未來旅游地產(chǎn)發(fā)展之路怎么走，有哪些盈利模式？

核心提示：在人們從物質(zhì)滿足向精神追求的進(jìn)程中，旅游地產(chǎn)也在不斷更新迭代，進(jìn)入新的發(fā)展階段。

 

 

閑時(shí)旅游已成為時(shí)下一大熱點(diǎn)，在區(qū)域特色資源的驅(qū)動(dòng)下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目越來越受消費(fèi)者的追捧。從北京居民來看，購買旅游項(xiàng)目的路線，遠(yuǎn)到海南三亞，近到京津冀度假區(qū)，已然在悄悄發(fā)生變化，我們從客戶的關(guān)注點(diǎn)以及開發(fā)商的產(chǎn)品表現(xiàn)、營銷手段、運(yùn)營方面等都可以有所啟發(fā)。

 

未來旅游地產(chǎn)要走復(fù)合+主題路線

 

旅游地產(chǎn)在初級階段，僅依靠優(yōu)質(zhì)外部資源，如自然資源等，通過強(qiáng)勢營銷，以達(dá)到吸引投資者的目的。但發(fā)展到現(xiàn)階段，客戶的需求在不斷升級，關(guān)注點(diǎn)在不斷迭代，這更加促使開發(fā)商在旅游項(xiàng)目打造上，向復(fù)合化、主題化旅游項(xiàng)目發(fā)展。

 

1、客戶更關(guān)注身心靈，重視生活方式構(gòu)建。

 

客戶對旅游項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)也在悄然發(fā)生變化，客戶更謹(jǐn)慎，開始關(guān)注使用價(jià)值；客戶更好玩，開始關(guān)注情懷體驗(yàn)；客戶更純粹，開始關(guān)注低密社區(qū)；客戶更融合，開始關(guān)注價(jià)格與品味的有機(jī)體。

 

同時(shí)，客戶需求也在發(fā)生變化，更加喜歡自然健康的氛圍，重視項(xiàng)目文化旅游內(nèi)容的構(gòu)建，追求一種有別于城市的生活方式。

 

 

典型案例——飲馬川

 

基本情況：景觀資源眾多+主打情懷+藝術(shù)特色

 

項(xiàng)目位于金山嶺區(qū)域，周邊景觀資源眾多，項(xiàng)目主打情懷、匠心，致力于打造一種健康生活方式，項(xiàng)目注重細(xì)節(jié)打造，還有很多藝術(shù)品都是專門請藝術(shù)家設(shè)計(jì)的，并會(huì)定期進(jìn)行業(yè)主藝術(shù)類活動(dòng)，因此，項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)特色明顯，價(jià)格也比周邊的高。

 

產(chǎn)品特色：低密+面積適度+高贈(zèng)送

 

項(xiàng)目產(chǎn)品是合院戶型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)性好，面積適度，客戶可選擇性多，項(xiàng)目體驗(yàn)區(qū)文化氣息濃厚，再加上外部多處景觀資源，對客戶吸引力很大。客戶對低密院落式別墅的體驗(yàn)感認(rèn)可度還是很高的。

 

發(fā)展驅(qū)動(dòng)：古北水鎮(zhèn)+區(qū)域眾多旅游資源

 

古北水鎮(zhèn)是一大休閑招牌，再疊加周邊眾多旅游資源，更加吸引北京旅游度假人群。

 

客戶偏好：追求品味生活，喜好低密院落式社區(qū)

 

客戶大多是自住兼投資，純投資的客戶不多，對小區(qū)的藝術(shù)感、產(chǎn)品認(rèn)可度都很高，而且項(xiàng)目周邊的古北水鎮(zhèn)是最大的吸引力；客戶多為中產(chǎn)客戶，在品味滿足基礎(chǔ)上，追求一定性價(jià)比。

 

 

2、開發(fā)商重運(yùn)營，社群理念是項(xiàng)目持續(xù)客流保證。

 

在北京周邊度假項(xiàng)目中，北戴河的阿那亞和懷來北的原鄉(xiāng)美利堅(jiān)項(xiàng)目的成功，很大程度上與社群活動(dòng)有關(guān)。比如，阿那亞項(xiàng)目在初期發(fā)展中呈現(xiàn)一些問題，后繼乏力。開發(fā)商從2014年開始轉(zhuǎn)變驅(qū)動(dòng)，把業(yè)主作為驅(qū)動(dòng)，通過200-300個(gè)不同類型的社群，社群主要通過會(huì)員制管理，線上線下相結(jié)合，基于行業(yè)、興趣愛好進(jìn)行劃分，定期組織一些活動(dòng)，有合唱團(tuán)、舞蹈團(tuán)、詩社、長跑團(tuán)等，通過這些興趣和存在感的打造，聚集一些志同道合的朋友，把準(zhǔn)業(yè)主及潛在業(yè)主緊緊聯(lián)系起來，出現(xiàn)滾雪球效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)客戶長線投資，項(xiàng)目雖然相對慢周轉(zhuǎn)，但盈利點(diǎn)增加，盈利鏈條擴(kuò)大，確保永續(xù)收益。

 

 

3、旅游項(xiàng)目盈利模式多樣化。

 

從現(xiàn)階段旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展來看，盈利方式可謂多樣化，在正常的銷售物業(yè)盈利基礎(chǔ)上，增加與旅居平臺(tái)合作，通過會(huì)員體系盈利，另外，還通過資產(chǎn)證券化形式，發(fā)行金融產(chǎn)品進(jìn)行盈利。

 

作為旅游度假類項(xiàng)目，如何吸引投資客群是要重點(diǎn)，投資客群最關(guān)注的是房屋的收益情況，因此，京郊很多定位旅游度假項(xiàng)目都采取銷售托管形式或與旅居平臺(tái)合作，如金山嶺區(qū)域的龍湖長城源著項(xiàng)目，推出銷售托管的方式，為投資客戶提供多元化的變現(xiàn)渠道，增加項(xiàng)目的投資屬性。  

 

另有一種方式，即項(xiàng)目資產(chǎn)證券化，通過發(fā)行金融產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目融資和盈利。項(xiàng)目與銀行合作，把項(xiàng)目作為抵押品，銀行發(fā)行消費(fèi)信托產(chǎn)品，另外還會(huì)引入項(xiàng)目運(yùn)管公司，提供項(xiàng)目對外租賃服務(wù)及其他服務(wù)內(nèi)容。消費(fèi)者購買后，一是可以獲得長期收益，二是可以實(shí)現(xiàn)度假項(xiàng)目的有期居住權(quán)。

 

綜上，旅游地產(chǎn)在人們從物質(zhì)滿足向精神追求的進(jìn)程中，受青睞度日益增長，市場環(huán)境的變化，客戶認(rèn)知、需求的變化，開發(fā)商自身資源的變化等，都進(jìn)一步促使整個(gè)旅游地產(chǎn)發(fā)展在不斷更新迭代，進(jìn)入到下一個(gè)發(fā)展階段中。

 

 

文章來源：地產(chǎn)雜志