萬科多元化的結(jié)果，就是痛失“住宅一哥”的寶座？

       業(yè)績?nèi)缒嫠兄?，不進(jìn)則退。

　　2014年，萬科集團(tuán)董事長郁亮提出了“白銀時代”的概念，他認(rèn)為，“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，過去‘膽大為王’，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結(jié)束了”。隨后幾年，關(guān)于房地產(chǎn)是否真的進(jìn)入“白銀時代”的爭論便從未停止。至今，仍有人堅信這家宇宙房企的新任掌門人，對房地產(chǎn)形勢的判斷是正確的。

　　然而，“白銀時代”這一說法近期遭到融創(chuàng)中國董事長孫宏斌“怒懟”。2017年11月5日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在出席武大校友企業(yè)家聯(lián)誼會長三角峰會主辦的某論壇時表示，“萬科提出房地產(chǎn)是白銀時代，我說這太扯了。為什么呢，當(dāng)時我說我要做利潤100億的時候，他們都說我瘋了，現(xiàn)在隨便一個公司的利潤都超過100億了，今年融創(chuàng)的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛。”

　　孫宏斌甚至認(rèn)為，這是鉆石時代。“誰的鉆石時代呢？大公司的鉆石時代，因?yàn)榇蠊驹诓粩嗟睾喜⑿」镜氖袌龇蓊~。小公司都沒了，這個時代就結(jié)束了。我覺得房地產(chǎn)的上半場還會持續(xù)5年、10年。這是我說的中國房地產(chǎn)市場的上半場，我們一直是引領(lǐng)者。”

　　到底是“白銀時代”還是“鉆石時代”，暫且不論。但回望近兩年的全國房企銷售榜，曾經(jīng)的住宅龍頭大哥萬科或已跌落神壇。

　　2017年房企銷售再次刷新記錄

　　的確，從日前公布的數(shù)據(jù)來看，2017年國內(nèi)各大品牌房企的銷售業(yè)績再次刷新記錄，房地產(chǎn)銷售仍然處在高峰中，并未出現(xiàn)郁亮眼中的“悲觀”局面。究竟郁亮對于房地產(chǎn)“白銀時代”的判斷是否出現(xiàn)偏差，連續(xù)兩年丟掉房地產(chǎn)銷售桂冠的萬科，能否在多元化道路上加速發(fā)展，行業(yè)對此看法不一。

　　據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》榜單顯示，三大龍頭房企碧桂園、萬科、恒大均突破5000億大關(guān)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。有17家房企業(yè)績突破千億，預(yù)計2020年有望超30家；TOP100房企占比歷史性突破50%，份額加速集中。

　　2015年，萬科曾以2614.7億元全年銷售金額震驚整個行業(yè)，但短短一年后的2016年，恒大最終以3732億元的銷售戰(zhàn)績趕超萬科。而2017年銷售排名前三名的碧桂園、萬科、恒大均已躋身5000億陣營。

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來，“白銀時代”的說法，并不能站穩(wěn)腳跟。

　　從數(shù)據(jù)來看，盡管“限售”等樓市調(diào)控政策不斷加碼，更多城市加入調(diào)控行列，但市場表現(xiàn)依然樂觀，房地產(chǎn)銷售面積與金額也再次刷新歷史同期記錄。

　　易居研究院研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場交易再創(chuàng)新高，盡管已經(jīng)進(jìn)入到降溫的上半場。但2018年下半年或呈現(xiàn)小幅反彈跡象，進(jìn)而呈現(xiàn)U型的市場走勢。所以，房地產(chǎn)市場的頂部還沒有出現(xiàn)，實(shí)際發(fā)展空間還在進(jìn)一步膨脹，房地產(chǎn)市場并未真正進(jìn)入“白銀時代”，應(yīng)該樂觀看待市場發(fā)展機(jī)會。

　　萬科持有土地面積縮減

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地是最重要的生產(chǎn)資料。土地的儲備量也決定了未來的銷售業(yè)績。

　　連續(xù)兩年丟掉房企銷售桂冠的萬科，2017年的土地購入情況仍不理想。

　　根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，在恒大、碧桂園等規(guī)模房企大幅增加土地持有面積的2017年，萬科卻仍然保持了前幾年的土地規(guī)模。截止到2017年底，從各大品牌房企的年末土地持有建筑面積來看，恒大持有土地建筑面積達(dá)4965萬平方米，碧桂園持有土地建筑面積6420萬平方米，萬科持有土地建筑面積為2808萬平方米。

　　從三大房企近些年的土地持有建筑面積變化情況來看，與2013年相比，恒大2017年底的土地持有建筑面積較2013年的2231萬平方米增加了2734萬平方米，碧桂園的土地持有建筑面積也較2013年的1664萬平方米增加了4756萬平方米。在第一梯隊(duì)的兩大房企均加大補(bǔ)倉的時候，萬科2017年的土地持有建筑面積卻較2013年縮減了2698萬平方米。

