長沙專業(yè)市場解析：“只賣不管”都是在耍流氓

許多專業(yè)市場為了短期效益，將重心放在銷售端，只管埋頭賣而忽視了運營，給項目后期發(fā)展帶來了極大的隱患。在大家都在拼規(guī)模、拼品牌、拼規(guī)劃的當(dāng)下，運營、特色才是決定專業(yè)市場興衰成敗的最關(guān)鍵所在。

 

住宅限購，商業(yè)迎發(fā)展良機(jī)

 

2017年，樓市進(jìn)入深水調(diào)控期，限購層層加碼，住宅購買資格受限，不限購的商辦產(chǎn)品成為了投資客的的首選，長沙商辦市場由此迎來了久違的去化良機(jī)。

 

從商業(yè)成交數(shù)據(jù)來看，2017年1-10月長沙內(nèi)六區(qū)商業(yè)共成交97.45萬方，在市場總量中的占比已經(jīng)達(dá)到歷史最高值水平。

 

雖然數(shù)據(jù)回暖，但目前長沙商業(yè)市場仍處于高庫存之下。據(jù)統(tǒng)計，根據(jù)近6月的去化率，內(nèi)六區(qū)商業(yè)去化周期高達(dá)58.9月，加上未來龐大的新建商業(yè)體量，意味著未來三年長沙商業(yè)市場依然將處于“優(yōu)中擇優(yōu)”的激烈競爭階段。

 

更新?lián)Q代，現(xiàn)有格局將徹底改變

 

在長沙商業(yè)版圖中，專業(yè)市場占據(jù)著舉足輕重的地位。

 

高橋大市場、紅星農(nóng)副產(chǎn)品市場、馬王堆蔬菜批發(fā)市場等專業(yè)市場二十多年來陸續(xù)崛起，奠定了今天長沙商業(yè)的大格局，極大影響著長沙乃至湖南人的衣食住行。

 

近年，受到城市化進(jìn)程、自身條件限制的影響和電子商務(wù)的沖擊，長沙舊的專業(yè)市場已不能滿足人們更高品質(zhì)的需求。“交通擁堵、停車?yán)щy、安全隱患、環(huán)境差體驗差”，位于中心城區(qū)的老舊市場亟待外遷、提質(zhì)改造。

 

 

長沙城區(qū)老舊專業(yè)市場

 

《長沙市專業(yè)市場布局規(guī)劃(2015-2020年)》明確，未來長沙二環(huán)以內(nèi)原則上不再新建大型商品市場，到2020年，在三環(huán)線周邊及外圍地區(qū)形成10個專業(yè)市場群。

 

去年2月，長沙市政府印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)專業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級的意見》的提出：今后5年，長沙將新建一批專業(yè)市場，明確功能分區(qū)，確保專業(yè)市場集中交易部分的物業(yè)自持比率達(dá)50%以上。重點抓好灣田國際商貿(mào)物流園、金橋國際商貿(mào)城、高嶺國際商貿(mào)城、大河西農(nóng)產(chǎn)品物流中心等項目建設(shè)。

 

 

市場群空間規(guī)劃圖

 

這些分布在城區(qū)四周的新建專業(yè)市場，將構(gòu)建與專業(yè)市場體系相適應(yīng)的交通體系，加快建設(shè)大型交通基礎(chǔ)設(shè)施。同時，周邊的住宅、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)配套也將逐步完善，滿足客戶與商戶的需求。

 

順應(yīng)潮流，新舊交替，轉(zhuǎn)型升級，長沙專業(yè)市場格局將徹底改變。

 

一個市場，一個定位，一個特色

 

長沙新興專業(yè)市場欣欣向榮的背后，我們也要看到，無序建設(shè)、定位不清、缺少運營、同質(zhì)化競爭等潛在問題。

 

從網(wǎng)上已公布的數(shù)據(jù)來看，“灣田、金橋、高嶺”三大新興專業(yè)市場代表的規(guī)劃總面積已超過2000萬平方米，是長沙現(xiàn)有老市場總量的10倍。如果加上規(guī)劃中的安沙商貿(mào)物流園，四大超級專業(yè)市場累計規(guī)劃面積近4萬畝，總投資上千億元，將超過現(xiàn)有的武漢漢口北市場群和昆明螺絲灣市場群。

 

 

灣田國際效果圖

 

