商業(yè)地產(chǎn)招商的差異化競(jìng)爭(zhēng)定位

目前中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)主要集中于一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)城市之中，在這些城市之中，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的當(dāng)屬城市核心地段和一些位置突出的新興區(qū)域，這些區(qū)域會(huì)給商業(yè)體帶來(lái)主要的客群和業(yè)績(jī)，因此相互之間的競(jìng)爭(zhēng)就避免不掉。良性競(jìng)爭(zhēng)有利于區(qū)域商業(yè)的優(yōu)質(zhì)發(fā)展，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)則會(huì)引發(fā)商業(yè)失衡造成商業(yè)資源浪費(fèi)，這對(duì)各方面來(lái)說(shuō)都是非常不利的情況，所以，商業(yè)體在競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，有著符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的定位至關(guān)重要。特定的商業(yè)市場(chǎng)之中，一些經(jīng)驗(yàn)豐富的城市規(guī)劃部門(mén)會(huì)對(duì)市場(chǎng)參與者制定一套符合區(qū)域商業(yè)發(fā)展的行規(guī)，使同一區(qū)域當(dāng)中避免出現(xiàn)扎堆同質(zhì)化的商業(yè)現(xiàn)象，而不是只看重短期的地塊出讓利益。
從一些發(fā)達(dá)城市來(lái)看，客群集中的地方，商業(yè)體規(guī)劃較為密集的現(xiàn)象非常普遍，那么該如何避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)呢？飆馬中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，商業(yè)體集中的區(qū)域避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)體之間應(yīng)該有錯(cuò)位的競(jìng)爭(zhēng)定位，針對(duì)不同的消費(fèi)需求，做到同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)，從而達(dá)到經(jīng)營(yíng)定位互補(bǔ)的目的，繁榮共贏。具體的差異化定位選擇可以有兒童主題定位、體驗(yàn)式主題定位、教育主題定位、以女性消費(fèi)為主題定位、以家庭為主題的定位、以白領(lǐng)為主題的定位等等，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)所在區(qū)域的實(shí)際市場(chǎng)需求進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，深入分析，看看具體哪些業(yè)態(tài)業(yè)種在當(dāng)?shù)貢?huì)獲得市場(chǎng)的歡迎，從而確定合理的定位，再搭配一些符合項(xiàng)目定位的主力店、次主力店，相信可以打造出一個(gè)定位比較合理的商業(yè)體。但是有一個(gè)需要重視的問(wèn)題，就是在確定了定位的主題之后，在招商方面就要堅(jiān)持定位的原則，拒絕為了完成招商任務(wù)或者一時(shí)眼前的利益，而引進(jìn)與項(xiàng)目定位不符的商家，造成定位上出現(xiàn)混亂，影響項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。前期靠定位后期靠運(yùn)營(yíng)，這是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。
廣州天河商圈，有“華南第一黃金商業(yè)帶”之美譽(yù)，有天河時(shí)代廣場(chǎng)、天河商業(yè)廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、直通車(chē)商業(yè)廣場(chǎng)、亞太世紀(jì)廣場(chǎng)、中天購(gòu)物城、大都會(huì)廣場(chǎng)等，這些商業(yè)體密集扎堆天河商圈，由于各自定位的不同，并未出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，共同分享商圈內(nèi)數(shù)十萬(wàn)客群和輻射客群，是個(gè)城市商業(yè)功能作用比較成功的商圈。上海南京路，短短的一千米內(nèi)，有定位高端的恒隆廣場(chǎng)、大體量的金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、定位時(shí)尚潮流的上海靜安嘉里中心等，這些商業(yè)體最顯著的特征，仍然是差異化定位經(jīng)營(yíng)，互相之間沒(méi)有直接的經(jīng)營(yíng)沖突，各自發(fā)展自己商業(yè)體針對(duì)的消費(fèi)客群，提高業(yè)績(jī)。在如此密集的商業(yè)體商圈當(dāng)中就誕生有年度購(gòu)物中心業(yè)績(jī)排名第一的恒隆廣場(chǎng)。
一花不是春，孤雁難成行，一個(gè)商圈并不是靠哪一個(gè)商業(yè)體來(lái)獨(dú)木支撐。即便是競(jìng)爭(zhēng)激烈的核心地段，如果商業(yè)體都遵循差異化定位，互補(bǔ)式的經(jīng)營(yíng)，可以和平共處的形成商業(yè)集聚現(xiàn)象，共同發(fā)揮商業(yè)價(jià)值，打造區(qū)域影響力，形成知名的商圈，這樣的發(fā)展方式，何愁客流不來(lái)呢？