新冠病毒疫情（以下簡稱“疫情”）的爆發和蔓延給商業地產開發與運營造成重大影響，包括籌備期項目開發建設不同程度停滯、招商難度增加、在營項目開業率急劇下降甚至整體關閉，客流量驟減、營業額嚴重受挫等。疫情帶來的影響不僅僅是經營收入下降，而且同時引發諸多法律風險。如不及時做好法律風險應對處理和防控工作，不僅當前形勢下各項工作受阻、爭議糾紛增加、公司因此遭受損失或損失擴大，而且因法律風險管控不力導致的不利后果可能延伸至疫情結束后，影響公司及時平穩回歸基本面，對公司經營發展造成長期負面影響。
本文旨在從商業地產經營者視角出發，對商業地產開發與運營各個環節受疫情影響而引發的法律風險進行分析，提出應對建議，以便為商業地產經營企業及時做好疫情期間應對工作提供參考，防范法律風險，避免或盡量降低公司損失。
由于時間緊張等原因，本文研究無法窮盡所有商業地產經營類型，研究對象以購物中心、百貨商場為主，其他業態類型做適當參考。
法律風險分析和應對思路概述
一、法律風險現狀概述
疫情爆發對商業地產開發與運營的各個主要環節都造成了很大影響，經調研，突出表現為以下幾個方面：
1、籌備期項目工程建設及驗收工作停滯；
2、招商難度增加，招商進度緩慢；
3、裝修期租戶裝修及驗收停滯；
4、租賃欠款現象嚴重，租戶提出減免租約費用的請求，針對是否符合減免條件的爭議增多；
5、商場疫情防控要求和租戶經營需求存在矛盾，引發合同履行爭議。
目前反映糾紛案例最多的是第4項，公司應及時組織對租戶是否符合減免條件進行研究分析，包括是否符合不可抗力或情勢變更。如符合，以公平合理的角度制定減免政策，包括減免期限、減免金額比例、減免條件等。第1-3、5項法律風險雖尚未大量爆發案例，但現實中仍以不同程度普遍存在。以上幾個方面是引發法律風險的主要問題點，如不及時研究對策并執行，可能導致法律風險失控，導致或擴大公司損失。
二、法律風險應對思路概述
1、明確不可抗力/情勢變更認定標準
雖然受疫情影響，合同雙方原則上有權依據不可抗力/情勢變更主張免責或減輕責任和損失，但實際認定執行沒有那么簡單。疫情爆發不是從某一天突然影響到全國各地各個行業，而是逐步擴散。即便是同一行業內部，疫情對不同業務條線以及不同工作事項的影響程度也是不同的。適用不可抗力/情勢變更，需要結合個案實際情況進行判斷。適用不可抗力/情勢變更的主要法律依據是《民法總則》、《合同法》及合同法司法解釋，但相關法律規定較為宏觀，個案認定過程中難免出現爭議。由于不可抗力/情勢變更糾紛案件較疫情爆發前大量增加，為保障司法公正性、促進裁判標準盡量統一，已有部分地方法院出具審判指引，對不可抗力/情勢變更制度在個案中是否能夠適用以及如何適用，制定了相應裁判標準。比較典型的裁判指導文件相關規定如下：
（1）內蒙古自治區高級人民法院發布《關于審理涉新冠肺炎疫情民商事案件相關問題的指引》[1]第一條第2項規定“當事人一方提出不可抗力抗辯的，人民法院應準確核實疫情對當事人之間的權利義務關系是否構成影響和影響的程度。避免以疫情為名規避責任或者獲取不當利益。”
（2）廣西省高級人民法院發布《關于審理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指導意見》[2]，明確規定審理涉及新冠肺炎疫情民商事案件應堅持“鼓勵交易原則”，“嚴格合同解除的條件，防止違約方濫用不可抗力或者情勢變更抗辯，損害守約方合同利益。”并詳細規定了不可抗力構成要件，關鍵要素，因果關系認定等內容。
（3）山東省濟南市中級人民法院發布《關于涉疫情相關商事案件法律適用裁判指引》[3]，明確指出“應避免將受疫情影響的合同一概籠統的適用不可抗力條款，須在個案中重點圍繞舉證責任分配、因果關系判斷、合同履行程度、附隨義務（即通知義務和減損義務）履行，并結合合同履行地具體的疫情發展階段和行政措施強度綜合進行判斷和適用。”
