商業(yè)地產(chǎn)交易市場兩極分化，項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)新壓力加大

近日，全國工商聯(lián)旗下的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布了《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2018/2019年度發(fā)展報(bào)告》（簡稱“報(bào)告”），對2018年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域代表性事件進(jìn)行了盤點(diǎn)。報(bào)告顯示，盡管宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行，但商業(yè)地產(chǎn)交易依然非常活躍，但交易總體呈現(xiàn)冷熱不均，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值凸顯，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)成為變現(xiàn)工具。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)過剩現(xiàn)象突出，市場形勢的變化和消費(fèi)升級給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也帶來了新課題和新挑戰(zhàn)。

交易活躍但冷熱不均

2018年商業(yè)地產(chǎn)交易之活躍為之前所未見，甚至呈現(xiàn)出過熱之勢。業(yè)界專家觀察認(rèn)為，這既是商業(yè)地產(chǎn)證券化努力的成果，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房企變現(xiàn)壓力的釋放。

去年5月，著名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商香港恒隆地產(chǎn)以107.3億元的價(jià)格、118%的高溢價(jià)率，摘得杭州核心商業(yè)區(qū)杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來首個(gè)恒隆廣場及地標(biāo)性商業(yè)綜合體。競購當(dāng)天，除恒隆地產(chǎn)外，參加競買的還有華潤新鴻基、阿里城投、新世界、九龍倉、銀泰知名地產(chǎn)公司，而且競爭一度陷入白熱化。

報(bào)告認(rèn)為，在全國各大城市商業(yè)地產(chǎn)總體過剩且經(jīng)營困難的背景下，杭州這一商業(yè)地塊的拍賣之所以受到如此追捧，不代表商業(yè)地產(chǎn)熱的復(fù)燃，主要是基于項(xiàng)目在城市量級與區(qū)位上的個(gè)案優(yōu)勢，核心地段商業(yè)抗跌性好的理念依然被認(rèn)可。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)成為變現(xiàn)工具。去年9月，以廣州正佳廣場為標(biāo)的物業(yè)的“廣發(fā)恒進(jìn)-正佳企業(yè)集團(tuán)正佳廣場資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，總規(guī)模達(dá)73.0億元，成為2018年最大規(guī)模的CMBS。此外，以國瑞購物中心、國瑞哈德門廣場、北京合生匯、新建元鄰里中心等優(yōu)質(zhì)物業(yè)為標(biāo)的的CMBS/類REITS產(chǎn)品也密集發(fā)行。報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)國外的成熟經(jīng)驗(yàn)，在企業(yè)面臨困境時(shí)，與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品相比，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)具有變現(xiàn)能力強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)性高的優(yōu)點(diǎn)。

不過，去年，全國商業(yè)地產(chǎn)交易出現(xiàn)了冷熱不均的狀況，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營價(jià)值日益凸顯。一個(gè)典型的例子是，2018年年末北京市場的兩宗商業(yè)資產(chǎn)交易：一宗是樂視控股所屬的世茂工三資產(chǎn)拍賣案，去年12月初，阿里網(wǎng)站進(jìn)行了預(yù)拍公告，評估價(jià)為32.89億元，而起拍價(jià)僅為23.02億元；而另一宗是盈科中心項(xiàng)目以105億元高價(jià)成交，打破了北京商用物業(yè)交易金額記錄。報(bào)告認(rèn)為，這一冷一熱的背后顯示了資本市場對于資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值的認(rèn)可。世茂工三項(xiàng)目盡管地處北京核心商務(wù)地段，但是由于長期處于空置狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)格不升反降。與此形成鮮明對比的是，盈科中心因?yàn)橐恢碧幱跐M租狀態(tài)，擁有良好的現(xiàn)金流，即使總價(jià)高企，依然成交。

項(xiàng)目運(yùn)營面臨多重考驗(yàn)

不可否認(rèn)，2018年，商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)象表現(xiàn)突出，與此同時(shí)，市場形勢的變化和消費(fèi)升級給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)營帶來了新的課題和挑戰(zhàn)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，多年來商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)式的發(fā)展，導(dǎo)致了購物中心競爭過度，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存，新項(xiàng)目普遍面臨招商難與資金難問題。報(bào)告顯示，根據(jù)2018年抽樣數(shù)據(jù)，體量在5萬平方米以上購物中心實(shí)際如期開業(yè)數(shù)量不足六成，開業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力的象征。

在新形勢下，很多商業(yè)地產(chǎn)因勢利導(dǎo)，對存量物業(yè)進(jìn)行了創(chuàng)新升級，并積極引入了新業(yè)態(tài)，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加快線上線下融合。

