目前產業地產行業極具規模，但已然存在運營困難。政府、開發商和入駐企業的三者之間的合作與博弈，是園區的一大特色，而轉換思維，實現創新新思維則是成功的關鍵。
產業地產開發的關鍵問題
開發模式
從公司決策層面，進入產業地產業務領域應首先解決開發模式問題。當前，產業地產主要有標準化開發、專業化開發和個性化開發三種開發模式。
戰略研判
產業地產拿地階段必須進行戰略研判，以便企業進行投資決策。戰略研判重點評估項目開發對地方經濟的價值，以及項目本身所創造的商業價值。在戰略研判的基礎上對項目進行概念包裝，提升項目戰略價值，可更好地向地方政府索取政策支持。
“一帶一路、長江經濟帶、京津冀協同發展”三大戰略，對區域經濟發展帶來深遠影響。全國大交通格局變化，城市群發展和區域一體化，改變著城市功能定位，產業地產項目也需要在更大的地理經濟范圍中尋找新的機遇。
商業模式
重點解決項目主體的角色定位與盈利渠道的問題，商業模式創新的關鍵在于如何顛覆簡單的產品“租售”模式。產業地產的項目主體可充當開發商、投資商、服務商三重角色，盈利渠道也存在土地、物業、投資、服務、資本化等多種方式，項目主體應根據周邊競爭、自身資源等情況，合理定位自己的角色，明確盈利渠道，創新商業模式。
產業定位
產業是產業地產的內容，也是產業地產的核心，經過多年的發展，產業地產的產業內容也經歷了由混雜到專業的過程，未來產業地產的競爭不僅僅是物業價格水平的競爭，更是基于特定產業鏈的專業化競爭。分析園區面臨的產業機遇（結構性產業機遇、改善性產業機遇、創新性產業機遇），判斷產業發展邏輯（成本驅動邏輯、市場驅動邏輯、投資驅動邏輯），明確產業體系對于產業地產的開發運營至關重要。
產品定位
物業產品是產業地產的載體，也是回收投資、實現收益的標的。產品定位首先體現在如何選擇園區的產品線。產品選擇跟區域經濟、自身實力、周邊競爭等諸多因素有關，選擇什么樣的產品，意味著你將走什么樣的道路；產品定位其次體現在怎樣提供符合甚至超出用戶預期的產品。
企業對產業物業的要求十分高，專業化、個性化強，不同的產業對物業的柱間距、消防、層高等要求可能差別很大，這就給園區開發產業物業提出了比較大的問題，產品設計一旦有偏差，租售都可能出現大問題。
市場定位
重點解決客戶群體的問題。市場定位需要建立在大量的企業調研的基礎之上，是來自區域產品需求，來自本地產業升級，還是來自周邊產業外溢，要對各類潛在客群進行系統的分析。一般而言，一個產業地產項目70%的客戶群體均來自于本地或周邊區域，30%的客戶來自于外部區域。
空間規劃
堅持將產業地產策劃與概念規劃結合起來做，將產品、公共平臺等載體落實到空間層面，制定產物結合的概念規劃方案，系統性的解決園區的土地利用、物業配比、指標體系、道路交通、綠化景觀燈一系列問題，一方面便于園區營銷宣傳，另一方面便于指導后期園區的開發建設。
運營策略
從營銷推廣、產業招商、產業投資、服務體系、組織架構、配套政策等方面制定園區的運營策略，并制定近期的行動計劃。要研究新的客戶群體和服務需求，面對新的客群特征繪制產業地產的作戰地圖。服務模式創新的關鍵在于如何找準入園企業的“痛點”投其所好。專業服務“讓位”市場服務主體，開放服務端口，吸納主體入園、能力入園。
產業地產開發創新思路
針對以上8個關鍵問題，需要結合產業地產的發展趨勢和最新實踐，適應創新創業、互聯網＋和金融創新的大環境，從產業地產項目的商業模式、開發操作、發展路徑等方面進行創新的思考，探討新的發展思路和發展路徑。
不同的企業，經營產業園區的方法也不盡相同，各有千秋。有的企業在市場中游刃有余，對入駐企業提供的服務無微不至；有的企業善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優惠政策。下面是幾個比較典型的園區案例。
產物一體
產業、物業綜合開發，變孤立的房產開發為綜合的產物協同開發，通過物業建設打造環境和硬載體，為人的各種需求提供各類服務，將成為物業“盤活”的主體內容，當物業可以實現持續的收益，通過資產證券化便可以實現產物的更高階“盤活”。
招培一體
主動產業培育，變“被動招商引資”為“主動產業培育”，在傳統招商基礎上，通過產業基金、產業孵化服務，創投資源引入，建立產業孵化培育優勢，促進產業集聚發展，形成完整產業鏈條，“招培一體”，雙向出擊，解決產業難題。
政策+資本+產業 三位一體
圍繞產業良性發展，以產業核心，尋求政策支持，尋求資本合作，向政府要政策和資源支持，整合產業基金公司、投資管理公司等各種資源，以多種資本形式投資形成園區產業集聚。同時通過服務體系、配套體系建設實現要素共享、規模效益，促進產業集聚發展。
不同的企業，經營產業園區的方法也不同，各有千秋。有的企業在市場上游刃有余，對于入駐企業的服務實現創新，有的企業善于與政府合作銜接，能夠提供大量的優惠政策。
文章來源：瑞博志