盡管部分地方法院已出具審判指引，但由于合同履行實際情況的錯綜復雜性，司法實踐認定過程中出現爭議仍不可避免。在實務認定過程中容易出現的三個爭議點是：第一，受疫情影響的具體期限（開始日和截止日）如何確定？第二，如何認定疫情對相關業務工作的影響程度？如何證明疫情影響與業務工作停滯存在抑或不存在因果關系？第三，疫情期間，如何保存相關證據才能證明以上兩點？以上三個爭議點沒有統一標準答案，只能具體問題具體分析。在制定應對政策和工作方案時，應以解決以上三個爭議點為核心，結合司法實踐經驗，尤其是最高院及當地法院裁判傾向，明確不可抗力/情勢變更認定標準，完善法律風險防控措施。鑒于不可抗力與情勢變更原則立法目的均為避免異常事件下機械僵硬履行合同可能造成的實質不公，司法實踐中在裁判結果上的差異并不及法律概念差異那般明顯，本文對涉及不可抗力與情勢變更的內容不再各自展開贅述。
2、謹慎決策，規范操作，保存證據
受疫情影響作出的應對處理決策，應堅持謹慎規范的原則，例如是否同意減免租金，減免范圍、幅度及持續期限，不僅需要考慮商務條件，還應考慮法律風險防范以及合規性。在經濟下行的宏觀形勢下，商業地產招商與運營壓力增加，疫情爆發更是雪上加霜，那么在這種情形下，僅僅依靠“甲方地位”、“人情關系”的傳統經驗來解決爭議問題是不可行的。扭轉傳統工作思路，重視法律風險管理，重視規范操作，是有效保護公司合法權益的必然選擇。重視證據管理工作，盡量保留有利證據。當出現爭議后，所保留證據可以為協商解決爭議提供有利砝碼，協商不成，該等證據則可以成為以法律手段解決爭議糾紛的有利保障。如對保存證據方面存有疑問，應及時與相關業務骨干及法務進行研究，充分將業務經驗和法律經驗結合起來，共同研討制定最佳解決方案。公司應當重視“治未病”，不要等到形成爭議糾紛后，才意識到防范風險的重要性。疫情無論持續長短，終究會結束，疫情期間不注意保存證據，疫情結束后如果爆發糾紛，再回頭找補證據，很可能為時已晚。
具體來講，需注意及時形成并保存以下證據：
（1）我方受疫情影響導致工作停滯的情形，應及時記錄并保存相關證據。特別提醒證據顯示具體日期的重要性，已簽署合同及履行時間（合同、業務往來表單等），能夠明確具體日期的，盡量明確；新簽合同一律明確具體日期，表單需要明確日期的，一律填寫具體日期；
（2）及時通知并采取減損措施；
（3）受疫情影響導致我方無法正常履行合同或在先承諾等，應及時通知相對方，并盡量采取減損措施降低損失，注意保存溝通證據和執行減損措施的證據。
3、預估未來，做好當下
我們不僅要做好當前問題的應對處理，還應當盡最大努力收集相關信息，研究預估未來局勢發展變化，從現在開始做好準備應對未來。參考SARS疫情結束后消費市場的報復性回彈，新冠疫情結束后預計也會出現短期內消費額急劇上升的現象[4]，那么如果因我方在疫情結束前未做好充足準備，導致疫情結束后無法及時恢復營業或及時開業，一方面公司因此錯過商機，遭受巨大經濟損失，另一方面租戶會借此向我方提出索賠，引發爭議糾紛。
商業項目開發與運營法律風險
分析及應對建議
商業項目分為籌備期和運營期兩個階段，不同階段受疫情影響所反映出的法律風險，既有共同點，也有不同之處。本部分將對籌備期及運營期各自涉及法律風險及共同法律風險進行逐項分析，提供應對建議。
一、籌備期項目法律風險
（一）項目逾期竣工驗收的風險法律風險分析及應對建議詳見三（一）。
（二）項目開業前不能及時通過消防驗收的風險
1、法律風險分析由于竣工驗收滯后，項目開業前無法取得消防驗收證明等文件，擅自交付并開業面臨行政處罰風險。
2、參考案例
