政府報告透露房地產(chǎn)走向 三四線樓市存機會

從2016年第四季度以來，全國熱點城市中大約有30個城市出臺了有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)價格的調(diào)控超過90次。從內(nèi)容看，各地持續(xù)發(fā)布政策，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買資格、供應(yīng)等多方面，政策力度逐漸收緊。如今對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展又有了新的指引。

3月5日，李克強總理在政府工作報告中提出，目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控。對于房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

樓市的走向總是牽動著大家的神經(jīng)，對于政策的解讀更是尤為重要，那么此次從總理這簡單的幾句話中，我們又可以“窺探”出何種信號呢？

信號一：去庫存 三四線樓市存機會

光大證券宏觀首席分析師張文朗表示，我國房地產(chǎn)市場分化比較明顯，一線城市和某些二線城市庫存量較少，但三線、四線庫存仍然較多，因此，2017年政府工作報告中的房地產(chǎn)政策針對性較強。

去庫存依然是2017年的工作重點，從這個角度看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍表示，三線、四線城市高庫存的區(qū)域不會有政策收緊的可能，甚至還會有購房政策繼續(xù)寬松的可能。

除了去庫存的大方向指引，華泰證券房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇表示，未來三線、四線城市房地產(chǎn)在量價方面都會有極大的機會。因當前一線和三線城市之間的人口雙向流動，改變了之前單向流動的背景，這是三線、四線城市房地產(chǎn)具備可持續(xù)性機會的根本原因，部分縣和特大鎮(zhèn)設(shè)市，將極大的推動購房需求，甚至是投資性需求，將對三線、四線城市房地產(chǎn)帶來量價齊升的影響。

銀監(jiān)會副主席王兆星也表示，要采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對帶有泡沫和投機性的房地產(chǎn)信貸需求加以限制；對于一些房地產(chǎn)庫存過大的三四線城市，在信貸上也要給予考慮；對城市化過程中的剛性住房需求，應(yīng)該給予信貸支持。這樣既能促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，也能使銀行信貸資產(chǎn)更加安全。

信號二：重點增加住宅用地 抑制房價過熱

嚴躍進認為，本次政府工作報告提到，房價上漲壓力過大的城市要合理增加住宅用地。這是一個積極信號，意味著房價上漲過快的城市后續(xù)依然會有積極供地的可能。此類城市主要包括北京、天津、濟南等一線、二線重點城市。此類城市往往外來人口相對較多，是后續(xù)積極供地和引導住房需求釋放的重點區(qū)域。所以后續(xù)在供地方面，會采取“一大一小”的思路。大城市重點開拓郊區(qū)市場用地和市區(qū)存量用地開發(fā)，而小城市重點圍繞新興城區(qū)比如說高鐵新城積極供地。這些城市積極供地和控制房價，那么房價過熱的現(xiàn)象就可以得到更好地抑制。

除了增加住宅用地，抑制房價過熱還需要規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

信號三：建立長效機制 明確住房的居住屬性

報告中提出要明確住房的居住屬性，對此嚴躍進表示，后續(xù)各類房地產(chǎn)調(diào)控都要以此為標準，各類炒房勢必會受到遏制。同時，明確了市場和政府的關(guān)系和主要任務(wù)，市場解決多層次需求，政府托底保障基本需求，這也是房地產(chǎn)發(fā)展和長效機制發(fā)展的一個有力支撐。

此外，關(guān)于建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家賈康表示，房地產(chǎn)長效機制包括土地、住房、稅制建設(shè)等，其中房地產(chǎn)稅是各種必選項目中的一項。他說，房地產(chǎn)稅有多重功能，包括促進房地產(chǎn)健康發(fā)展、政府職能優(yōu)化、調(diào)節(jié)收入分配、配合提高直接稅比重等。當然，房地產(chǎn)稅也面臨既得利益者的阻力。

恒大集團董事長許家印也認為，應(yīng)建立長期的限價機制。“房地產(chǎn)調(diào)控最核心的是限價。”許家印說，建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制，首先應(yīng)建立一個長期限價機制。現(xiàn)階段地方調(diào)控限價、限購、限貸措施中，對房企最行之有效的就是限價，但限價期限需延長。因為在短期限價的背景下，房企認為短時間后限價將會取消，進而大量拿地推升拿地價格，隨后推漲房價，但如果限價期限為十年或二十年，房企對價格預(yù)期會明確改變，便不會選擇高價拿地。

此外，許家印表示，應(yīng)進一步加強關(guān)于完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格認定，包括規(guī)劃、設(shè)計、配套、園林、設(shè)備，開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)的管理等。