以上各階段問題的移動承建商的完整閉環。
2、打造“智慧案場”，配合房企實現銷售案場的場景革命。
包括通過熱力圖及云行銷、快碼傳播、微信朋友圈精準廣告推送等手段讓企業找到符合樓盤定位的目標客戶；通過渠道管家實現對各種電商渠道、廣告渠道的來電來訪判客管理和效果評估；通過人臉識別、智能電話、去電寶等實現對案場來電來訪的智能管理，并杜絕杜絕飛單亂象的發生；通過移動銷售讓置業顧問很“聰明”的接待和跟進客戶，并自動將來訪客戶引入線上，還可以在客戶離開后讓跟進在線上持續發酵，實現場外自動成交。
3、打造“智慧社區”。
主要是社區服務方面，將保修、投訴、會所經營、業主會員經營、物業巡檢、收費等搬到移動互聯網上，實現直連，在服務體驗、物管效率、業主口碑等方面都取得了非常明顯的成效，反向也能夠為房企的老業主重復購買和推薦購買帶來直接的收益。
當然，整體來說，目前生態鏈創新也剛剛拉開序幕。從增量開發到存量運營，仿佛蹺蹺板的兩端，他們的相對關系取決于資產價格的自然漲幅與資產精細管理所帶來的服務溢價之高低。我們必須清醒看到，目前仍是從增量開發到存量運營的轉軌期，存量地產迎來真正的爆發點至少需要兩大條件：第一，存量資產貨幣化率要大于五年期國債利率，而目前租售比才1-2％，利率收益率倒掛明顯，第二，破除稅制束縛，資產證券化正式推出成熟，兩個條件同時具備則意味著可以加杠桿，存量時代借助金融力量才會進入快車道。但是，目前致力于服務的運營商終有一天會崛起，成為下一輪巨頭－資產管理公司。
10萬億的增量市場，200萬億的存量市場，都是足夠寬的賽道與舞臺，有著足夠大的空間支撐各類企業的發展，下一個巨無霸、獨角獸可能就是你。
來自：明源地產研究院 劉策(若牽涉版權問題請聯系管理員,謝謝!)
