商業(yè)地產(chǎn)中的建筑定位

商業(yè)地產(chǎn)中的建筑定位
商業(yè)地產(chǎn)中從最初的立項，到經(jīng)營。設(shè)計建筑規(guī)劃，市場定位，主題定位，項目定位，等諸多方面的內(nèi)容，前期的定位如果成功將會為后期的招商、運營提供很多便捷，下面我們就建筑定位簡單介紹了解下。
商業(yè)地產(chǎn)中對建筑的定位是比較復(fù)雜，也是考慮因素相對較多的一個環(huán)節(jié)。不同的經(jīng)營內(nèi)容對建筑的需求也是不一樣，因此前期合理的定位，將在很大程度上降低后期工程的難度，也避免了因建筑定位不合理，進行二次改造帶來的不必要的資金投入。
商圈屬性
商圈屬性，就是其是批發(fā)市場，還是零售市場，抑或是淘貨市場。它們有本質(zhì)的區(qū)別，批發(fā)市場和零售市場對通道、環(huán)境、店面的要求是不同的，同時淘貨市場應(yīng)該屬于零售業(yè)里面要求更高一層的市場的概念。
因為批發(fā)市場走貨的特殊性，首先往往會設(shè)置更多貨梯，同時會考慮貨梯更大的負荷和載重；其次就是通道設(shè)置，由于批發(fā)市場往往會有小車拉貨行為，通道相對來說要比零售市場寬。一般來說，零售市場的正常通道寬度在2.4～2.8米；批發(fā)市場主通道在3～3.2米，更大的可能到3.6米，有時一層考慮到消防通道和人行走道相兼容的情況，甚至能做到8米，輔通道一般最低為2.4～2.8米，這樣才能滿足正常的拉貨需求。所以，前期的建筑定位要特別精準(zhǔn)和科學(xué)。
作為零售市場，淘貨市場對建筑風(fēng)格、環(huán)境的要求相對更高，主要是對賣場的環(huán)境要求比較苛刻，如層高、燈光、吊頂、地面的裝潢裝飾以及店面的風(fēng)格等，必須要打造出一些對建筑有依附性的相應(yīng)的特色。比如，如果層高比較矮，做完空調(diào)管道、通風(fēng)管道設(shè)置后，剩下的可使用的樓層高度就比較低，這種情況下，環(huán)境相對來說就比較壓抑，裝修不出比較時尚、另類或者令人舒暢的感覺。
經(jīng)營模式
經(jīng)營模式，就是任何項目開發(fā)初期都要考慮打造成什么樣的商業(yè)項目，如商業(yè)步行街、可來回走車的更寬的步行街、室內(nèi)步行街、大型的獨棟商業(yè)體或者是高層下面的群樓。不同的建筑模式，相對應(yīng)的各個建筑定位是不一樣的。
市場類 
市場類的商業(yè)形態(tài)，即獨立的商業(yè)建筑體，可以做成一個簡單的框架式結(jié)構(gòu)，后期每一個平層利用鋪位大小分割比較順利，一般步行梯稍微靠邊不影響后期分割時，滾梯可以在比較靠中間位置，也可以外掛兩個觀望梯等。獨棟商業(yè)樓宇做商業(yè)往往采用這種框架式的建筑模式，以利于后期的商業(yè)空間劃分。
百貨類
百貨類的商業(yè)形態(tài)，配套比較豐富，往往考慮到下面的商業(yè)。比如樓上會引進一些影院、餐飲、電玩城、兒童娛樂寶等配套業(yè)態(tài)，這會提高對建筑的要求。如如果項目在前期初步定位時就考慮引進影院，那么在建筑方面的具體定位是影院所處的位置的挑高至少要達到6米以上，才能滿足影院的入住需求。
步行街 
如果是步行街類的產(chǎn)品，主要考慮的就是步行街的樓層。步行街的主要類型是單獨一層的步行街，中間一條通道兩邊是臨街門市房。門市房的建筑模式往往有幾種：一拖二、一拖三。所謂一拖二，就是一樓是一個獨立門面，但是一樓內(nèi)部正對應(yīng)的門面有樓梯可以直接通往往二樓。而一拖三就是可以直接通到三樓，這三層的鋪子是作為一個整體進行銷售、招商。這種建筑模式也有每一層的門面全是獨立的，在二層位置設(shè)置一個公共走梯或者公共電梯上到二層，上到二層之后有一個外走廊進行人流的循環(huán)流通，外走廊緊挨著的是一間一間的二層的獨立門市房，三樓相應(yīng)也是如此，這是獨立一層、獨立二層和獨立三層的門市房設(shè)置。另外，也有可能設(shè)置成獨立一層，二層把三層拖起來，也有可能是一層和二層拖起來，三層是獨立的。這可以根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌纳虡I(yè)特性、不同的商戶需求和投資人的購買需求靈活變通，這種變通的前提是，在進行建筑施工圖紙設(shè)計之前，必須明確所有的定位，后期不能有大的變動；否則工程起動之后進行變動將會付出很大的代價。 
購物中心類
購物中心類的商業(yè)可能設(shè)計得相對稍微復(fù)雜一些，因為購物中心的建筑模式可能設(shè)計的范圍比較廣，這個購物中心有可能是一個獨立的建筑體、建筑群、商業(yè)體、附屬一兩條商業(yè)步行街，也有可能是內(nèi)部步行街加內(nèi)鋪的形式等。 
所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據(jù)商圈屬性和經(jīng)營模式?jīng)Q定初步的建筑方向定位。