第一大錯誤：產品形態規劃與盈利模式相矛盾
很多開發商在項目盈利模式與產品形態規劃上不統一，項目本來打算出售的卻規劃成了不適合銷售的大面積、集中式商業產品形態，本來是要自己持有經營的卻規劃成了不適合引進大型品牌主力商家使用的產品形態。
目前大部分開發商由于資金實力等原因，開發理念還是不愿意持有，而是最快最貴的賣掉商鋪快速回籠資金，這種盈利模式的產品形態最好是易分隔、獨立門面、獨立交通組織的商業。
上面這一點上，萬達目前做的最好，他們在產品形態規劃時把持有型和銷售型分離，持有型部分規劃為大面積集中式商業，銷售型部分規劃為小面積沿街商業。
第二大錯誤：先蓋樓后招商
這是目前國內大部分開發商的通病，他們習慣于先把房子蓋好然后再考慮招商的問題。這些開發商在住宅開發的時候就是這么做的，先蓋房子再賣房，也賺得盆滿缽滿，他們就認為這種做法是理所當然的。
住宅開發轉向商業地產開發，整個游戲規則面臨著一個巨大的變化，開發商面對的客戶不再是個體為主的自然人，而是一家家商業機構。
商業地產是為下游的商業機構提供一個經營場所的，開發商蓋的房子要靠商家來使用的；商家對選址的要求，要考慮地段、商圈、業態、建筑結構和功能、成本等多重因素，當這些要求不被滿足的時候，商家是不會進駐的。
開發商前期規劃的時候不考慮下游商家的需求，等蓋完房再招商，其結果自然就是商業物業的長期閑置。
萬達提出“訂單式開發”，核心思想是先與下游商業機構形成戰略聯盟，按照下游商家的需求去拿地、去做規劃、去蓋房子，蓋好房子租給這些戰略聯盟伙伴。
而我們很多開發商對商業地產的開發思路還停留在史前階段，給招商造成了巨大的困難，成為商業物業閑置的一個關鍵原因。
第三大錯誤：盲目追求大體量
商業項目的大體量是住宅市場大盤的一個翻版，土地成本的市場化要求開發商必然追求大盤的規模化效應以降低成本，而且大盤也能塑造開發商的品牌，同樣在商業地產市場追求大體量。
大體量對住宅開發來講是降低成本的主要手段，對商業地產來講，脫離市場需求的大體量就是找死！
目前在北京以及很多城市的商業地產市場，許多商業物業招商空難，當開發商蓋的大量商業物業處于閑置狀態的時候，很多商家也為找不到理想的經營場所而頭疼，供與求之間矛盾非常尖銳，人們在感慨缺少有效需求的時候實際是缺乏有效供給。
