自2012年各地興起特色小鎮(zhèn)以來，“旅游+地產”模式遍地開花，成為全國絕大部分特色小鎮(zhèn)的主導產業(yè)。旅游地產開發(fā)以“健康、運動、休閑”為主題，契合不同類別的景觀設計，相較于城市地產更靈活、附加值更高，在近幾年城市地產出現(xiàn)“泡沫”之時，更是取得了不俗的業(yè)績。本文，飆馬將探討特色小鎮(zhèn)建設中“旅游+地產”模式并進行典型案例分析，為旅游型特色小鎮(zhèn)的開發(fā)者與投資者提供智力支持。
旅游地產的概念與分類
“旅游+地產”型特色小鎮(zhèn)，重點關注旅游地產開發(fā)。旅游地產，指旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關的房地產開發(fā)形式，以及產權酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運動度假村等產品形態(tài)。
我國的旅游房地產開發(fā)最早始于上個世紀90年代，到如今旅游度假地產形成了多種類型，從最初的單一旅游地產逐漸分化為旅游商務地產、旅游休閑地產、旅游景觀地產、旅游住宅地產等細分類型，不同的細分類型開發(fā)模式也有一定的區(qū)別。例如，旅游休閑房產指當旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源(包括自然景區(qū)、人造景區(qū))，為全部或部分實現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設及經營運作的房地產項目，它是一種集投資與消費于一體的新型物業(yè)模式；而景觀房產是在房產開發(fā)過程中以景觀為賣點的房產建筑，由于旅游的開發(fā)多伴生有開發(fā)區(qū)地價的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產稱為景觀房產。各地結合不同類別的景觀資源，打造不同類別的旅游地產。
旅游地產類型一覽
另外，從資源及項目輻射范圍看，旅游地產還可分為世界性、全國性和區(qū)域性旅游地產。區(qū)別三者主要看消費市場人群的構成，一般來說世界型地產，客源主要來自全世界，因此世界型旅游地產適合打造規(guī)模較大的特色小（城）鎮(zhèn)，以容納客群；全國型旅游地產客源主要來自國內及周邊城市，適合打造小型特色小鎮(zhèn)及特色園區(qū)，主要打響國內知名度；區(qū)域型旅游地產客源主要來自于周邊城市與城鎮(zhèn)，適合打造特色園區(qū)特色老街等模式。
世界型、全國型與區(qū)域型旅游地產
旅游地產的業(yè)態(tài)特征
1、旅游地產兩大特征。
首先，旅游地產集養(yǎng)身度假、旅游購物、交易、身份象征三者為一體。旅游地產不是簡單解決居住問題，更是解決養(yǎng)生、休閑、購物、服務等多種問題，因此旅游地產往往結合一二三產業(yè)共同發(fā)展，一個特色小鎮(zhèn)里不僅僅可以旅游、居住、更可以品嘗新鮮農家食品，可以購物參觀等。
其次，旅游地產結合房地產開發(fā)與配套服務。可以說，旅游地產既要開發(fā)“硬件”——住宅、商務寫字樓，也要開發(fā)“軟件”——物業(yè)配套與物業(yè)管理，實現(xiàn)建設—租售—運營一體化。在旅游地產中，配套、服務系統(tǒng)和硬件不能分離，一方面把旅游項目運營好好，同時又要把旅游房地產配套服務經營得很好，兩者結合起來才能使旅游地產發(fā)揮出旅游的作用。
2、旅游地產的業(yè)態(tài)關系。
旅游地產規(guī)劃、產品、需求等都依據市場需求、行業(yè)發(fā)展、政府支持及交通輻射范圍決定。
從市場需求來看，旅游房地產實現(xiàn)了人們旅行生活中行與居的結合，滿足了消費者對休閑與投資的雙重追求，因此具有充分的市場潛力。
從企業(yè)推動來看，旅游房地產則是房地產向旅游逐步滲透、旅游對房地產更加依賴的結果，是兩個行業(yè)逐步融合的需要。
從政府管制來看，旅游地產的管制較寬松，是發(fā)展的利好因素。
