以銷售為導向的住區型商業街發展現狀、相比特色主題商業街，住區型商業街是城市中存在最多的商業形態，而在住區型商業街中，絕大多數又以銷售為導向，這類的產品該如何處理也是開發商比較棘手且關注的問題。本文，就對其目前所存在的客觀問題進行分析，并探討該如何發展。

　　而在城市的眾多街道中，那些歷史文化感豐富、建筑風格獨特、公共設施便捷、業態多元化、交易活動發生頻繁的街道更容易形成商業氛圍，也就是我們今天所見的商業街，如：巴黎的香榭麗舍大街、紐約的曼哈頓第五大道、北京的王府井、上海的南京路等，由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成的街市，是多功能、多業態的商業集合體，既反映了城市的繁榮，也濃縮了城市的人文。

　　相比特色主題商業街，住區型商業街是城市中存在最多的商業形態，而在住區型商業街中，絕大多數又以銷售為導向，這類的產品該如何處理也是開發商比較棘手且關注的問題，那么筆者接下來就對其目前所存在的客觀問題進行分析，并探討該如何發展。

　　由于住區型商業街帶有濃厚的住宅底商特征，開發商為平衡資金，多以分割的方式將物業進行銷售，從而導致大部分項目缺乏整體規劃與統一管理，難以形成統一運營模式。與國外成熟的商業模式相比，以銷售為主的住區型商業街不僅在意識形態上存有一定的差距，在產品打造上更容易陷入誤區，具體表現為以下幾個方面：

　　業態難控：由于住區型商業街多以銷售為主，注定了商業街在業態及品牌選取方面的不可控。導致住區型商業街在后期運營上面臨“通病”——業態自由發展：多以小吃店、便利店等生活服務類為主，商業功能單乏味，難以對消費者形成獨特的吸引力；品質難以保證：以本土快餐小吃、配套商戶為主，品牌級次較低，無法與消費者日益增長的消費需求相匹配。

　　而這些將給住區型商業街帶去一串連鎖反應，即：消費者不買賬→投資客日漸喪失信心→后期開發的商業產品滯銷。那么，以銷售為主的住區型商業街究竟應該如何打造？

　　一般而言，以銷售為導向的住區型商業街在開發過程中需要同時滿足開發商、投資者、商戶、消費者這幾種角色的不同需求，而如何處理他們之間的矛盾，平衡好其之間的關系，需要從以下方面著手：

、精準的前期定位。

        業態是商業產品前期定位的外在表現之一。因此，商業街在業態落位上既需要滿足消費者多元化的需求，還應與定位保持一致：對于家庭生活型街區，業態選取應側重于生活零售、家庭餐飲、生活服務、兒童相關等方面；對于時尚休閑型街區，則應側重于潮流零售、文創、主題餐飲、特色休閑娛樂的設置。

　　目前絕大多數的住區型商業街定位大同小異，導致項目在業態布置上趨同，不過，運營者可采取一些小策略，可在常規業態下加入一些“特色”元素，設置一些更具風情的亮點業態……不但突出商業街的主題，增強商業街的獨特性，而且能讓商業街更具外向吸引力。前文提到的“電影”主題商業街，為了能讓業態與電影的主題相呼應，筆者為項目規劃了包括影院、電影主題餐廳、主題酒店、酒吧、攝影工作室等在內的一系列特色業態，讓消費者從味覺、聽覺、視覺多個感官角度感受長春電影的文化氛圍。

、主力店帶動租售。

　　在過往案例中，位于遠郊新區的遠洋·時光海就依靠主力店的驅動成功突圍。項目規劃了迪卡儂+大型超市為主的主力店組合，起到的商業合力作用成功吸引了眾多品質商戶的進駐——韓國三大咖啡品牌之一的“zoo coffee”東北首家旗艦店落戶于項目，融合中西文化的海鮮酒樓“北香食府”也順利入駐……形成了主力店逐級帶動商業街發展的優質模式。而與遠洋·時光海相似，以銷售為主的山西陽泉濱河新天地項目同樣采取主力店驅動的策略，通過引進沃爾瑪、北國商城等主力店，帶動了麥當勞、金寶貝等品質商戶緊隨其后進駐項目。可見，主力店相當于商業街區的引擎，能夠有效帶動租售，并對其發展起到推波助瀾的作用。

、尺度適宜的產品。

　　首先，從整體宏觀角度來講，商業街的尺度應該以消費者的步行活動為參照。消費者所關注的縱向范圍主要集中在建筑首層，對二層以上的感覺并不敏感；而橫向關注范圍一般在20米之內，超過20米寬的商業街，消費者很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的街道內“之”字前行；從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/2-1之間。

　   任何商業項目的成功都離不開人的因素。對于以銷售為導向的住區型商業街來講，購買店鋪的多數業主并非商業經營者，而是投資者，其并不考慮租戶的品牌實力、業態是否與項目定位、規劃對應，從而導致商業街在日后出現經營無序、品牌參差不齊的狀態。此時，更需要一支專業的運營團隊，統一規劃、集中管理，以保證商業項目的良好品質與口碑。