購物中心、主題Mall固然是一個城市的形象和名片，但真正令市民最經常產生消費的，還是家門口的社區商業。足不出戶即可解決日常消費問題，是決定生活品質和營造人氣的很重要的方面。從成熟市場經驗來看，社區商業消費已占其整體商業構成的60%-70%。本文主要從租金價格、商鋪管理、營銷推廣3大方面分析社區商業的運營管理之道。
一、租金價格制定。
租金價格的制定應該依據社區商業的投資計劃計算分析單位面積物業成本、經營管理成本，參考當地市場商業物業租金水平，并綜合考慮項目經營策略制定切實可行的招租條件。
不同情況下對分類項目的招租
按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C類，用以區別不同情況下對分類項目的招租。招商招租條件對同一社區商業要穩定，對薄利配套項目、主力商業業態項目要有一定程度的靈活性。此外，店面租金與社區商業的規模和檔次有關，大型或高檔次的商鋪租金高，小型商鋪租金相對較低。此外，位置不同，租金也會有所差別，即使在同一社區商業項目內部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。
由于經營商品的種類和利潤不同，并非都能夠承受同樣的租金。收取的租金一般分為兩個部分，一部分按面積收取基本租金，成為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金（即聯營方式）。
租金價格制定與經營主體選擇相互配合
租金價格制定與經營主體的選擇相互配合，二者具有密切聯系。社區商業經營主體的選擇要保證租金的來源。開發商的目的是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度的出租營業面積，獲得最大的利潤來源。但是，很多情況下，獲得長期穩定的商業經營主體和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。
開發商把面積大量出租給信譽好的零售商可以保證租金來源的穩定性，但是這些商業經營主體可能達不到預期的銷售額，所以難以讓業主和金融機構滿意，由此面臨協調長期收益和迅速收回投資的問題，反映在商業經營主體的選擇上就是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商的問題。
標準租賃期
對于普通社區商業來說，一般的租賃年限都比較短，基本都保持在1-3年。
但是不同的業態租賃的相關年限也不同，比如百貨零售店鋪和餐飲零售店鋪就有比較大的區別，前者基本按1年1簽，后者基本是3年以上。
當然對于招商重點地相關業態，租金和租賃期的傾斜也是比較多的，一般對于社區商鋪的主力店（大賣場），租賃期維持在8—10年。
租金水平展望及預測
根據社區商業項目的前期規劃和商業定位，并結合周邊相關商鋪的遞增率、開發商銷售返租扣率等，進行相關的租金增長規劃和預測，當然，租金增長預測的前提是項目操作的成功。
銷售與租金的價格互動
對于銷售價格和租賃價格也存在著一定的關聯性，一般往往高價格的商鋪租金一定比低價格的商鋪租金來的貴。但是對于整體招商策略的研究來說，往往主力店的租金比較低，銷售價比較高，這是因為主力店往往占據了最好的鋪面位置，對于商業氛圍的形成起決定性的作用，故而能獲得比較好的租金條件（租金低、鋪面好、免租期長）。
二、商鋪管理。
1、商鋪管理是社區商業運營的核心，是社區商業收益和物業價值提升的源泉。社區商業管理的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。
2、統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中“統一招商管理”又是后面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了社區商業物業前期的規劃是否成功，而且決定著后期商業房地產項目商業運營的管理能否成功。
3、商鋪經營管理要點：
商鋪前期商業布局的設計及控制；
全程客戶跟進；
商鋪商戶進駐安排；
商鋪內外部設計裝潢顧問；
開業宣傳推廣傳播策略；
商鋪日常管理咨詢及處理；
社區商業管理制度制訂；
裝修及設施安裝管理制度；
各日常管理人員崗位職責。
三、營銷推廣。
傳統商業競爭格局加劇，城市級商業風險增大。社區商業反潮流已經興起，所有社區住戶都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家與顧客擁有無縫對接的近距離優勢，使社區商業更易衍生出符合主流趨向的一站式消費模式。下面，飆馬商業地產主要從營銷推廣4個階段分析社區商業的運營管理之道。
社區商業營銷推廣主要包括以下4個階段：
第一階段——形象導入期
1、已完成項目總體規劃及商業主題定位，招商工作正在逐步展開，各類租賃文件如意向書，租戶咨詢登記等已準備完畢；
2、招商團隊列明重點招商銷售對象名單，準備招商資料，進行初步接觸；
3、已確定推廣核心，完成媒體計劃，并安排在上述媒體渠道發布；
4、物管公司已到位；
5、通過媒體整合推廣，建立項目的品牌形象，形成長期的營銷戰略；
6、宣傳的意義在于對項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳及銷售做鋪墊；
7、以企業新聞策劃為主要宣傳方式。
第二階段——公開強租期
1、招商團隊通過自身網絡資源、來訪客戶登記、組織推廣活動、直銷等方式對所有客戶進行接觸。招商團隊應將充分掌握客戶情況，并隨時對租賃策略進行調整；
2、廣告公司及設計公司完成媒體推廣，現場租務中心的布置并投入使用，組織相關活動配合招商工作的進行；
3、廣告宣傳應增加項目曝光度，樹立項目形象，提高市場認知；
4、綜合運用大眾媒體（電視、報紙、廣播）進一步提升項目形象；
5、廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點，配合招商，促成更多的商家進駐。
第二階段中后期——平穩租賃期
1、大部分主力及次主力客戶均已簽訂正式合約，招商團隊對其他中小型租戶加強跟進Î進一步消化潛在客戶資源，根據實際情況對租賃價格進行調整；
2、廣告公司及公關公司應組織多項簽約及促銷活動，并開始著手安排經營推廣期的宣傳發布；
3、廣告宣傳應強化項目品牌形象，并大量使用已簽約客戶的資訊向公眾傳播；
4、平穩期，除繼續推廣活動外，同時發揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期運營工作做準備。
第三階段——租賃持續（消化）期
1、招商商團隊重點針對前期抱觀望態度的客戶進行追蹤，完成沖刺簽約；
2、廣告公司安排布置大型活動，及完成經營期全年推廣計劃；
3、廣告宣傳采用脈沖式發布策略，減少發布頻率，但維持較長的發布時間；
4、增加專業媒體、減少大眾媒體的廣告發布；
5、以大型活動向公眾發布項目的全新變化。
文章來源：飆馬商業地產綜合整理