2017年1月，長沙某購物中心因未經消防驗收擅自投入試運營，受到長沙市公安局消防支隊的行政處罰，被責令停業，并處以罰款24萬元人民幣[5]。2019年11月，邢臺市某商業廣場工程，未經消防驗收擅自投入使用，受到當地主管部門行政處罰，罰款額度達20萬元人民幣[6]。
3、應對建議
（1）根據疫情對施工進度的影響，預估實際竣工驗收日期，提前和消防部門取得聯系，爭取簡化驗收程序，縮短驗收時間；
（2）疫情管制結束后，采取趕工措施，確保及時完成項目竣工驗收。
（三）疫情影響導致遲延交付的風險
法律風險分析及應對建議詳見三（一）。
（四）逾期開業未及時溝通的風險
1、法律風險分析根據疫情對籌備期工作的影響，我方足以判斷商業項目將延期開業的情況下，如未及時通知或進行其他有效溝通，屆時租戶提出違約賠償，我方雖然可以依據不可抗力進行抗辯，申請免責或減輕責任，但仍存在較大不確定性的風險。如因我方未及時與租戶溝通逾期開業事宜，而租戶方在不知情的情況下仍對商鋪開業持續投入資金而造成損失擴大，我方可能會因過錯承擔賠償責任。
2、參考案例A公司開發的購物中心于2019年12月初向租戶發出開業通知，通知2020年1月份為購物中心開業日，督促租戶盡快完成開業前各項籌備工作。2019年12月底疫情爆發，A公司經內部研究決定，疫情結束后再開業。然而，A公司未撤回開業通知，也未及時將延期開業的決定與租戶進行正式溝通，租戶B在2020年1月份仍完成了店面裝修、店員招聘，貨品采買等工作。由于疫情結束日不確定，開業日預計延后數月之久，B為控制損失不得不和新招聘的店員解除勞動合同、自費存儲貨品。B因此產生的與店員解約賠償費用、貨品存儲費用，向A提出索賠要求。雖然疫情導致購物中心延期開業屬于不可抗力，但由于A公司對租戶B損失擴大存在過錯，仍然應對租戶B擴大損失范圍內承擔賠償責任。
3、應對建議根據疫情對籌備期工作的影響，我方應及時與租戶聯系，就疫情對開業籌備造成實質性影響導致無法按期開業的事宜進行溝通，爭取達成共識，雙方達成共識的證明文件可作為證明不可抗力的有效證據。即便未達成共識，我方積極溝通，對疫情影響無法按期開業事宜進行解釋并保存相關證據，仍有利于不可抗力認定。
（五）施工現場疫情防控風險
1、法律風險分析根據政府防疫要求，建設單位和施工單位應開展施工現場的疫情防控工作，部分地方政府已發布明確通知（例如河北省[7]、江西省[8]、山東省濟南市[9]），而如果我方未及時開展或執行不當，將面臨行政責任風險。若因此造成疫情傳染，則引發侵權責任，甚至被迫關閉施工場地，可能因此造成工期延誤及一系列不利后果。
2、參考案例廣東省東莞市某一停工建設項目發生員工聚集性感染新冠肺炎事件，共有4名人員先后確診為新冠肺炎病例。該項目原有留守人員303人（其中工人279人，管理人員24人）。疫情爆發后按照東莞市住建局《關于切實做好疫情防控期間房屋市政工程復工和安全生產工作的通知》（東建質安〔2020〕2號）等文件要求，遣散170人，剩余133人留守[10]。
3、應對建議
（1）按照疫情防控要求，組織施工單位制定施工現場防疫措施并監督執行，如發現施工單位執行不到位，及時通知其改正，拒不改正的，保留溝通記錄；
（2）疫情防控要求以公告的方式保存，防疫工作執行情況保持書面記錄（由工作人員簽字），以上證據妥善保存。一旦施工現場人員發生疫情感染，我方已執行疫情防控要求的證明文件可規避或降低承擔法律責任的風險。
（六）防疫成本費用承擔爭議風險
