筆者經歷了中國商業地產的萌芽、發展、崛起和變遷。回首和商業地產一起走過的這十年，感慨良多，總結了商業地產十年之變，供各位業內同仁參考與探討。
從建筑業到服務業
從開發能力到資管能力
雖然房地產在國民生產總值（GDP）的分類中歸在第三產業（即服務業），但在十年前，提起房地產，大眾腦海里的關聯產業首先是建筑業，在這被稱為開發商黃金時代的十年中，幾乎所有的開發商都把核心競爭力打造成開發建設產品的能力。而十年后，隨著住宅調控政策影響不斷加深，開發商角逐的戰場已經從住宅開發領域轉向了商業地產領域。
中國在商業地產領域堪稱后起之秀，雖然起步較晚，但隨著中國經濟的不斷崛起，在一二線城市已有多個超高層項目不斷刷新天際線，榮獲亞洲乃至全球范圍的諸多美譽。在開發建設能力及產品水準上，迅速比肩歐美，比如不間斷的電力供應方案、LEED鉑金認證、極具現代設計感的建筑形態等等，均遠遠超越一些歐美發達國家從業者的預期。
然而，縱觀目前中國寫字樓整個行業，確實出現了軟性能力沒有跟上硬件技術的普遍問題，使得資產管理能力成為了衡量新一代核心競爭力的晴雨表。
因此十年之間，商業地產開發商也從強調開發能力，轉變成以打造資管能力作為核心武器，實現樓宇的保值與增值、通過提升運營管理水平以實現更好的現金流回報等內容，使得資管能力成為了商業地產業主方核心管理層最關注的話題，機構投資者開始為長期投資尋求高質量、管理好的資產。
正是如此，以資產管理能力打造作為使命和目標的國際建筑業主與管理者聯盟（BOMA）為業主方提供了國際標準和最佳實踐，從租戶滿意度調查、BAR評估、COE認證到TOBY大獎都越來越受到商業地產業主方的歡迎。
以資產管理最為基礎的日常評估工具——租戶滿意度調查為例，未來將發生兩個改變：
其一，隨著業內對資管能力認知的不斷進步，本著發現問題提高運營管理水平的期望，可以預見由專業第三方牽頭、符合國際標準、有后續解決方案的租戶滿意度調查等客觀評價活動，將代替過往由樓宇物業管理團隊自行開展的滿意度調查，以避免既當運動員又當裁判員的情況，真實反映日常資產管理的各個環節細項中發現的問題。
其二，隨著國內商業地產資產證券化創新的逐步推進，租戶滿意度的調查頻率也將由國內的存量建筑每年一次、新建筑及正在進行重大裝修建筑的每年兩次，逐漸向歐美發達國家的每季度一次過渡。
總之，資管能力將成為未來十年持有型物業業主方持續關注的焦點。預計未來十年多數優質資產將被放置在投資機構的資產組合中。由于需要通過私募或公募形式募資，資產管理能力對于股東或投資者來說將成為更重要的考量因素。因此，良好的資產管理將直接影響機構的募資能力，資產管理能力也將成為投資決策的重要因素。
文章來源：騰訊房產