　　不僅是恒大、碧桂園加大補(bǔ)倉，保利、龍湖等千億規(guī)模房企也紛紛增加土地儲備，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中，也一方面推翻了“白銀時代”的說法。

　　一直認(rèn)為房地產(chǎn)市場處于“鉆石時代”的孫宏斌，帶領(lǐng)融創(chuàng)在近些年不斷瘋狂收購，搶占市場份額。而幾年來的“攻城掠地”，融創(chuàng)在房地產(chǎn)市場的地位也逐年攀升。2016年以1500億元的銷售金額排名第七的融創(chuàng)，2017年便以3620億元的銷售額躋身第四。

　　或許是基于對房地產(chǎn)“白銀時代”的預(yù)判，使得萬科的角色從“宇宙第一大房企”到“城市配套服務(wù)商”發(fā)生轉(zhuǎn)變，業(yè)務(wù)觸角伸至長租公寓、文化娛樂和教育養(yǎng)老等領(lǐng)域的萬科，逐漸弱化了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　新城控股高級副總裁表示，究竟房地產(chǎn)是進(jìn)入“白銀時代”還是“鉆石時代”，不同人有不同看法。實(shí)際上，對于大型房企可能是“鉆石時代”，因?yàn)轭A(yù)測在四、五年以后，90%的中小房企會退出江湖。到2020年時，房地產(chǎn)市場就是20強(qiáng)房企的天下，因此對于大型房企而言便是“鉆石時代”，因?yàn)樗匈Y源都在向他們集中。但真正是最好的時代還是最壞的時代，還是要看針對的對象所處的位置。

　　萬科“宇宙第一大房企”的角色轉(zhuǎn)變

　　盡管種種數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場并沒有進(jìn)入“白銀時代”，但萬科仍然一意孤行，并沒有急于扭轉(zhuǎn)自身行業(yè)老大地位不保的局面，反而有一種將“宇宙第一房企”拱手讓人的架勢。

　　1月5日晚間，在萬科集團(tuán)松花湖媒體答謝會上，萬科集團(tuán)董事長郁亮再次重申了萬科正在進(jìn)行由“宇宙第一房企”向“城市配套服務(wù)商”的角色轉(zhuǎn)變。而自2017年6月萬科進(jìn)入“郁亮?xí)r代”以來，轉(zhuǎn)型便成為這家超規(guī)模房企的關(guān)鍵詞。

　　郁亮表示，未來萬科將要關(guān)注三個領(lǐng)域。其一，大力發(fā)展租賃住宅業(yè)務(wù)；其二，發(fā)展物業(yè)服務(wù)、長租公寓、商業(yè)、物流、教育、養(yǎng)老、滑雪度假等業(yè)務(wù)；其三，在綠色戰(zhàn)略方面拿出新的解決方案。“我們從來沒有讓自己停在一個舒適區(qū)，我們永遠(yuǎn)相信增量比存量更重要，未來比現(xiàn)在更重要，為此我們必須全力以赴做事。”

　　從單一住宅開發(fā)，到發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的多元業(yè)務(wù)，成為萬科近幾年來最為顯著的變化。郁亮表示，未來十年，萬科整個版圖里房地產(chǎn)開發(fā)等核心業(yè)務(wù)，仍將占最重要位置。但他同時表示，“未來萬科將在轉(zhuǎn)型的道路上走得更快。”

　　萬科的避“輕”就“重”

　　如今的萬科已經(jīng)不再是單純的住宅開放商，它的業(yè)務(wù)觸角延伸至長租公寓、教育養(yǎng)老、文化娛樂、商業(yè)地產(chǎn)等多個領(lǐng)域。

　　“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你。”數(shù)年前，萬科前任董事會主席王石曾經(jīng)說過這樣的話，來表達(dá)他拒絕萬科搞多元化的決心。在王石固有的思維中，住宅是萬科的“輕資產(chǎn)”，非住宅業(yè)務(wù)對萬科來說是“重資產(chǎn)”。

　　而在郁亮接手萬科之后，先是在2017年7月，以169億元將物流巨頭普洛斯收入囊中，成為國內(nèi)物流地產(chǎn)老大。近日又聯(lián)合印力與Triwater收購凱德在中國的20個購物中心項(xiàng)目，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　萬科涉及的多元化業(yè)務(wù)。在行業(yè)人士看來，不論是物流地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)再或是長租公寓，都難以與住宅地產(chǎn)的利潤回報率相提并論。這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)的回報周期較長，資金沉淀多，資本的重要性不言而喻。雖然多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型是眾多房企近年來發(fā)展的重心，但相比高歌猛進(jìn)的住宅銷售業(yè)務(wù)，這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展尚未成熟，對公司收入貢獻(xiàn)不足，盈利依然是明天的事情。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于多元化的業(yè)務(wù)來說，邏輯上說回報率是要超過住宅的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的，但是實(shí)際上住宅市場這兩年出現(xiàn)了一個所謂大爆炸的時代，即交易需求突然放量，反而在資金回籠方面，做住宅的機(jī)會大于其他領(lǐng)域的機(jī)會。