1、法律風險分析關于防疫費用成本如何承擔，各地陸續出臺相關通知文件，例如浙江省住建廳[11]、湖南省住建廳[12]、江蘇省住建廳[13]、山東省住建廳[14]、河南省鄭州市城鄉建設局[15]等，已明確將防疫費用成本列入工程造價。然而政府部門只是明確了防疫成本的計價規則，但沒有明確指定防疫費用最終承擔方到底是發包人還是承包人。確定防疫費用成本費用承擔應分為以下幾個步驟：第一，根據政府通知文件確定計價規則；如當地政府未發布正式文件，且合同內對疫情防控費用未明確規定的，則應盡量通過咨詢政府主管部門的方式確認計價規則；第二，根據施工合同內相應計價規則條款，判斷是否可以明確不可抗力/情勢變更情形下疫情防控費用承擔規則。如可以明確，則確定防疫費用成本費用承擔方案；反之，則進入第三步；第三，雙方協商共同承擔，確定各自承擔比例。根據不可抗力/情勢變更原則以及司法裁判經驗[16]，司法機關判決共同承擔的可能性比較大，但各自承擔比例無法統一標準。在防疫成本費用承擔雙方協商不成而進入司法程序的情況下，將可能出現以下風險：
（1）雙方承擔比例很大程度上取決于司法裁量權，訴訟風險評估和控制難度大；
（2）防疫費用實際金額認定易出現爭議，無法排除施工方虛報費用的可能。
2、參考案例A公司購物中心因疫情影響停工2個月，在停工期間，根據當地政府防疫要求，由A公司組織，施工單位執行，完成隔離房建設，由施工單位購買了防疫用品（消毒液、口罩、體溫計等）對施工場地定期消毒。雖然根據當地政府通知防疫成本費用已列入合同總價內的措施費項目，但施工合同內未對不可抗力情形下增加的措施費如何分擔進行規定，A公司和施工單位對如何分攤措施費內的防疫費用發生爭議。同時，由于施工單位采買防疫用品時未保留采買記錄，支付記錄和發票，而且疫情期間建設隔離房所需人工費及材料費上漲，對于防疫成本具體金額認定方面，包括金額認定是否真實準確，費用上漲是否合理，雙方無法達成一致。
3、應對建議
（1）根據政府通知和合同約定，盡量協商解決。雙方協商過程中，雖然防疫費用承擔比例暫時無法達成一致，但仍然可以對如何認定防疫費用金額的真實性和準確性進行協商，制定防疫費用認定標準，包括施工方須提供的費用支出清單，費用認定流程等，及時形成雙方協商確認的書面文件。
（2）在防疫費用承擔方案無法協商一致的情況下，咨詢當地律師意見，并搜集參考案例，包括當地法院在先案例、最高院參考案例等，評估法院裁判傾向，以此作為雙方調解的參考標準。
（七）戶外廣告位無法及時完成政府審批備案的風險
1、法律風險分析受疫情影響，商場戶外廣告位不能及時獲得審批備案。為保障開業效果，不能出現空白廣告位，那么只有兩種選擇，第一出租給租戶，由租戶發布廣告；第二商場自行發布廣告。無論采取哪種方案，都將面臨行政處罰風險。同時，如果行政主管部門要求限期拆除，選擇第一種方案，我方需承擔違約責任風險；選擇第二種方案，我方將自行承擔廣告制作安裝費等損失。
2、參考案例2018年3月份，江蘇省泰州市城市管理局對市內一處戶外廣告立案查處，認定廣告經營者在未取得法定許可手續的情況下違法設置戶外廣告，做出責任拆除的行政處罰[17]。
3、應對建議提前和政府主管部門取得聯系，爭取簡化審批備案程序，在商場整體開業前取得審批備案。
二、運營期項目法律風險
（一）租賃欠款風險（租金、物業費、推廣費等）
1、法律風險分析受疫情影響，客流量驟減、營業額急劇下降，租戶資金壓力巨大，租賃欠款風險遠遠高于正常經營期，而且租賃欠款問題已不再是潛在風險，而是現實普遍存在的難題需要解決。因此，針對租戶提出的減免申請，我方是否同意減免，是否符合減免條件，是目前解決欠款問題的核心。如對于租賃欠款雙方無法達成一致，采取法律手段救濟公司損失則不可避免。根據租約費用減免是否具有法律依據，劃分為根據法律規定考慮減免的情形和根據商務合作關系考慮減免的情形。
