一大波中小商業(yè)地產(chǎn)公司直接倒閉

所有人都知道，2016年是房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的一年：房價迅猛上漲、銷量屢屢攀升。就連香港樓市也在2015年的回調(diào)之后重拾升勢。

 

然而，就在這樣一副欣欣向榮的情況下，一場商業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)將悄然而至......

 

2016年，商業(yè)地產(chǎn)庫存不降反升

 

在去年樓市好轉(zhuǎn)刺激下，住宅市場庫存得以大量消化，但相比之下，商業(yè)地產(chǎn)庫存規(guī)模大的現(xiàn)狀并沒有根本性改善，甚至不降反升。

 

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。

 

 

分析人士認(rèn)為，龐大的商業(yè)地產(chǎn)庫存問題正逐漸凸顯，且比住宅庫存更為嚴(yán)重。由于這些庫存多分布在二三線城市，去化難度較大。即使存在經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)、聯(lián)合辦公空間崛起、出租公寓市場發(fā)展等利好因素，這部分庫存仍需較長時間消化。

 

空置率居高不下

 

根據(jù)近日中國指數(shù)研究院新近發(fā)布的《2016中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展年報》（下稱“年報”）顯示，在寫字樓市場，重慶、成都、沈陽受前期供應(yīng)量大而需求相對有限影響，空置率居高不下。其中，重慶、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈陽2016年前三季度空置率均超過33%。而深圳、北京、上海和南京市場需求量大，2016年各季度空置率均在9%以下。

 

即使如此，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也不全是高枕無憂。去年（2016年）7月份就有媒體報道“上海月星環(huán)球港底樓商鋪出現(xiàn)大規(guī)模退租”的消息，報道稱原因是商家長期經(jīng)營困難。

 

 

不過，總體來說，商業(yè)地產(chǎn)的庫存危機(jī)還是集中在二三線城市上。

 

2017年春節(jié)前夕，在西部一個地級市從事房地產(chǎn)開發(fā)十幾年并已小有成就的林煥然(化名)做了個艱難的決定：關(guān)閉公司旗下僅開業(yè)了3個月的一個購物中心。“先關(guān)了再說，不能繼續(xù)虧錢。”據(jù)透露，這個原本被公司寄予厚望的大型購物商場開業(yè)以來，每日客流量十分有限，以每月虧損數(shù)百萬元的狀態(tài)持續(xù)了3個月，加上建安以及早期的裝修、采購等投入，合計(jì)占用公司近2億元資金。

 

“這是一次錯誤的投資，公司本來以為可以憑借商場的運(yùn)作提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，以及為企業(yè)融資提供資產(chǎn)準(zhǔn)備，沒想到經(jīng)濟(jì)滑坡來得這么快速。”對于未來的打算，林煥然稱“還是交給專業(yè)的公司去打理”，因?yàn)樽约旱钠髽I(yè)內(nèi)部實(shí)在是缺乏從事商業(yè)運(yùn)營的人才和團(tuán)隊(duì)，開業(yè)幾個月，內(nèi)部管理漏洞百出。

 

在商業(yè)地產(chǎn)尤其是商業(yè)營業(yè)性用房的運(yùn)營領(lǐng)域，這并非個案，許多城市的購物中心、社區(qū)商業(yè)都處于舉步維艱的狀態(tài)。

 

地產(chǎn)大佬都在加速逃離

 

除此之外，一些嗅覺敏銳的地產(chǎn)大佬也已經(jīng)開始在加速撤離商業(yè)地產(chǎn)。

 

希慎興業(yè)是一家老牌的香港地產(chǎn)公司，盡管在內(nèi)地的名氣不如長實(shí)地產(chǎn)、恒隆和新鴻基等港資巨頭，但其在香港的核心地段擁有大量物業(yè)，集中在銅鑼灣。包括友邦中心、嘉蘭中心、禮頓中心和利園購物區(qū)。

 

 

希慎興業(yè)日前發(fā)布的2016年業(yè)績預(yù)告顯示，盡管經(jīng)營利潤上漲，但歸屬于母公司股東的凈利潤同比下滑58%，減少了16.85億港元。導(dǎo)致凈利潤下滑的原因在于，去年希慎興業(yè)投資物業(yè)估值公平值虧損11.89億港元。

 

香港上市公司財(cái)報中對商業(yè)地產(chǎn)的估值，本質(zhì)上反映的是對未來租金收入的預(yù)估。一般來說，如果估值增速放緩，代表公司判斷未來租金收入增幅降低；如果估值下跌，則意味著公司判斷未來租金可能下降。

 

而現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)也反映了這一情況。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，香港零售樓宇、寫字樓和私人住宅這三種主要的出租物業(yè)類型，租金在2016年下半年皆有不同程度的下跌。2016年6月至年末，港島私人零售業(yè)樓宇每月租金價格由1738港元/平方米降至1366港元/平方米，降幅27.23%。而地處香港商業(yè)中心的銅鑼灣，作為全世界租金最貴的地段，去年下半年租金下挫約6%至743港元/平方米。

 

除了希慎興業(yè)以外，李嘉誠名下的旗艦上市公司長實(shí)地產(chǎn)也不能幸免。長實(shí)地產(chǎn)2016年上半年投資物業(yè)的公允值收益2.28億港元，比2015年同期減少超過10億港元。

 

過去兩年，房產(chǎn)商已經(jīng)在香港和內(nèi)地核心城市出售多處商業(yè)地產(chǎn)，大額交易頻頻出現(xiàn)：

 

★2016年10月26日晚間，長實(shí)地產(chǎn)發(fā)布公告，以約230億港元的價格將上海世紀(jì)匯出售；

 

★2016年9月15日，李兆基旗下的恒基地產(chǎn)作價43.68億港元將香港中環(huán)金龍中心大廈出售；

 

★2016年8月17日，在SOHO中國近期舉行的2016年度中期業(yè)績發(fā)布會上，董事長潘石屹表示，要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到39.42萬平方米，占公司項(xiàng)目總建筑面積的23.18%；

 

★此前的7月29日，SOHO中國才剛整售SOHO世紀(jì)廣場，占公司總可租面積的3.7%；

 

★2016年1月初，華人置業(yè)以124.48億元的總價出售位于香港的美國萬達(dá)大廈；

 

……

 

中小商業(yè)地產(chǎn)公司最受傷

 

廣州一家綜合型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營部門負(fù)責(zé)人評論稱：這幾年購物中心增量很大，但是陣亡率也很高。一些開發(fā)商本身不具備開發(fā)和運(yùn)營的能力，在沒有準(zhǔn)備的情況下上馬商業(yè)地產(chǎn)，被淘汰是必然的。

 

 

一旦商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)崩盤之勢，租金下滑甚至出租困難時，對于大型商業(yè)地產(chǎn)來講，比如長實(shí)地產(chǎn)、恒隆等，它們資金實(shí)力雄厚，物業(yè)地段優(yōu)良，企業(yè)運(yùn)營水平較高，依舊可以靠其他業(yè)務(wù)來保持公司的盈利狀態(tài)；但對于中小商業(yè)地產(chǎn)來講，則將會有可能直接面臨資金周轉(zhuǎn)不靈、甚至直接倒閉。由此看來，行業(yè)或?qū)㈤_啟新的一輪洗牌！

 

文章來源：面包財(cái)經(jīng)、第一財(cái)經(jīng)日報、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道