淺談商業地產策劃的基礎知識

淺談商業地產策劃的基礎知識
 
商業地產是商業經營與房地產開發的復合業務模式，是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合型商業，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。隨著商業地產行業的飛速發展，商業地產策劃作為商業地產前期規劃中不可或缺的部分，有著舉足輕重的地位。
一、定義
商業地產是包括城市綜合體、購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、酒店、度假村、養老院、寫字樓及住宅和寫字樓的底層商鋪等以商業化經營為目的與住宅房地產有很大區別的房地產產品。
而商業地產策劃是一種非常復雜的活動，它不同于一般的“建議”，也不是單純的點子，它其實是一種包含創造性的建議，是商業房地產開發商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行商業活動的載體。因此，策劃是為了解決現存的問題，為實現特定的目標，提出新穎的思路對策，并制定出具體可行的方案達到預定的效果的一種綜合性創新活動。

二、定位
（一）商業地產策劃與定位在前期階段舉足輕重的作用
目前大部分商業地產項目前期規劃設計的基本流程是：土地獲取階段時進行一些土地信息的收集、初判、可行性研究，土地申請階段找策劃公司進行市場調研、項目定位和方案設計，然后再找設計院設計和報建。但是這種流程已經不適合于現在商業地產的發展。正確的流程應該是在拿地前期策劃公司便介入其中進行認真的規劃和研究，然后與政府商議許可證件，保證土地的設計定位的精準。
因為在整個流程當中開發商雖然對項目的定位也會做一些調研論證但是其目的性、專業性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業的商業地產策劃公司的工作往往無法相提并論，導致很多開發商對項目的定位是模糊、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導致對規劃設計的導向作用不明顯、指導性不強，由此埋下種種隱患。
（二）商業地產策劃其實是一種對項目發展預期宏觀層面的決策和判斷
一個成功的商業地產項目不僅需要開發商很強的戰略思維，而且需要非常理性的發展思考。
身為策劃人員就是要告訴對方：做什么，怎么做;為什么這樣做，這樣做的結果什么。把這些內容用文字表達，形成專業報告，讓對方了解并認可，做到集思想、文字及表達于一體。
為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成后物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。
（三）策劃方案是依據項目條件因地制宜的結果
世界上沒有哪一套策劃方案是能醫百病的靈丹妙藥，任何先進的策劃都是根據項目所在的城市狀況、地理位置和商業狀況而做出的一種因地制宜、適宜當地實際情況的策劃方案。
三、要素
商業地產策劃的制定必須包含以下幾個要素：
（一）必須有明確的目標。策劃如果沒有主題目標，就成了一些無目的的構思的拼湊，根本沒有成功可言，更不能說解決問題了。
（二）必須有嶄新的創意。策劃的內容及手段必須新穎、奇特，扣人心弦，使人觀后影響深刻，打動對方的心。
（三）必須有實現的可能性。在現有人力、物力、財力及技術條件下有實現的可能性。否則再好的策劃均屬空談。
四、目的   
（一）深度把握項目所在區域的商業環境，洞悉項目商業機會；    
（二）以未來界定現在的宏策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；    
（三）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質；    
（四）通過專業運作經驗及戰略聯盟商家的實際需求，界定項目的戰略定位，領跑同行業內商業市場，成為同區域商圈的新商業革命引擎。