（1）根據法律規定考慮減免，指的是疫情對租戶正常經營造成實質性影響，結合租賃雙方履約實際情況符合不可抗力或情勢變更原則，從司法裁判角度，司法機關支持租戶的減免訴求可能性較大的情形。如果公司堅持不予減免，一旦發生糾紛，公司存在敗訴風險，且增加維權成本；例1：政府部門未明確要求關閉商場，我方為控制疫情主動關閉。如果無法提出客觀證據證明主動關閉的必要性合理性（如不主動關閉，將會爆發疫情或造成疫情在商場大規模傳染），則司法機關支持減免的可能性較大，甚至我方可能因此承擔違約責任；例2：疫情期間雖然仍在開業，但商場考慮到客流稀少，推廣效果不佳，為節省成本，主動停止一切推廣活動，租戶無法享受推廣服務。如雙方對推廣費減免無法達成一致，司法機關支持減免的可能性較大。
（2）根據商務合作關系考慮減免，指的是疫情對租戶正常經營并繳納租約費用不構成不可抗力或情勢變更，我方根據商務合作關系考慮給予減免的情形。這種情形下，公司具有較大自主權，但減免程序仍需注意合規性。例如：已經簽訂減租協議，約定2-3月減免60%租金，由于銷售持續未見好轉，而租戶仍要承擔貨品積壓虧損，員工房租等成本支出，故再次申請延長減免期限或申請調整為2-3月減免80%租金，這種情況下應認定為商務關系減免。在疫情爆發后，雙方已經基于疫情影響進行了充分研究評估和談判，最終對減免租金事項達成一致意見，在沒有新的不可抗力和情勢變更事件出現情況下，再次申請減免缺乏法律依據。雙方可基于長期合作，互信共贏的商務關系就租約費用減免事宜繼續談判，但是否同意減免以及減免幅度，應當根據公司制度流程規定，履行相應程序，保證合法合規。
2、應對建議
（1）區分不同減免情形，研究制定相應減免政策和減免條件；
（2）完善減免協議，加強履約保障；例如在減免協議內設置減免條款生效條件或失效條件，以提高租戶違約成本。例如“如果乙方存在違約行為，減免優惠政策取消，乙方須按合同規定的原標準全額補齊繳納租約費用。”
（3）對于租戶提出的減免申請，根據公司制度流程完成審批，及時簽署減免協議。
（二）恢復開業日不確定的風險
1、法律風險分析疫情期間，租戶因各種原因閉店，而疫情結束前，客觀上無法確定恢復開業日，租賃雙方難以形成一致意見；疫情結束后，能否及時恢復營業仍存在不確定性。基于不同原因情形閉店，涉及不同法律風險，具體如下：
（1）我方主動整體關閉，引發違約風險；
（2）政府要求關閉，我方未保留政府通知文件，引發違約風險；
（3）租戶主動與我方協商閉店，租戶不能及時恢復營業的風險；
（4）我方主動要求停業的租戶，未及時保留溝通一致的證據，引發違約風險。
2、應對建議
（1）我方主動整體關閉的情形下，須提前與租戶溝通協商，充分解釋整體關閉的必要性合理性，附相關支撐材料（如有），并及時保留租戶回復確認的文件或以實際行動同意并配合閉店的證據，避免被認定為單方通知即關閉；
（2）政府要求關閉的情形下，及時保留政府通知文件；
（3）租戶主動與我方協商閉店的情形下，及時保留協商一致的文件，文件內明確雙方對閉店期間租約費用履行意見，恢復營業的時間條件等，閉店期限應當明確，如需要延長閉店期限雙方可另行協商，但不可模糊規定“待疫情結束后恢復營業”等類似內容，防止租戶借此逃避合同義務和違約責任，同時又對我方使用解約權造成障礙。
（4）我方主動要求租戶停業的情形下，仍應當以協商溝通的方式提出停業要求，并及時保留租戶回復確認的文件或以實際行動同意并配合我方要求的證據，避免被認定為我方單方要求租戶停業。
（三）疫情期間營業租戶合同履行風險
1、法律風險分析
（1）租戶以疫情影響導致經營無法維系為由提出解約；
（2）疫情爆發前合同履行已經存在爭議的，部分租戶借機逃避違約責任甚至逃鋪；
（3）受疫情影響，需變更交付時間，開業時間，租約費用標準的，詳見本文相關內容。
2、應對建議