　　國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，養(yǎng)老業(yè)務(wù)是企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任的表現(xiàn)之一，這項(xiàng)業(yè)務(wù)表面看起來概念很好，但短時間內(nèi)看不到收益，會影響企業(yè)的利潤回報和經(jīng)營性現(xiàn)金流；而物流地產(chǎn)本身行業(yè)具備較好的發(fā)展?jié)摿?，未來物流也是會越來越發(fā)達(dá)，很多企業(yè)包括京東也很早就涉足物流地產(chǎn)，但發(fā)展的差異化會很大。物流地產(chǎn)并非萬科所長，不是它歷史強(qiáng)項(xiàng)業(yè)務(wù)，所以很難評估萬科的物流地產(chǎn)未來發(fā)展如何。

　　歐陽捷認(rèn)為，長租公寓目前是沒有盈利模式的，在一線城市的投資回報率不到1.5%，假設(shè)租金上漲一倍，加上多種經(jīng)營收入如物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)都翻一番，投資回報率都不到3%，根本覆蓋不了投資成本。而養(yǎng)老業(yè)務(wù)，現(xiàn)在看起來盈利模式并不清晰，目前企業(yè)都在試水，這項(xiàng)業(yè)務(wù)在經(jīng)濟(jì)收入水平得到進(jìn)一步提高后，市場才會被打開。

　　近些年，萬達(dá)積極吸引各類企業(yè)入股，尤其是互聯(lián)網(wǎng)方面的企業(yè)入股，加快輕資產(chǎn)運(yùn)作的戰(zhàn)略思路。當(dāng)行業(yè)都在輕資產(chǎn)化的時候，萬科卻背道而馳做起了重資產(chǎn)，這是否會讓萬科的發(fā)展受到掣肘。

　　黃立沖認(rèn)為，王石時代或說經(jīng)歷股權(quán)紛爭之前的萬科是一家逐利型企業(yè)，它主要獨(dú)立按照房地產(chǎn)市場的變化，來做相應(yīng)的業(yè)務(wù)調(diào)整，所涉及的業(yè)務(wù)都只做對自己有利的業(yè)務(wù)。但其在承擔(dān)社會責(zé)任、代表政府擔(dān)任的戰(zhàn)略職能，以及在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用并沒有太明顯。隨著深圳地鐵入股萬科以后，萬科從一個純粹盈利的企業(yè)，變成了一個社會型企業(yè)，也就是說它承擔(dān)了更多的社會責(zé)任，包括按照政府政策來發(fā)展，起到了一定的社會維穩(wěn)的作用。

　　所以，目前萬科走向重資產(chǎn)是因?yàn)橐袚?dān)更多的社會責(zé)任，這樣一來，萬科的商業(yè)元素、逐利因素便減少了，所以未來會嚴(yán)重影響萬科的投資回報和經(jīng)營性現(xiàn)金流，尤其是經(jīng)營性現(xiàn)金流，未來會看到報表中這項(xiàng)數(shù)據(jù)明顯惡化。當(dāng)然其他數(shù)據(jù)未必會惡化，因?yàn)槿f科持有的投資物業(yè)可以進(jìn)行重估增值，但對于股東而言，這種重估增值的價值不是很大。

　　對于萬科的多元化戰(zhàn)略問題，筆者聯(lián)系了萬科集團(tuán)。萬科方面表示，萬科定位于城市配套服務(wù)商，堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”，堅持與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展的兩條主線。萬科核心業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。近年來，在鞏固核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，圍繞城市配套服務(wù)商的定位，積極拓展業(yè)務(wù)版圖，進(jìn)入商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、物流倉儲、冰雪度假、集中式長租公寓、養(yǎng)老、教育、“軌道+物業(yè)”等領(lǐng)域，同時積極參與混合所有制改革。

　　對方還引用了新任萬科總裁祝九勝在2月1日的媒體見面會上的發(fā)言：“萬科的人才、團(tuán)隊(duì)、體系都是相對完整的，絕對不會因?yàn)橐粋€重要崗位人員的變化而改變公司的風(fēng)格，改變公司既定的戰(zhàn)略。萬科的城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略也是源于三年前，不管誰在哪個位置上，這個戰(zhàn)略都會堅定不移地執(zhí)行下去。”

　　但對于萬科多元化業(yè)務(wù)的利潤回報情況，以及對萬科資金鏈的影響等問題，對方表示目前暫無法回應(yīng)。