商業(yè)綜合體的大店綜合征

商業(yè)綜合體的大店綜合征

國(guó)內(nèi)大多數(shù)的商業(yè)綜合體，在招商的時(shí)候都希望招進(jìn)具有知名品牌影響力的主力店，希望借助主力店的品牌作用來給自己商業(yè)體帶來龐大的客流，增加業(yè)績(jī)。這樣的思路咋一看確實(shí)是符合商業(yè)體發(fā)展的規(guī)律，但是在飆馬中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)來看未必。
首先，主力店的業(yè)態(tài)定位是否與項(xiàng)目整體的定位是一致的？其次，主力店是否符合發(fā)揮項(xiàng)目整體的商業(yè)價(jià)值？對(duì)此我們可以簡(jiǎn)單的分析一下主力店的利和弊。利：主力店可以利用品牌的影響力帶來眾多的客流，區(qū)域商圈中的亮點(diǎn)，形成主力店效應(yīng)，讓許多商家入駐，減輕招商壓力，占用樓層面積較大，貢獻(xiàn)一定比例的租金等。弊：附加條款較多，要求給予裝修補(bǔ)貼、要求提供大規(guī)模的免費(fèi)車位、卸貨區(qū)、通道，占據(jù)商業(yè)項(xiàng)目最好的位置，租金較低且租期時(shí)間長(zhǎng)，將一定屬于自己的區(qū)域再轉(zhuǎn)租給別的商家，客流專屬性強(qiáng)，難以與其他商戶分享客流，連帶風(fēng)險(xiǎn)高，一旦撤離將會(huì)引發(fā)商家連鎖的撤場(chǎng)等。通過這些簡(jiǎn)單的分析，相信很多人都可以看出主力店弊的一面其實(shí)一點(diǎn)也不容樂觀，不能只看到主力店利的一面，商業(yè)體的開發(fā)商必須要一分為二的看待主力店會(huì)帶來的影響，并對(duì)此保持警惕，積極應(yīng)對(duì)可能會(huì)類似于上述分析中出現(xiàn)的問題，避免后續(xù)運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)主力店店大難掌控的現(xiàn)象，拉長(zhǎng)項(xiàng)目投資回報(bào)周期。
有些商業(yè)氛圍以及商圈影響力不是很強(qiáng)大的情況下，一旦發(fā)生主力店撤離，運(yùn)營(yíng)管理方如果沒有及時(shí)的啟動(dòng)招商來填補(bǔ)落下的主力店空置，將會(huì)引發(fā)連鎖式商家撤場(chǎng)現(xiàn)象。安徽合肥某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，地段位于老城區(qū)核心位置，通地鐵，百盛撤場(chǎng)之后，商業(yè)體發(fā)生了商家集體撤場(chǎng)的現(xiàn)象，甚至商圈都陷入癱瘓狀態(tài)，最后不得不進(jìn)行全體改造，引入兒童業(yè)態(tài)，只做以兒童為主的商業(yè)。因此開發(fā)商在招商的時(shí)候想引進(jìn)主力店，就要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況篩選出符合條件的主力店商家，與符合條件的主力店商家進(jìn)行洽談， 可以在前三年商業(yè)培育期內(nèi)適當(dāng)?shù)慕o予主力店部分優(yōu)惠政策，如適當(dāng)減免租金、廣告排位、允許一定區(qū)域比例的轉(zhuǎn)租等措施。可以多接觸幾個(gè)與項(xiàng)目定位吻合的主力店，綜合對(duì)比分析哪個(gè)更加的符合項(xiàng)目定位，發(fā)揮出項(xiàng)目的整體商業(yè)利益，再綜合對(duì)比分析對(duì)方提出的要求和條件，看看哪一個(gè)是商業(yè)體最能接受的，這就需要招商團(tuán)隊(duì)給力了，當(dāng)然也不能給招商團(tuán)隊(duì)施加太大的壓力，避免招商團(tuán)隊(duì)只注重短期利益而敷衍完事。
飆馬中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，商業(yè)體在引進(jìn)主力店的時(shí)候，要慎重選擇外資主力店，近年來全國(guó)各地都出現(xiàn)外資主力店發(fā)生關(guān)店撤場(chǎng)的情況，有些外資主力店只要一定期限內(nèi)盈利不理想就會(huì)立刻關(guān)店走人，這對(duì)項(xiàng)目的整體影響比較嚴(yán)重，消費(fèi)者和投資者以及普通商家都會(huì)出現(xiàn)信心上的波動(dòng)，因此，引進(jìn)外資主力店一定要權(quán)衡各方面。其實(shí)從另一方面來看，商業(yè)體也不是非要主力店不可，廣州一家著名的商業(yè)體業(yè)績(jī)非常突出，但是該商業(yè)體卻沒有主力店，而是有較多的次主力店。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)的商業(yè)體布局有主力店模式、主力店加次主力店模式、無主力店模式，這三種模式。絕大多數(shù)的開發(fā)商都會(huì)選擇前兩種模式，其實(shí)開發(fā)商也可以成立自己的主力店，很多當(dāng)?shù)氐倪B鎖超市，營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)絲毫不差于品牌連鎖超市。
飆馬中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，商業(yè)體在引進(jìn)主力店時(shí)候一定要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況做到權(quán)衡利弊，切勿過于看重某個(gè)主力店，被主力店商家牽著鼻子走而忽視項(xiàng)目的整體商業(yè)利益。