房企如何成功轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)？（綠城、碧桂園、華僑城創(chuàng)新案例）

中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)歷了兩個(gè)大的發(fā)展階段。第一階段是普遍的城市化，即從農(nóng)村進(jìn)入城市。第二階段是大城市化，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從全國(guó)城市進(jìn)入到一二線(xiàn)核心城市。在2016年新一輪的高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的盛宴背后，是前所未有的焦慮感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。

        

未來(lái)也許是大城市更新的時(shí)代，看發(fā)達(dá)國(guó)家的核心大城市，都是進(jìn)入到這個(gè)時(shí)代。但這樣的局勢(shì)一旦到來(lái)，就意味著中國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將退出歷史舞臺(tái)。最為重要的是，城市更新這樣微小的開(kāi)發(fā)量根本無(wú)法支持大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的生存發(fā)展。從城市發(fā)展路徑的角度看，核心城市向城市群發(fā)展的趨勢(shì)明確，圍繞核心城市周邊的小城市或核心城市郊區(qū)的小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)前景較好。

 

        

特色小鎮(zhèn)也因此正在成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。無(wú)論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是諸多區(qū)域性地方企業(yè)，都將轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略指向“特色小鎮(zhèn)”。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布了《關(guān)于實(shí)施“千企千鎮(zhèn)工程”推進(jìn)美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)的通知》。此政策的出臺(tái)，對(duì)于不少熱情投入特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。就此，推出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特色小鎮(zhèn)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型分析。

 

全國(guó)性房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式

 

對(duì)于房企而言，借助較低成本獲得大量土地開(kāi)發(fā)權(quán)，并在后續(xù)運(yùn)營(yíng)中持續(xù)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)，是特色小鎮(zhèn)最大的亮點(diǎn)，而房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)越靠近地產(chǎn)轉(zhuǎn)型越容易成功，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)郊大盤(pán)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包裝成小鎮(zhèn)就能受到政府和客戶(hù)的追捧，實(shí)際上，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)大盤(pán)開(kāi)發(fā)不同的是，特色小鎮(zhèn)或許更注重持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。就全國(guó)性房企紛紛試水特色小鎮(zhèn)，總結(jié)出4種轉(zhuǎn)型模式：

 

 

1、科技型服務(wù)小鎮(zhèn)。

        

隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善以及新興產(chǎn)業(yè)的興起，城市工商業(yè)集中于核心大城市的必要性在逐步降低，新興產(chǎn)業(yè)如科技、金融、航空、生物醫(yī)藥等對(duì)于城市配套要求較低，可在一二線(xiàn)城市周邊布局，分散中心城區(qū)壓力。房企擁有大資本、大規(guī)模，為科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)，解決科技產(chǎn)業(yè)所面臨的成本高、空間擠、環(huán)境差問(wèn)題，提供產(chǎn)業(yè)人口住得起的房子，留住產(chǎn)業(yè)人口。

 

 

《案例：碧桂園科技小鎮(zhèn)》

        

項(xiàng)目介紹：碧桂園有在郊區(qū)做大盤(pán)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，能夠很好的運(yùn)用到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中來(lái)，同時(shí)科技小鎮(zhèn)一定是“重資產(chǎn)”打造，更多的是做平臺(tái)搭建，提供產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，同時(shí)是與擁有科技產(chǎn)業(yè)資源或運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作，更好更快地讓科技人才集聚、企業(yè)入駐，通過(guò)龍頭企業(yè)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐，實(shí)現(xiàn)小鎮(zhèn)的產(chǎn)城融合發(fā)展。

        

選址：一線(xiàn)城市周邊和強(qiáng)二線(xiàn)城市的30-80Km區(qū)域，最好不超過(guò)60Km

        

占地規(guī)模：2-5 K㎡

        

難點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入和招商

 

2、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。

        

以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，配套有醫(yī)療、教育、娛樂(lè)等設(shè)施進(jìn)行的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房企要么有農(nóng)業(yè)技術(shù)資源要么與擁有農(nóng)業(yè)技術(shù)的科技院所合作開(kāi)發(fā)，通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得的利潤(rùn)，來(lái)進(jìn)行農(nóng)業(yè)整體規(guī)劃改造，讓周邊農(nóng)民成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。

 

 

《案例：綠城農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)》

        

項(xiàng)目介紹：綠城專(zhuān)注于農(nóng)業(yè)15年之久，于2012年與浙江省農(nóng)業(yè)科學(xué)院共同推動(dòng)成立藍(lán)城農(nóng)業(yè)公司，旗下有8家子公司，分別負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、檢測(cè)、種子和研發(fā)、生產(chǎn)基地等，從生產(chǎn)到銷(xiāo)售的農(nóng)業(yè)鏈條已初具雛形。綠城農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)在中心1K㎡進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，利用自身農(nóng)業(yè)技術(shù)帶動(dòng)周邊2K㎡農(nóng)業(yè)改造，建成富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，并將周邊農(nóng)民轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人，同時(shí)配套完善的醫(yī)療、教育、娛樂(lè)系統(tǒng)。

        

選址：距離上海、杭州等城市市中心30-50Km

        

規(guī)模：占地3K㎡（其中農(nóng)業(yè)即相關(guān)產(chǎn)業(yè)占2K㎡，建筑規(guī)劃占1K㎡）

        

特點(diǎn)：有完備的整體規(guī)劃，特別是基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)的配套，其次是提供穩(wěn)定的農(nóng)地和有產(chǎn)權(quán)的住房。

 

 

3、文旅小鎮(zhèn)。

        

以文化旅游產(chǎn)業(yè)為依托，結(jié)合生態(tài)旅游產(chǎn)品、居住、健康產(chǎn)業(yè)為一體的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房企具備文化旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)小鎮(zhèn)本身也是城市旅游目的地，通過(guò)與政府合作進(jìn)行PPP模式的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