（1）針對租賃期限為6個月或剩余租賃期限不足6個月的租戶提出解約，綜合考慮疫情期間客流及銷售額急劇下降，以及疫情持續未有明顯好轉的情況，建議同意協商解除。如不屬于以上情形，原則上為保護我方合法權益，不同意解約。
（2）對于疫情爆發前合同履行已經存在爭議的租戶予以特別關注，客觀上不受疫情影響的情況下，未履行的合同義務仍應督促其繼續履行；如存在違約行為，繼續督促其完成整改或承擔違約責任等；加強商場物業管理，避免租戶借疫情閉店盤點為由趁機逃鋪。
（四）廣告位合同履行爭議風險
1、法律風險分析受疫情影響，客流稀少，廣告效果大打折扣，已簽約租戶提出調整發布日期等要求，雙方可能引發合同履行爭議風險。
2、應對建議本著商務合作關系，可與租戶協商變更廣告位發布日期，但不代表公司有法律義務接受租戶請求。是否符合不可抗力或情勢變更原則，應結合個案判斷，如同意變更，本著公平合理的原則協商確定變更后的發布日期。如協商一致，應及時形成補充協議或其他雙方確認的書面文件。
（五）經營管理違反疫情防控要求的風險
1、法律風險分析
（1）我方或租戶未按政府要求采取防疫措施或執行不當，出現疫情傳染事件，商場被迫關閉，給公司造成經濟損失和聲譽損害，同時消費者向我方投訴索賠引發侵權責任風險。
（2）自營、聯營店鋪商品價格違規上漲，涉嫌哄抬物價，公司因此承擔行政責任風險，如形成輿情事件，對我方聲譽造成損害。
2、參考案例
例1：2020年2月，廣東省廣州市某寫字樓一名職工確定為新冠肺炎，其所在公司全體職工已經開始隔離停止辦工，相關部門對該樓層及單位進行全面消毒[18]。
例2：2020年1月，山東省濟南市某商場發現多起新冠肺炎關聯病例，該單位存在不嚴格落實政府防疫要求等問題，現發現1例確診，5人傳染，門店員工及家屬現在大多被隔離觀察，商場閉店，該單位董事長被約談[19]。例3：2020年1月，天津市靜海區市場監管局根據舉報對天津市某超市進行檢查。經查，當事人以130元/桶購進“德瑪雅閣”牌84消毒液（20L），以550元/桶銷售。天津市靜海區市場監管局認定當事人構成哄抬價格的違法行為，2月6日下達《行政處罰決定書》，作出罰款50萬元的行政處罰[20]。
3、應對建議
（1）我方作為商場管理方，根據政府要求及時做好防疫工作安排，監督租戶執行情況，具體措施包括，實時統計店鋪經營信息，店鋪管理人員信息，每日收集店鋪人員體溫及身體狀況信息等。
（2）禁止借疫情時機違規漲價，將該要求納入防疫要求內容并監督執行。
三、籌備期與運營期項目均涉及的法律風險
（一）疫情影響導致遲延交付的風險
1、法律風險分析受疫情影響，政府進行交通管制甚至封鎖，公司與租戶無法順利按約定日期完成交付。如不符合不可抗力條件，則可能引發違約風險。從發生可能性來講，如果是籌備期項目，因我方原因導致遲延交付的可能性更高；如果是運營期項目，租戶原因發生遲延交付的可能性更高。
（1）籌備期項目
受疫情影響工程建設進度滯后，房屋各項交付條件可能不完全具備或存在瑕疵，而租戶可借此拒絕接收。如果未通過竣工驗收擅自交付使用，即便租戶同意接收，我方仍面臨行政處罰風險[21]。若非疫情影響，租戶一般情況下希望在約定期限內盡快進場施工，以保證按期完成裝修并開業。即便交付條件不理想，多數情況下也會做出妥協讓步。而現在受疫情影響，存在諸多不確定性，租戶會對房屋交付驗收更加嚴格。
（2）運營期項目
一般來講，造成逾期交付的情形分為兩類：
1）受疫情影響，原租戶未及時完成物品搬離、裝修拆除等工作，導致我方無法按合同約定時間和標準交付給新租戶，如對交付時間和交付標準無法協商一致，新租戶有權拒絕接收商鋪。
2）我方商鋪符合交付條件的情況下，因疫情影響導致租戶無法及時接收。即使客觀上租戶可以接收商鋪，但接收后租戶仍然不具備進場施工條件（裝修工人無法及時復工，原材料供應困難等），因此租戶接收商鋪的積極性不大，可能會提出各種理由遲延接收商鋪。