是否專業(yè)市場規(guī)模越大就越好？在專業(yè)人士看來，船大難掉頭。只有不搞巨無霸，不貪大而全，探索出自己走出的專而精的市場建設(shè)模式道路，著力打造精工產(chǎn)品，順勢而為，切口小，挖得深，才能不被取代，在未來的市場競爭中脫穎而出。

 

筆者也認(rèn)為，做好專業(yè)市場，核心動力在于“特色”。目前，長沙正在推動“堅持一個市場一個定位、一個特色，推動大型市場做強(qiáng)有特色的主業(yè)”。

 

以灣田國際建材城為例，其在全省率先建立了大運營的核心理念；產(chǎn)品定位上專注做大做強(qiáng)建材五金；以中部最具特色“建材產(chǎn)業(yè)生活小鎮(zhèn)”為前景方向，發(fā)展至今已經(jīng)成為長沙規(guī)模最大、實力最強(qiáng)、運營最出色的新興專業(yè)市場。

 

 

灣田國際區(qū)位圖

 

運營決定市場興衰成敗

 

許多專業(yè)市場為了短期效益，將重心放在銷售端，只管埋頭賣而忽視了運營，給項目后期發(fā)展帶來了極大的隱患。在大家都在拼規(guī)模、拼品牌、拼規(guī)劃的當(dāng)下，運營、特色才是決定專業(yè)市場興衰成敗的最關(guān)鍵所在。

 

在長沙專業(yè)市場領(lǐng)域，灣田國際是首個從房產(chǎn)思維向運營思維轉(zhuǎn)變的專業(yè)市場。早在項目動工之初，就致力于做真正的專業(yè)市場運營商，告別傳統(tǒng)意義上的“銷售為王”，而以運營指導(dǎo)銷售、招商。

 

簡而言之，所謂運營思維，其實也是用戶思維，就是真正的為客戶與商家考慮，先花大力氣做活做大專業(yè)市場，再去做營銷。

 

這意味著開發(fā)商與商戶從傳統(tǒng)的“賣買關(guān)系”變成了“合作關(guān)系”，兩者一榮俱榮一損俱損，開發(fā)商需要沉下心來更長期的投入，也需要自身強(qiáng)大實力的支持。

 

 

第四屆中國（長沙）綠色建材家具博覽會現(xiàn)場圖

 

據(jù)了解，灣田國際自開業(yè)以來一直保持著“每月一場大活動”的節(jié)奏，并連續(xù)承辦了四屆中國（長沙）綠色建材家具博覽會的“國字號”盛會，花費巨大的人力物力，最大程度做大市場影響力。

 

以灣田國際“百城千鎮(zhèn)”活動為例，項目方定期帶領(lǐng)已進(jìn)駐的商戶走進(jìn)全省各區(qū)域市場，聯(lián)系各地經(jīng)銷商，切切實實的為商戶拓寬渠道，得到了商戶和當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商的紛紛響應(yīng)，目前已聯(lián)絡(luò)和發(fā)展經(jīng)銷商5000多人。

 

 

深耕實體，劍指建材

 

目前，省內(nèi)的各大專業(yè)市場推出的新概念層出不窮，業(yè)態(tài)亦是五花八門。

 

在創(chuàng)立之初，灣田國際就意識到小商品、小百貨、副食等行業(yè)將會成為電商的主流，而轉(zhuǎn)向深耕實體，專注強(qiáng)調(diào)線下體驗的建材行業(yè)。

 

 

摒棄“大而全”模式，發(fā)力“專而精”，灣田國際確定了“只做不受電商沖擊的建材、五金、化工等業(yè)態(tài)”的定位，堅持不做其它易受電商沖擊的業(yè)態(tài)。

 

 

另外，批發(fā)立市是灣田國際的基礎(chǔ)，倉庫、物流、交通又是批發(fā)市場的命脈。在倉儲物流方面，灣田國際率先自建物流，先后已開通200余條物流專線，將倉儲物流作為項目最重要的戰(zhàn)略配套、并加以建設(shè)，開創(chuàng)了國內(nèi)專業(yè)市場的先河，助推灣田掌握行業(yè)話語權(quán)。

 

2017年，順德家具城、五金機(jī)電城、全球定制家居生活館相繼全面開業(yè)，”5000余商戶集中入駐、市場月交易額逾4億元、月貨運量突破10萬噸”，灣田國際已成為中部地區(qū)規(guī)模最大、配套最完善、運營最專業(yè)的新興市場標(biāo)桿。

 

文章來源：​長沙克而瑞