從外部環(huán)境來看，汽車在家庭的普及、城際高速列車公交化的發(fā)展，廉價航空產品的推出、告訴公路的建設等，都擴大了人們日常生活的半徑范圍，城際距離正在變短或消失，這也是旅游地產熱的客觀外部條件。
旅游地產案例——東部華僑城
1、東部華僑城簡介。
東部華僑城坐落于深圳大梅沙，占地近9平方公里，周邊交通便利，距離主要交通樞紐均在25公里以內。另外項目三小時車程可福射：惠州、香港、東競、中山、廣州、佛山、江門、汕頭、珠海、澳門、肇慶等珠三角區(qū)域內的九個城市。
2、旅游產業(yè)規(guī)劃。
東部華僑城以生態(tài)旅游為開發(fā)理念，依據項目所在地的區(qū)域交通及外圍環(huán)境將項目分為了三大功能區(qū)：
1、靠近大梅沙區(qū)域和有自然峽谷特色的大水坑片區(qū)，利用良好的自然生態(tài)環(huán)境、變化豐富的空間和優(yōu)越的交通條件建設生態(tài)旅游區(qū)——大俠谷；集山地郊野公園和都市主題公園的優(yōu)點于一體，實現(xiàn)了自然景觀、生態(tài)理念與娛樂體驗、科普教育的創(chuàng)新結合。
2、依托湖光山色和淺谷丘陵洼地的自然環(huán)境，建成高品位的山地高爾夫運動健身區(qū)——云海谷； 包括兩個 18 洞的山地球場，水上高爾夫練習場以及屋頂可開合的網球館。
3、利用原有茶田和幽靜生態(tài)的山水環(huán)境，建成深圳最具特色的世界茶藝博覽區(qū)——茶溪谷，主要項目包括茵特拉根小鎮(zhèn)、茶翁古鎮(zhèn)、三洲茶園和濕地花園四個游覽區(qū)。東部華僑城整個項目由這三個不同文化主題特色的園區(qū)組成。
3、旅游地產開發(fā)。
◆主題酒店
目前東部華僑城共擁有8個主題酒店，可提供約7000個床位，滿足不同客戶群體需求。
◆配套高端地產
東部華僑城地產項目，占地732萬平方米，總建筑面積20萬平方米，共有九個區(qū)，分布在東部華僑城“三谷”的不同區(qū)域。
4、開發(fā)模式分析。
華僑城的開發(fā)模式為“旅游帶旺地產，地產返哺旅游”的良性循環(huán)模式，以旅游項目開發(fā)帶動人氣集聚、促進區(qū)域資源增值、帶動物業(yè)價值的增加。
東部華僑城盈利概況可大致分為三個階段：
第一個階段：項目選址在距城市中心有一定距離，但具有較高增值潛力的郊區(qū)。第一個階段以旅游開發(fā)，吸引人氣聚集，引爆區(qū)域發(fā)展，以旅游帶動地產項目的開發(fā)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金的來源，逐步實現(xiàn)旅游與地產的平衡發(fā)展。這一階段房地產收益與旅游投資基本持平，旅游開發(fā)產生一部分收益，但整體上地產與旅游開發(fā)的收益基本持平。
第二個階段：旅游項目的經營為區(qū)域帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對地產開發(fā)的促進作用明顯增強，地產開發(fā)實現(xiàn)高回報。這一階段前期房地產收益與旅游地額投資仍保持資金平衡，但旅游盈利開始增多，此時區(qū)域價值已建立，到第二階段后期，房地產收益實現(xiàn)高額的資金回報。
第三階段：地產項目的盈利優(yōu)勢不再明顯，需要依托良好的資源環(huán)境及產業(yè)創(chuàng)新吸引創(chuàng)意產業(yè)在華僑城內的聚集，為區(qū)域開發(fā)創(chuàng)造新的盈利點。
華僑城開發(fā)模式
5、案例啟示。
在華僑城案例中，旅游地產的收入占整個主題公園盈利的絕大部分。值得注意的是，在打造“旅游+地產”模式時，旅游地產的銷售雖然可以在短時間內獲得高額的經濟回報，但地產項目的開發(fā)是有限度的。因此在旅游地產開發(fā)之后，重新調整旅游與地產兩大產品的布局比重，充分發(fā)揮在資源及文化產品方面的優(yōu)勢，加強旅游與地產之間的良性互動。
例如，制造風景景觀，制造主題，源源不斷吸引客源。或者挖掘文化元素，開發(fā)娛樂、飲食、劇目等欣賞和體驗性的產品等。
文章來源：元時代智庫