2、應對建議及時對交付爭議事項進行溝通，根據合同約定，如屬于我方違約，及時督促相關部門整改盡快達到交付條件；如交付瑕疵不足以構成拒絕交付的條件，則應及時將公司意見通知租戶，保留相關證據。
（二）疫情影響導致招商難度增加的風險
1、法律風險分析租戶對是否進駐或何時進駐持觀望態度，招商難度增加，具體表現為：
（1）由于疫情拐點尚未明確到來，租戶對進駐后營收是否能夠達到預期心存疑慮；
（2）項目工程進展滯后，是否能夠在預期范圍內順利通過竣工驗收等仍存在不確定性，減弱租戶與公司的合作信心；
（3）雖已完成竣工驗收，但因疫情管制商場開業日不確定，且租戶無法進場施工。招商難度增加可能出現兩種后果，第一，招商進度滯后，進而影響能否順利開業及開業率，對我方商業利益具有深遠影響；第二，受疫情影響，租戶觀望態度導致合同洽談難度增加。租戶不僅要求降低租約費用標準，而且對合同條款審核也會更加苛刻，要求甲方承擔更多的合同義務，減輕乙方合同義務及違約責任，尤其是商鋪交付/接場、消防驗收，合同解除權、不可抗力、閉店等條款會成為爭議焦點。
2、應對建議：及時調整招商談判策略。不可固守以往的審核標準，否則將造成招商進度更加緩慢，甚至洽談失敗，失去商業機會，但也不可為片面追趕招商進度而無限度妥協。因此，及時調整招商策略，根據租戶市場地位、與我方的合作關系等因素，制定租戶品牌明細，劃分不同租戶類別，針對不同類別租戶對應制定不同商務條件標準和合同條款審核標準。
（三）入駐租戶無法及時開業的風險
1、法律風險分析疫情爆發前已入駐但尚未開業的租戶，存在無法及時開業的風險，具體表現為：
（1）裝修施工進度停滯；
（2）無法及時完成驗收，包括合同雙方驗收和消防驗收。
（3）無法及時取得經營證照。以上風險如未得到及時妥善解決，疫情結束后租戶仍未在合理期限內及時開業，對我方經營利益造成影響。如因我方未提供必要配合等原因導致租戶逾期開業，我方因此承擔違約責任風險。
2、應對建議
（1）關注租戶籌備進展，及時與租戶溝通，評估疫情對租戶裝修驗收、辦理證照的實質性影響，及時收集相關信息資料。如疫情結束后租戶未在合理期限內開業，所收集的信息資料有利于判斷租戶未及時開業應認定為違約還是適用不可抗力處理。
（2）需我方配合的及時予以提供必要配合，如受疫情影響導致無法提供配合工作的，應及時與租戶協商處理，并保留溝通協商證據，避免后期被認定為違約的風險。
（四）保證金/押金不足的風險
1、法律風險分析“經濟下行+疫情”雙重影響下，租戶資金緊張，保證金/押金不足的風險增加，具體表現為：
（1）招商難度增加，合同談判時更多租戶提出降低保證金/押金金額，為完成招商目標，我方不得不做出一定讓步，從而導致保證金/押金可覆蓋損失范圍降低，公司經營風險增加；
（2）租戶資金緊張，保證金/押金催繳率（即催繳支付率）下降，公司經營風險增加，維權成本增加。
2、應對建議
（1）合同洽談過程中，如同意下調保證金/押金標準，建議設置優惠條件。例如，合同內增加“如租戶違約則取消優惠，租戶須按原定標準全額補繳保證金/押金”等類似規定；
（2）明確分工，對未足額繳納的租戶及時進行催繳，保留催繳證據。
（五）物業管理風險
1、法律風險分析
（1）由于疫情防控要求，物業外包服務工作（包括保潔、安保及其他物業秩序管理）工作內容增加，工作要求更加嚴格，加之疫情管制外包服務人員無法及時復工導致人手緊張，造成在崗人員工作量大幅增加，外包服務單位可能因此提出調整合同價款的需求；
（2）我方（物業服務需求方）和外包服務單位（物業服務提供方）可能因疫情發生供需矛盾，具體如下：
