無論是對住宅還是商業地產來說，三四線城市，簡直可以說是一種“謎樣”的存在：一邊是一輪輪的新城規劃、一宗宗被高溢價拍走的土地，一邊是不絕于耳的關于三四線城市商業項目“水土不服”、“資金周轉困難”、“空置率高”的負面新聞。一直到2015年，“三四線”還像金礦似的被包括萬達在內的一眾開發商看好，而如今卻正在遭遇頗為尷尬的猶豫態度。
三四線城市商業有誘惑，卻被一致認為“不好做”。究竟去不去？會不會水土不服？三四線城市商業開發到底該怎么做？
這些項目，那些開發商
瀘州萬象匯 - 華潤置地
所在城市：瀘州，四川
開發商：華潤置地
總投資額：20億元
總建筑面積：20萬㎡
商業面積：10萬㎡
停車位：1500個
開業時間：2015年11月6日
2015年11月，瀘州華潤萬象匯開業，作為瀘州首個全業態式購物中心，開業當天客流量超30萬人，在全部200余個入駐品牌中，約50%為首次進駐瀘州。瀘州萬象匯是華潤置地第三個已開業的萬象匯項目，也是華潤首次布局四線城市商業。
項目選址瀘州商業中心位置佳樂世紀城，對于初次涉水四線城市的華潤置地而言，這樣的位置擁有一定的保險系數。項目定位于一站式家庭型購物中心，10萬㎡商業面積內涵蓋了零售、兒童、餐飲、娛樂、家庭5大業態，其中零售占比53%，餐飲22%，兒童、家庭各占11%，娛樂占3%。
瀘州作為四川省內一個地級市，在萬象匯之前從未出現過“體驗式購物”的商業產品，從項目本身設定來說，競爭力較強。
項目地下3層、地上5層，用一條露天內街和一條室內內街連接起商場多個節點位置，構成平面上的主要動線。同時設置40余部電梯形成垂直動線。挑高中庭加采光屋頂的設計，為將來運營中可能產生的需要提供了充分的場地條件。
“萬象匯”是華潤置地旗下三大商業產品線之一，產品定位區域商業，之前的“五彩城”已歸入該產品線。另兩條與之區別的產品線分別為定位高端的“萬象城”以及定位時尚潮流生活館的“1234Space”。
莆田正榮 • 財富中心 - 正榮集團
所在城市：莆田，福建
開發商：正榮集團
總投資額：逾60億元
總建筑面積：100萬㎡
商業面積：36萬㎡
停車位：2029個
開業時間：2015年12月18日
作為正榮財富中心產品系列中的代表作，莆田正榮財富中心開業首日累計客流高達46.8萬人次，全天營業額超3800萬元，刷新購物中心開業紀錄。
該項目為莆田市乃至海西地區最大的商業綜合體項目，入駐品牌200余家，其中65%為首進莆田。在36萬㎡商業面積中，22萬㎡位于購物中心內部，另有4萬㎡室外步行街空間。
以“體驗型國際購物中心”為定位，體驗式業態高達60%，更創造出“一層一主題” 情感體驗設定，項目地上5層、地下1層，每層設定不同主題，比如B1的大地、1F為天空、2F則是星空、3F海洋、4F森林、5F宇宙。且每層業態配比與該主題相對應。
2F主通道位置設置“室外化主題花園街”，配備休息區和景觀區作為裝點。
5F引入擁有全福建首家4D激光高清巨幕影廳的奧斯卡國際影城。
中庭設有福建首創365天永不落幕的都市歡樂劇場。
把劇場、海洋世界、鳥語花園等旅游屬性項目“搬進”購物中心，推出福建首個水族式觀景服務臺，更利用公共空間打造福建首家購物中心內設免費書吧“正榮書院”填補文化空白。以“體驗”為賣點，商場內更設立了互動式景觀服務臺。
莆田正榮財富中心位于莆田主城的核心發展區域木蘭溪，是莆田新一輪政府規劃中“城市東拓南移”方針所確定的重要軸心位置，屬于城鄉結合處。該項目被譽為“重新定義了莆田商業格局”。
作為閩系開發商代表之一，正榮集團在該項目開業后公開表示將在3年內將開業10個購物中心，更計劃將企業總部遷至上海。
濰坊泰華城 - 山東世紀泰華集團
所在城市：濰坊，山東
開發商：世紀泰華集團
室內商業規劃設計：日本UCOM公司
總面積：69萬㎡
商業面積：33萬㎡
停車位：3000個
開業時間：2001年
2016年11月，濰坊泰華城官網微信發文慶祝自己15歲“生日”。15年間，這個在濰坊當地頗具影響力的綜合商業已經發展成包括一期泰華百貨、三期泰華新天地和四期泰華城假日廣場3 in 1的超大商業體。
