李健在《撫仙湖》里唱，秋風(fēng)掠過(guò)的湖水，留下漣漪在心間。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展到了關(guān)鍵的時(shí)刻，萬(wàn)科的湖心同樣漣漪蕩漾。
所有眼睛都在盯著萬(wàn)科。9月底流出的萬(wàn)科“活下去”的圖，帶來(lái)了想象不到的反應(yīng)，兩個(gè)月后，悲觀論仍影響著著外界看萬(wàn)科的眼光、看行業(yè)的眼光。
萬(wàn)科向來(lái)審慎。11月30日，云南撫仙湖，郁亮在萬(wàn)科上海區(qū)域年度媒體交流會(huì)上說(shuō)，萬(wàn)科戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、如履薄冰。在剛過(guò)去的三季報(bào)，萬(wàn)科還計(jì)提了超過(guò)40億元的存貨跌價(jià)。
萬(wàn)科在審慎中尋找穿越黑暗的方法。這是一家把每一天當(dāng)作最后一天的公司，如果明天是最后一天，萬(wàn)科會(huì)如何度過(guò)？郁亮告訴第一財(cái)經(jīng)，萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)奔跑，穿越黑暗，迎接黎明。
萬(wàn)科的黎明在住宅，更在住宅之外。今年前十月，萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額已達(dá)4856.2億元，它們將反映在萬(wàn)科未來(lái)一至兩年的財(cái)務(wù)報(bào)表中。而萬(wàn)科目前在做大量還難以用商業(yè)邏輯理解的業(yè)務(wù)，它們寄托了萬(wàn)科的未來(lái)。
不賺錢(qián)的業(yè)務(wù)
交流會(huì)上，最早上臺(tái)的是萬(wàn)科高級(jí)副總裁、上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官、上海公司總經(jīng)理張海。
上海是萬(wàn)科的主力區(qū)域。今年前十個(gè)月，萬(wàn)科賣(mài)出的3243.4萬(wàn)平方米房子中，有755萬(wàn)平方米來(lái)自上海區(qū)域，區(qū)域內(nèi)，有10個(gè)百億規(guī)模的公司。
住宅之外，張海拋出的上海萬(wàn)科，有更大的版圖——
在開(kāi)發(fā)社區(qū)263個(gè)、運(yùn)營(yíng)20個(gè)全日制學(xué)校和幼兒園、在10個(gè)城市布局了2萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓、商業(yè)平臺(tái)印力開(kāi)業(yè)項(xiàng)目達(dá)53個(gè)、產(chǎn)業(yè)辦公項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)33個(gè)經(jīng)營(yíng)面積230萬(wàn)平、物流倉(cāng)儲(chǔ)布局了13個(gè)城市租賃面積330萬(wàn)平方米、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)布局6個(gè)城市運(yùn)營(yíng)床位3540張、管理844個(gè)社區(qū)的物業(yè)。
這個(gè)版圖展開(kāi)后便是萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)。一年前，美好生活場(chǎng)景師還是個(gè)抽象概念，隨著萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)的落地，如今終于能得到廣泛的理解。這樣的萬(wàn)科，我們既熟悉，又陌生。
2018年，萬(wàn)科重新定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，江蘇東羅村，萬(wàn)科參與“鄉(xiāng)村振興”的第一站，便是在上海區(qū)域內(nèi)。但張海說(shuō)，東羅村不賺錢(qián)。
東羅村甚至不是萬(wàn)科的業(yè)務(wù)。如果鄉(xiāng)不賺錢(qián)，萬(wàn)科也不把鄉(xiāng)當(dāng)成業(yè)務(wù)和收入來(lái)源，那城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的定位如何理解？
