1、當下的風口。
中國商業地產發展，已全面由百貨時代進入購物中心時代。經過短時間、大體量集中面市以后，多業態集合模式的商業紅利正在消退，目前商業地產正處于IP、場景和體驗的風口之上。
商業地產在IP、場景和體驗的探索道路上，走過了單店模式、主題區模式，目前已進入全場時代。以今年5月1日開業的北京住總萬科廣場為例，實現了全場硬件場景化和大量業態、品牌場景化。
同道大叔咖啡廳
單店模式代表
▲ 以星座為主題，以網紅為IP的咖啡廳
天津大悅城騎鵝公社
主題區模式代表
▲ 以《尼爾斯騎鵝旅行記》為IP，以室內文藝主題街區為體驗
北京住總萬科廣場
全場模式代表
▲ 以畫作“巴別塔”和愛麗絲夢游仙境為IP，形成頗具韻味的京東南生活中心
2、行業的困惑。
然而，即使全面進入新的時代，商業地產仍擺脫不了粗放的發展現狀，主要體現在以下三個方面：
1）定位靠拍。
每個商業定位看似都通過精準的市場數據和精密的邏輯推導出來的，但實際或多或少都摻雜著拍腦袋的決策。不談按情懷、夢想操作的項目，即使相對客觀的項目，也仍然存在這一問題。目前主流的定位方法受主觀影響較大，先主觀判定一些可能方向，再搜集數據進行論證。因事先假設，導致樣本量選擇帶有偏差，極有可能影響后期結果。2016年美國大選前進行過一次民調，從結果來看，希拉里支持率遠高于川普。然而最終大選結果，卻是川普獲勝。為什么調研結果和真實結果出現偏差？原因在于民調問卷出現問題，問題設置出現偏差，導致填寫問卷的人大多數為希拉里的支持者，并未能得到真實結果。
2）招商靠估。
招商過程中，對于品牌的選擇，更多的是靠招商人員依據定位的預估。因為大量商家資源掌握在招商人員個人手中，造成品牌數據庫的不系統、碎片化。在招商過程中，不同招商人員又會因為手中資源的不同，對定位目標品牌進行同類替換，最終微小的調整變成大偏差，等項目真正開業時，實際呈現品牌已與定位方向千差萬別。
3）運營靠經驗。
招商完成后，項目進入運營期。對于運營來講，豐富的經驗能保證項目運營中不會出錯。然而如果是錯誤的經驗或者過時的經驗呢？中國商業地產發展太快，導致很多過往經驗用不上。同時由于國內商業的特殊性，國外的經驗也在國內也經常水土不服。
3、未來的風向。
主觀臆斷、模糊招商再加上不靠譜經驗，導致國內目前商業項目雖然越開越多，但消費者對商業的不滿卻越來越嚴重。
未來我們的商業地產將朝向哪個風口？筆者認為，精細化將是未來商業的必然呈現結果。
1）消費者大數據助力精確定位。
傳統消費者調研依托于抽樣問卷，難免存在樣本量不足而出現偏差結果。未來消費者研究將基于大數據的分析，大樣本量和無主觀意識結果將使成果更加精確。川普的競選團隊委托大數據公司Cambridge analytica進行了美國選民行為大數據分析，利用2.3億名美國人的大約4,000個數據標簽，對投票人提供感興趣的信息，節省了投票人的時間，并精確把握投票人的心理，最終制定“農村包圍城市”戰略，贏得大選。
2）品牌大數據助力精確選址。
未來的招商必然是線上與線下的協同工作。基于線下品牌的線上成交，一方面能逐步積累起大量的品牌信息，擴大備選范圍，另一方面能對品牌建立標簽，實現精確匹配。在招商前期定位時，能更精準確定業態比例，各業態精準的品牌匹配，并能確保品牌實際落地上更接近定位目標。
3）場內外大數據助力精準運營。
運營中引入場內大數據已經不是什么新鮮的事情，目前如中糧、萬達等都已經引入這類技術，對商場內部的數據進行采集和分析，從而調整經營策略。未來的運營大數據將延伸至場外，不僅能分析出消費者在場內做了什么，還能進一步分析消費者在場外做了什么，還有那些消費傾向和需求未被滿足，進一步優化商場業態和品牌結構，進行階段化調整。