2007年1月，泰華新天地正式亮相，各大媒體的新聞稿件上也終于以“泰華城”為名，對這個在濰坊市商業市場“舉足輕重”的購物中新項目進行報道，并稱其為“山東最大的Shopping Mall”。
2011年11月，同樣屬于泰華城購物中心項目內的泰華城假日廣場首次開業，2014年11月假日廣場重裝開業。2016年末濰坊市規劃局發布公示，泰華城白浪河假日廣場地上72326.79㎡、地下61965.62㎡商住用地將進行再一次規劃調整。
泰華城為濰坊市消費市場帶來了最早的必勝客、星巴克、絲芙蘭，如今整個項目更是沿白浪河以東，南起奎文門、北至東風東街，構成了一個偌大的“泛泰華城”區域，將泰華百貨、新天地、假日廣場、商業街一舉囊括。
整個泰華城項目位于濰坊CBD中央商務區核心位置，西臨白浪河東岸，被稱為“東省首家鉆石地段Shopping Mall”，是濰坊市政府重點支持的商業項目。
山東世紀泰華集團有限公司創立于2000年10月，業務涉獵范圍包括商業零售、房地產開發、酒店管理、物業管理。在商業及房地產開發領域，世紀泰華已經涉足城市綜合體、住宅地產、連鎖購物中心、連鎖超市、星級酒店、商務連鎖酒店等業務，作為山東省堅實發展起來的本土開發企業，其業務能力得到一致廣泛贊賞，并擁有幾乎“無法撼動”的行業地位。
泰華城集購物、辦公、餐飲、休閑、娛樂、旅游、健身、居住為一體，是世紀泰華集團旗下最具代表性的綜合性商業產品線。除濰坊泰華城外，目前已經開業的泰華城產品還有同樣位于山東省境內的安丘泰華城和青州泰華城。
專治：水土不服
2016年的最后一個工作日，廣東省中山市推出了8宗商住地塊拍賣，無論單價還是總價均創出了當地土地市場新高——最高溢價超過300%，樓面地價高達9058元/平米（破單價記錄）。同在廣東，東莞2016全年成交12宗地王，平均溢價率435%，為全國最高。
一輪輪的新城規劃，一宗宗土地被高溢價拍走，三四線城市商業做不做？當然做！問題是怎么做？
招商難、投資回報低等問題是三四線城市商業地產的困擾所在。根據相關機構的統計數據，同樣的品牌，在三四線城市的客單價和平效基本僅是一二線城市的60%左右。進入三四線城市零售商業市場之前，必須注意到可能存在的風險和陷阱。2012年三線城市商業地產企業經營報告中顯示，有接近一半的商業地產企業由于發展中資金短缺而宣布停產或者破產。
數據顯示，2016年三線城市商業物業信心指數下降，主要原因表現為行業對三線城市“消費者購買力增長”持悲觀態度。
2013年嘉凱城公布了5年200個城市客廳的宏偉規劃，目標瞄準小城市和重點鎮。然而和“豐滿”的計劃相比，現實卻過于“骨感”，2015年開業的4個城市客廳（店口、塘棲、橫村、雙林）投入金額10.36億，共計實現銷售金額僅3.62億。至2016年，布局杭州的4個城市客廳項目中順利開業的僅有1個。2016年4月，恒大地產以3.79元/股收購嘉凱城約9.52億股股份，成為嘉凱城的控股股東。
寶龍集團總裁許華芳曾對媒體表示，隨著商業地產的發展，不同城市的商業進入了不同階段，一二線城市發展更加精細化和特色化，而三四線城市商業地產發展的原動力卻在于商業的升級。
什么樣的升級才是合適的？是與本土消費力發展相適應的？有人說三四線城市不適合開發大體量商業項目，那100萬㎡的莆田正榮財富中心、一期二期三期不斷擴建的泰華城，豈不是“實力打臉”？
“水土不服”也許真的是需要解決的首要問題。成功的本土開發商往往對當地商業格局、零售環境的知根知底，同時在土地資源、政府資源方面也較具優勢。
2015年5月，萬科與東莞實業投資控股集團簽訂《戰略合作框架協議》，借助后者豐富的本土資源進駐東莞市場。
外來開發商與本土開發商聯手實現戰略合作，兩相資源共享，對雙方而言都是喜聞樂見的畫面——前者需要后者豐富的本土經驗、土地資源，后者也希望借助前者的品牌效應、管理經驗實現自身的業務升級。
三四線城市商業開發是塊香餑餑，但一二線城市干得風生水起的開發商們卻很可能在面對這里完全不同的生活習慣和消費意愿時瞬間懵圈。
和單打獨斗相比，合作也許是條更好走的路。
文章來源：三益中國
