萬達又雙叒叕有新動作了。
繼上個月萬達集團狂甩重資產業(yè)務后，8月9日晚間，萬達酒店發(fā)展發(fā)布公告稱，公司將以63億元向萬達文化收購萬達文化旅游創(chuàng)意集團有限公司（萬達文旅）全部股權，以7.5億元向萬達商業(yè)收購萬達酒店管理（香港）有限公司（萬達酒管）全部股權；并向萬達商業(yè)出售在萬達置業(yè)投資、萬達國際地產、萬達美洲、萬達澳洲地產的全部權益。
這一買一賣最明顯的影響是，萬達酒店發(fā)展港股于8月10日復牌后，股價開盤為1.40港元，大漲超20%，盤中漲幅一度達38.79%，收漲19.83%。
進行這種“左手倒右手”的交易，王健林究竟圖什么？
目的之一：提高萬達酒店發(fā)展盈利能力
作為這場交易的主角，萬達酒店發(fā)展近期的財務表現(xiàn)并不是那么樂觀，其股價自2013年上半年達到最高價5.25港元后，就持續(xù)下滑，后續(xù)表現(xiàn)乏力。
記者整理歷年年報發(fā)現(xiàn)，萬達酒店發(fā)展在2012年到2016年的營業(yè)收入分別為27.73億港元、13.48億港元、1.86億港元、21.77億港元和3.74億港元，表現(xiàn)十分不穩(wěn)定。
年報還顯示出，萬達酒店發(fā)展2014年和2016年收入急劇下降，主要是因為物業(yè)銷售的大幅減少。
萬達酒店發(fā)展的業(yè)務包括物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、物業(yè)管理服務，其中物業(yè)銷售業(yè)務在2012年到2016年的收入，分別為27.28億港元、12.32億港元、0.58億港元、19.23億港元和1.49億港元，占總體營收比例分別為98.35%、91.39%、31.18%、88.33%、39.84%。
2014年和2016年物業(yè)銷售占比從90%驟降到30%，說明物業(yè)銷售的不穩(wěn)定，造成了萬達酒店發(fā)展收入的不穩(wěn)定，進而影響到公司的盈利能力。
此外，萬達酒店發(fā)展在2012年到2016年的銷售凈利率分別為8.77%、17.35%、-63%、-0.96%、20.33%，表現(xiàn)同樣十分不穩(wěn)定。
那么，萬達酒店發(fā)展特意向母公司收購來的萬達酒管和萬達文旅，就能為它帶來什么轉機嗎？
上個月，萬達酒店發(fā)展的母公司萬達集團將77間酒店以199.06億元售予富力地產，將13個文旅項目以438.44億元售予融創(chuàng)中國。
這其中值得注意的是，萬達酒管主要從事酒店設計、建設及營運管理業(yè)務，仍然保有出售的77家酒店的管理經營權。
對于文旅項目的管理業(yè)務，融創(chuàng)亦需要每年向萬達支付6.5億元管理咨詢費（約合7.61億港元），為期20年，合共130億元（約合152.30億港元）。
對于萬達酒店發(fā)展2016年3.74億港元的營業(yè)收入來說，光是7.61億港元的咨詢費，就相當于原營業(yè)收入的203.48%。
雖然沒有公布富力每年向萬達支付多少酒店管理費用，但是有了萬達文旅和萬達酒管的全部股權，除了表現(xiàn)不穩(wěn)定的物業(yè)銷售業(yè)務收入，萬達酒店發(fā)展以后至少能保證每年有穩(wěn)定的酒店管理收入入賬，加上融創(chuàng)支付的管理咨詢費，萬達酒店發(fā)展就能夠保證收入有較為明顯的提高，其盈利能力將得到改善。
目的之二：萬達酒店發(fā)展輕資產化，改善資產負債率
除了獲得更為穩(wěn)定的盈利能力，萬達酒店發(fā)展通過出售重資產而轉型輕資產化，改善資產負債率。
公告顯示，萬達酒店發(fā)展向大連萬達商業(yè)出售在萬達置業(yè)投資、萬達國際地產、萬達美洲、萬達澳洲地產的全部權益，包括桂林項目的51%股權、倫敦項目的60%股權、芝加哥項目的60%股權和悉尼及黃金海岸項目的60%股權，具體作價則待獨立估值，并以該等項目公司的資產凈值計算，最終以現(xiàn)金結算。
我們來看看這些被萬達酒店發(fā)展出售的項目具體情況。