1）疫情導致商場關閉，或雖未關閉但在營租戶少，因此物業服務用工需求減少，導致“供大于求”。隨著店鋪陸續恢復營業，該矛盾可慢慢緩解，但如果當地疫情影響惡化，供需矛盾則可能因此加重。
2）疫情管制導致外包服務人員無法及時到崗，導致“供不應求”。隨著各地陸續復工，該問題可得到有效緩解。
2、應對建議
（1）由于疫情原因引發上述風險情形，首先由雙方協商處理。如協商不成，結合合同履行實際情況判斷是否符合情事變更原則，如符合，再行對合同變更進行協商，及時簽訂補充協議。
（2）修訂物業外包服務范本，增加甲方有權調整服務人數的條款。
（六）餐飲租戶恢復堂食營業的風險
1、法律風險分析疫情初期，各地政府對堂食采取禁止或嚴格限制措施，在當地政策未有變化的情況下，餐飲租戶違規恢復堂食經營，將面臨行政處罰風險。隨著疫情好轉，各地政府開始有限制的放開堂食政策，餐飲租戶可根據商場及政府防疫要求，選擇恢復堂食營業。雖然在符合政府防控要求的前提下，恢復堂食的行為合法合規，但客觀上仍可能存在引發疫情傳染的風險，而一旦發生疫情，無論對租戶自身，對周邊其他租戶及商場整體經營管理都會造成嚴重影響。從疫情防控的角度上講，在疫情確定結束前，不宜恢復堂食。如因恢復堂食造成疫情傳染，造成更大的經濟損失及引發商譽損害。然而，從商業經營風險角度考慮，由于受疫情影響銷售低迷，商家經營承擔巨大經濟壓力，如疫情長期持續，部分租戶將難以維持甚至徹底喪失履約能力。在不違反相關法律法規和政府防疫要求的情況下，恢復堂食經營是租戶的合法權利，我方無權強行禁止。如我方強行禁止，租戶以我方原因導致無法正常營業而收入低下為由，拖欠租約費用甚至提出索賠，司法機關可能因此認定我方超過必要限度，對合同履行存在過錯，我方甚至因此承擔違約責任。
2、參考案例
例1：2020年2月3日，景德鎮市珠山區市場監管局開展“禁堂食防疫情”集中大檢查行動。此次檢查行動中，珠山區市場監督管理局共勸導餐飲經營戶停止堂食700余戶次，共督促60家有堂食單位進行改正，累計對6戶經多次勸導拒不改正的經營戶予以查封[22]。例2：根據有關媒體報道，浙江省溫州市平陽縣市監局查封152家違規堂食的餐飲店[23]。
3、應對建議公司在綜合考慮防疫風險和經營風險后，如不同意恢復堂食，應與租戶本著平等協商的原則充分溝通，保留溝通證據，避免認定為我方單方限制租戶恢復營業；如同意有限度的恢復堂食，建議同時做好以下法律風險防范工作：
（1）恢復堂食營業須由租戶主動以書面形式提出，并要求其出具防疫保證書；防疫保證書內應明確租戶恢復堂食的防疫措施，以及如果因堂食引發疫情租戶應當承擔的責任。
（2）從疫情防控角度，經研究不宜大范圍恢復堂食營業的，應與餐飲租戶做好溝通工作，避免一家租戶恢復堂食，剩余餐飲租戶形成連鎖反應，導致防疫工作失控。
（3）政府對疫情期間堂食經營有明文規定的，嚴格遵照執行。如果當地政府未發布明文規定，或政府行政要求有窗口指導的特點，有必要咨詢政府防疫工作主管部門，對恢復堂食營業有無禁止性或限制性要求，以此明確商場管理要求。
（4）持續關注政府發布的防疫要求，如涉及堂食經營及時通知相關租戶。
結語
截止目前，雖然疫情已有所好轉，部分省份（廣東省、山西省、云南省、貴州省、江蘇省、安徽省、四川省等）已將疫情防控一級響應調整為二級響應，內地新發病例開始下降，但不代表疫情警報解除，也不代表疫情對商業項目開發與運營的不良影響以及法律風險正在逐漸減弱甚至消失。越到疫情后期，疫情期間產生的爭議糾紛愈發逐漸暴露，甚至有集中爆發的可能性。如我方不及時采取應對和防范措施，公司將因此承擔法律風險失控帶來的不利后果，包括但不限于承擔法律責任、經濟損失、商譽損害等。本文編制由于時間緊張，經驗欠缺，且調查研究無法窮盡所有商業項目特點，有所疏漏在所難免，不足之處還需業內專家批評指正。
文章來源：資管星球