郁亮告訴第一財(cái)經(jīng)，鄉(xiāng)村，是萬(wàn)科的戰(zhàn)略方向，戰(zhàn)略不是當(dāng)下就能看到的，不以賺錢(qián)虧錢(qián)來(lái)衡量戰(zhàn)略對(duì)錯(cuò)，亞馬遜現(xiàn)在不賺錢(qián)但依然是個(gè)很優(yōu)秀的公司。
“正如研發(fā)，對(duì)當(dāng)季報(bào)表來(lái)說(shuō)，是費(fèi)用。今天看不出來(lái)，不代表以后不做出來(lái)。理解萬(wàn)科的城鄉(xiāng)，放到未來(lái)，再過(guò)幾年來(lái)看。鄉(xiāng)，是都市圈的一部分。萬(wàn)科看好中國(guó)都市圈的發(fā)展。”
這不僅是對(duì)萬(wàn)科城鄉(xiāng)定位的回答，也是對(duì)萬(wàn)科目前正在如火如荼地展開(kāi)、但大部分還不能貢獻(xiàn)營(yíng)收、利潤(rùn)的新業(yè)務(wù)的回答。如果要著眼未來(lái)，適當(dāng)放棄當(dāng)下似乎是不得不做的取舍。
冬天的變量
然而變量正在發(fā)生。被泄密的萬(wàn)科“活下去”的內(nèi)部講話中，郁亮提出“收斂與聚焦”，投入和產(chǎn)出不匹配的、風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重不匹配的、做了三年還沒(méi)做成的、做了三年仍靠萬(wàn)科內(nèi)部資源內(nèi)生增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，要調(diào)整甚至不要做了。
新業(yè)務(wù)中，哪些會(huì)被砍？郁亮把皮球踢給張海，“我只是提出要求，要怎么做，張海他們才知道。”
張海說(shuō)，收斂與聚焦，主要是聚焦。郁亮說(shuō)，聚焦要帶著方向，沿著主航道，讓所有業(yè)務(wù)聚焦在客戶愿意買(mǎi)單的產(chǎn)品和服務(wù)上。
這個(gè)回答十分模糊，但萬(wàn)科的收斂聚焦已初見(jiàn)端倪。近日，萬(wàn)科傳出在深圳總部展開(kāi)的“萬(wàn)村計(jì)劃”被喊停，全面暫停簽約新房源。
郁亮回應(yīng)，“城中村改造比想象中復(fù)雜的多，我們還沒(méi)發(fā)現(xiàn)做公寓賺錢(qián)的企業(yè)，但大家對(duì)此的指責(zé)已經(jīng)跟賣(mài)房子一樣了。我們很謹(jǐn)慎，租賃住宅會(huì)繼續(xù)發(fā)展下去，發(fā)展成什么樣我們還在思考，怎么解決老百姓的居住問(wèn)題也還在思考。”
有人說(shuō)郁亮瘦了。郁亮開(kāi)玩笑，是因?yàn)樾袠I(yè)油水不足。
“我們行業(yè)沒(méi)有太大問(wèn)題，城市化還在繼續(xù)，但是做的東西不一樣了，住房全面短缺時(shí)代結(jié)束了，但并不意味著解決了，所以要租購(gòu)并舉。我們行業(yè)還有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，但是賺錢(qián)方式不一樣了。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，以前好比大魚(yú)大肉，現(xiàn)在吃干糧了，但至少比喝稀飯要好。”
不計(jì)其數(shù)的業(yè)內(nèi)人士判斷，房地產(chǎn)正在經(jīng)歷冬天，寒冷且漫長(zhǎng)。有媒體問(wèn)，冬天什么時(shí)候結(jié)束，一直扮演行業(yè)領(lǐng)頭羊角色的萬(wàn)科能否給同行過(guò)冬的建議。
郁亮表示拒絕。“我把自己照顧好都很不容易了，對(duì)別人我無(wú)話可說(shuō)。”
這是一家把每一天當(dāng)作最后一天過(guò)的公司，憂患意識(shí)強(qiáng)烈。“把環(huán)境想象得壞一點(diǎn)，準(zhǔn)備充足一點(diǎn)，沒(méi)有壞處。萬(wàn)科始終如履薄冰，我們得意忘形過(guò)嗎？”
郁亮告訴第一財(cái)經(jīng)，如果明天是最后一天，萬(wàn)科會(huì)繼續(xù)奔跑，穿越黑暗，迎接黎明。
萬(wàn)科活下去本身，就是對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的對(duì)抗，穿越黑暗就是穿越周期。萬(wàn)科全力奔跑，風(fēng)聲獵獵。