去年年中，位于北京前門核心地段的城市更新項(xiàng)目”北京坊”全面營業(yè)，無印良品體驗(yàn)酒店、星巴克甄選旗艦店、Page One旗艦店等眾多創(chuàng)新業(yè)態(tài)亮相，顛覆了北京市民對于前門商業(yè)的落后陳舊印象，越來越多的本地年輕人開始將北京坊當(dāng)做時(shí)尚打卡地。去年9月，世茂集團(tuán)旗下上海世茂廣場重新開業(yè)，強(qiáng)烈的時(shí)尚感和創(chuàng)新性吸引了大量的本地顧客及外地年輕游客。值得一提的是，該項(xiàng)目多年前世茂集團(tuán)曾委托百聯(lián)管理，經(jīng)營業(yè)績并不理想，不過，從目前的情況看，改造前后可謂冰火兩重天。在業(yè)內(nèi)看來，早年這里的定位既留不住本地消費(fèi)，更吸引不了南京路上的外地游客。而改造升級為時(shí)尚商場之后，上海世茂廣場業(yè)績翻番。此外，在古都西安，SKP將十年?duì)€尾樓改造成西安城市商業(yè)新名片，同樣帶動(dòng)西安高端商業(yè)發(fā)展邁向新的臺階。

這些成功案例為城市商業(yè)更新帶來了活力與信心。報(bào)告認(rèn)為，由于增量商業(yè)開發(fā)成本越來越大、周期越來越長、區(qū)位越來越偏，存量商業(yè)的更新改造正成為新的商機(jī)。

在引進(jìn)新零售業(yè)態(tài)方面，業(yè)界態(tài)度積極，充滿期待。但經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)營，去年，新業(yè)態(tài)的問題也明顯暴露出來。去年12月，“新零售先鋒”超級物種主體公司永輝云創(chuàng)就爆出累積總虧損達(dá)10億元之巨，以至于永輝宣布將其剝離出上市公司業(yè)務(wù)體系。之前，盒馬鮮生還被爆出修改食品保質(zhì)期的“標(biāo)簽門事件”，以及迫不及待地推出盒小馬加盟業(yè)務(wù)，這些都讓業(yè)界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。

盡管新零售實(shí)驗(yàn)遇挫，但是，業(yè)界并未因此而放棄關(guān)于商業(yè)模式的創(chuàng)新探索，巨虧的超級物種依然會(huì)獨(dú)立于上市公司繼續(xù)發(fā)展，新零售前行的腳步并未停止，線上線下走向融合的期待依然存在。去年5月，美團(tuán)將旗下生鮮超市品牌“掌魚生鮮”升級為“小象生鮮”，同時(shí)還加快了拓店步伐。京東7FRESH在經(jīng)歷人事重組之后再出發(fā)，渠道已經(jīng)下沉至佛山、廊坊等三四線城市。

另外，報(bào)告顯示，實(shí)體商業(yè)正在加碼數(shù)據(jù)智能 ，技術(shù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營成為共識。例如，以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心紛紛自建商業(yè)科技公司，有的增設(shè)了首席技術(shù)官崗位，更加注重技術(shù)對商業(yè)運(yùn)營的引領(lǐng)作用。作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者的凱德，基于對數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用、商業(yè)迭代和消費(fèi)演進(jìn)的深刻洞察，以及對自身業(yè)務(wù)邏輯的充分審視，即將打造出商業(yè)新物種——凱德中國創(chuàng)新中心，品牌名稱定義為“來探Next-Ten”，代表著對未來十年購物中心零售模式的前瞻性布局。寶龍聯(lián)合京東跨界無界零售，打造新品“寶龍創(chuàng)想實(shí)驗(yàn)室”，對接新零售，業(yè)態(tài)涉及兒童、餐飲、超市、數(shù)碼等，包羅生活細(xì)節(jié)，融合線上消費(fèi)實(shí)現(xiàn)流量導(dǎo)入。同時(shí)，由寶龍創(chuàng)想室投資的逛友智能科技，現(xiàn)場發(fā)布了其剛剛在2018 CES上斬獲機(jī)器人類創(chuàng)新大獎(jiǎng)的ShopPal小炮逛街機(jī)器人，將廣泛適用于購物中心、商業(yè)綜合體、大型零售商、主題園區(qū)等公共場所的共享跟隨服務(wù)機(jī)器人。

對于2019年的市場發(fā)展趨勢，報(bào)告認(rèn)為，總體預(yù)期趨于謹(jǐn)慎。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，消費(fèi)者消費(fèi)行為更趨謹(jǐn)慎，再加上商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，今年業(yè)界的市場預(yù)期普遍下行，新項(xiàng)目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購物中心傳統(tǒng)增長引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡如人意，行業(yè)步入“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新時(shí)期，亟需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場倒逼的創(chuàng)新壓力加大。