說起深圳的標志性商業地產項目，萬象城、KKmall、COCOpark、益田假日廣場、海岸城、海雅繽紛城等會被列入其中。然而這些標志性項目背后的房企以深圳本地房企和央企國企為主，外來房企尤其是如九龍倉、太古地產、豐樹、永旺等外資（含港澳臺）企業在深圳至今沒有已開業的代表性項目，就連萬達也未在深圳開設萬達廣場。盈石集團研究中心將為您深入解析，為何外地房企“入深”如此艱難。
外來房企“入深”的曲折坎坷
盈石集團研究中心對2015年之前企圖進入深圳房地產市場的部分外來房企進行了分析，他們在進入深圳市場時受到不同程度的挫折，最終面臨退地、轉讓項目等窘境。如新鴻基在2007年和龍崗政府簽約了4個舊改項目，2008年便傳出退地風波。來自新加坡的房企嘉德置地（現為凱德集團）2003年和深國投商用置業（已更名為印力集團）通過股權合作創立了嘉信茂品牌，2007年在深圳合作的嘉信茂購物中心（2010年更名為深國投廣場）開業，2009年9月便將該項目資產轉讓給深國投商用置業。美國房企兆華斯坦2014年與前海國際能源金融中心有限公司聯合體以134億元拿下深圳前海地塊，創下當時深圳總價和單價地王，2015年7月就有新聞報道該項目已經轉讓給深圳恒裕地產。
深圳土地少又貴，招拍掛“入深”難度大
深圳國土面積約為1,997平方公里，僅僅是廣州的1/4。因此，能夠拿出來進行房地產開發的土地本就很少。根據盈石集團研究中心統計，2010年至2016年的7年間，深圳通過招拍掛出讓的商業/辦公土地總共104宗，其中77%的土地被深圳本地公司競得。同期北京、上海、廣州通過招拍掛成交的商業/辦公土地均超過200宗。
不僅如此，深圳通過招拍掛出讓的商業/辦公土地樓面地價也從2010年的6,136元/平方米上漲至2016年的20,936元/平方米。外資（含港澳臺）在深圳這7年間通過招拍掛競得的土地多在2015年和2016年，這些地塊多位于前海，競買限制條件較多。而且這段時間正是深圳樓面地價處于高位的時期，此時進入深圳，開發商承受更大的土地成本。
城市更新本地房企占主導，外來房企通過合作和收購曲線“入深”
2013年，深圳市國土開發強度接近50%，不僅高于北京（21.3%）、上海（35.76%）,而且超過30%的國際警戒線。同時，深圳早在2005年就將974.5平方公里土地劃入基本生態控制線，禁止建設。因此，深圳能夠新增的城市建設用地非常有限，通過獲取城市更新（舊城改造）項目成為當下深圳土地供應的主要方式之一，現階段獲取城市更新項目的仍然以深圳本地房企為主。
近年來，一些外來房企則通過拿地、合作、收購等方式打開深圳市場大門，廣州房企來勢洶洶，富力、恒大、碧桂園、奧園均進入深圳市場。恒大地產在2011年通過競得深圳建設集團71%的股權正式進入深圳。2016年4月，奧園地產通過收購深圳一住宅項目70%權益，正式布局深圳，2017年2月又通過收購獲得深圳兩個項目。碧桂園在2016年5月通過招拍掛競得光明新區一宗商業/辦公土地。富力地產在2016年上半年通過收購一個深圳地產項目公司權益獲得兩個舊城改造項目。除此之外，2016年，融創中國、萬達、華夏幸福基業也進入深圳，填補了該區域市場空白，從而布局全國。
盈石集團研究中心認為，近兩年越來越多的外來開發商開始進入深圳商業地產市場，獲取項目只是第一步，如何打造優秀的項目和耕耘深圳多年的企業如華僑城、萬科、星河、京基、卓越、益田等競爭才是未來的重點。