桂林萬達廣場項目的總建筑面積規(guī)劃約33萬平方米，其中包括15.3萬平方米的購物中心和17.7萬平方米的商鋪、住宅和其他銷售物業(yè)，已于2015年9月開業(yè)。
倫敦項目的總建筑面積規(guī)劃約11萬平方米，計劃開發(fā)為集住宅及酒店于一體的高檔綜合體項目，預計于2021年完成開發(fā)。
芝加哥項目的總建筑面積規(guī)劃約17.6萬平方米，計劃建設五星酒店（193套客房）及高檔公寓項目，預計于2020年完成開發(fā)。
澳洲悉尼項目的總建筑面積規(guī)劃約9.83萬平方米，計劃建設集酒店、住宅及零售為一體的全新高檔多用途綜合體項目，預計于2021年完成開發(fā)；黃金海岸項目的總建筑面積規(guī)劃約14.4萬平方米，計劃建設一棟五星級酒店和兩棟高檔公寓，預計于2019年完成開發(fā)。
相對于其收購的萬達酒管和萬達文旅，被萬達酒店發(fā)展賣出的項目屬于重資產業(yè)務。
王健林曾多次強調萬達集團要向輕資產模式轉型，并定下了兩個目標：一是2020年集團服務業(yè)收入、凈利占比超過65%，房地產銷售收入、凈利占比低于35%；二是2020年海外收入占比超過20%。
現(xiàn)在，重資產業(yè)務將從上市平臺轉移到非上市母公司，輕資產業(yè)務將從母公司轉移到上市平臺，這就首先實現(xiàn)了上市平臺的輕資產化。
另外，萬達酒店發(fā)展在2012年到2016年的資產負債率分別為87.12%、72.08%、71.45%、81.18%、82.47%，從2014年起呈持續(xù)上升的狀態(tài)。公司在2016年的存貨為46.08億港元，占總資產比重為28%。
這樣的資產狀況并不樂觀。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于兩家輕資產公司的注入，從收入和盈利等指標來看，前期預計會在高端酒店和特色文旅產業(yè)方面發(fā)力，這有助于培育高端的文旅消費需求。如果后續(xù)業(yè)務持續(xù)，那么也可以培育輕資產業(yè)務，這對于此類企業(yè)降低負債規(guī)模也是有積極作用的。
在萬達集團發(fā)展戰(zhàn)略的層面上，嚴躍進認為，在該交易完成后，萬達酒店發(fā)展將明確其作為萬達文旅產業(yè)唯一上市平臺的戰(zhàn)略地位，帶有很強的資本運作的導向，有利于萬達文旅后續(xù)的積極融資和擴大國際化發(fā)展戰(zhàn)略。
目的之三：利于萬達商業(yè)回A
分析完萬達酒店發(fā)展，我們再來看看母公司大連萬達集團。
萬達集團現(xiàn)在的架構比較復雜，擁有四大產業(yè)集團——萬達商業(yè)、萬達文化、萬達網絡和萬達金融。萬達商業(yè)旗下有萬達廣場和萬達酒店兩個重資產業(yè)務，萬達文化旗下有酒店管理業(yè)務、旅游業(yè)務以及影視文化和體育等業(yè)務。
根據(jù)萬達集團官網公布的《2017年上半年萬達集團工作簡報》，2017年上半年萬達集團收入1348.5億元，其中萬達商業(yè)收入735億元（占比54.51%）、文化集團收入308億元（占比22.84%）、金融集團收入206.1億元（占比15.28%）、網絡集團收入25.6億元（占比1.90%）。
這次交易主要發(fā)生在萬達商業(yè)板塊及萬達文化板塊之間，萬達商業(yè)注入4個地產項目，萬達文化的酒店管理業(yè)務和文旅業(yè)務被剝離。
兩大板塊都發(fā)生了變化，會讓萬達集團未來的業(yè)務收入結構產生變化，萬達商業(yè)收入占比增加，其余板塊收入占比減小。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，萬達集團的此番動作，是萬達對自己旗下業(yè)務的一個規(guī)劃和重組，有利于萬達商業(yè)回歸A股的進程。
嚴躍進也表示，透過類似做法，充分體現(xiàn)了萬達商業(yè)回歸A股的決心，萬達背后的各類資源正加快整合，這有助于梳理業(yè)務條線，對加快回歸A股有積極作用。
目前，證監(jiān)會網站顯示，截至8月3日，萬達商業(yè)在A股的IPO最新排名已上升至第58位，狀態(tài)顯示“已反饋”。