 

 

《案例：華僑城文旅小鎮(zhèn)》

        

項(xiàng)目介紹：華僑城將發(fā)揮文化旅游產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)有優(yōu)質(zhì)的自然資源或文化旅游資源的城市旅游目的型的小鎮(zhèn)進(jìn)行有選擇的城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)，以主題樂(lè)園為開(kāi)發(fā)引擎，通過(guò)PPP模式進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。目前華僑城集團(tuán)分別與成都金牛區(qū)政府、大邑縣政府、雙流區(qū)政府以及成都文旅集團(tuán)簽署合作協(xié)議，擬投資超千億元打造天回（占地10K㎡）、安仁（占地15K㎡）、黃龍溪（占地16.7K㎡）三大名鎮(zhèn)。

        

選址：城市旅游目的地型的郊區(qū)小鎮(zhèn)

        

規(guī)模：占地10K㎡左右

        

特點(diǎn)：基于華僑城在文化旅游產(chǎn)業(yè)所取得的成績(jī)和品牌優(yōu)勢(shì)，同時(shí)小鎮(zhèn)自身具備旅游功能。

 

4、產(chǎn)業(yè)新城。

        

以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)為主體，通過(guò)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)產(chǎn)業(yè)人口聚集，從而進(jìn)行土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。房企要具備產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，在城市有產(chǎn)業(yè)外溢趨勢(shì)的周邊，通過(guò)PPP模式進(jìn)行“地產(chǎn)+園區(qū)”的開(kāi)發(fā)，即可獲得地產(chǎn)收益又可獲得園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)收益。

 

 

《案例：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城》

        

項(xiàng)目介紹：華夏幸福作為全球產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，自2002年以來(lái)一直扎根實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，以產(chǎn)業(yè)新城為載體打造多樣化的發(fā)展平臺(tái)，構(gòu)建從園區(qū)建設(shè)、招商引資到城市運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)體系。華夏幸福打造以產(chǎn)業(yè)新城為主體， 抓住一線(xiàn)城市工業(yè)外溢趨勢(shì)，通過(guò)PPP模式在一線(xiàn)城市周邊建立工業(yè)園區(qū)，同時(shí)進(jìn)行土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。

        

選址：一線(xiàn)城市周邊，同時(shí)一線(xiàn)城市有產(chǎn)業(yè)外溢趨勢(shì)

        

特點(diǎn)：地方政府有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求，同時(shí)可提供豐富的土地；大量人口導(dǎo)入。

 

特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的四要素

 

特色小鎮(zhèn)是具有特色產(chǎn)業(yè)、文化內(nèi)涵，縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距的發(fā)展平臺(tái)，人和產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的核心，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的特色小鎮(zhèn)，無(wú)異于房地產(chǎn)的低效造城運(yùn)動(dòng)。特色小鎮(zhèn)的建設(shè)一定要結(jié)合自身特質(zhì)，充分挖掘地區(qū)特色，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，形成文化鑄魂、產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)、規(guī)劃塑形、生態(tài)培元的四位一體的生態(tài)閉環(huán)。

 

 

四位一體的生態(tài)閉環(huán)

 

1、文化鑄魂。 

 

文化是特色小鎮(zhèn)的內(nèi)核，只有深度挖掘小鎮(zhèn)歷史文化脈絡(luò)，提煉適合小鎮(zhèn)的文化因子，在城鎮(zhèn)建筑塑造、城鎮(zhèn)風(fēng)貌的營(yíng)造過(guò)程融入文化基因，才能為小鎮(zhèn)潤(rùn)色，同時(shí)做足了文化內(nèi)涵，才能使小鎮(zhèn)在眾多特色小鎮(zhèn)中脫穎而出，形成自身的文化標(biāo)簽，并且為小鎮(zhèn)發(fā)展注入源源不斷的動(dòng)力。

 

2、產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)。 

 

特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)不在于廣和多，而在于特而強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)的生命力，脫離了產(chǎn)業(yè)支撐，小鎮(zhèn)將無(wú)以為繼淪為空城、鬼城。特色小鎮(zhèn)需要結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，選擇一個(gè)具有特色和較高聚集度的產(chǎn)業(yè)作為主攻方向，使之成為支撐其未來(lái)發(fā)展的大產(chǎn)業(yè)，同時(shí)吸引產(chǎn)業(yè)集聚，形成產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來(lái)其他業(yè)態(tài)的發(fā)展，從而盤(pán)活整個(gè)小鎮(zhèn)。

 

 

3、規(guī)劃塑形。 

 

規(guī)劃是小鎮(zhèn)整體的布局考量，通過(guò)對(duì)小鎮(zhèn)整體的科學(xué)規(guī)劃，形成功能分區(qū)，構(gòu)建小鎮(zhèn)的形態(tài)骨架，同時(shí)結(jié)合自身文化脈絡(luò)及場(chǎng)地特征，打造特色小鎮(zhèn)的肌理結(jié)構(gòu)。

 

4、生態(tài)培元。 

 

自然生態(tài)是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的本底，一旦自然生態(tài)遭到破壞，特色小鎮(zhèn)就無(wú)從談起，必須依托現(xiàn)狀生態(tài)資源，融合低碳、智能、協(xié)調(diào)、綠色、共享發(fā)展理念，按照生態(tài)優(yōu)先和可持續(xù)發(fā)展的要求，在保持原汁原味風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，適當(dāng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)保護(hù)，打造區(qū)域集約化開(kāi)發(fā)的生態(tài)閉環(huán)。

 

文章來(lái)源：地產(chǎn)新視野