千呼萬喚的公募REITs（不動產投資信托基金）終現破冰。4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布，啟動基礎設施領域的公募REITs試點的通知。
在應對疫情影響和經濟下行壓力的當下，公募REITs試點推出被認為正當其時。不過，在業內人士看來，此次對房地產利好的領域有限，僅涉及物流倉儲、產業園等，但卻是非常積極利好的信號。隨著公募REITs落地，延展到寫字樓、購物中心等傳統商業地產以及住房租賃領域可以期待。
公募REITs試點，物流倉儲、產業園項目受益
4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》。（以下簡稱“《通知》”），正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作。
在區域上，《通知》優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域，支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區等開展試點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，金融助力基建發展，將有助于相關城市發展和房地產的建設，有利于城市基本面的改善。
中信資本房地產部執行董事、國際金融地產聯盟資產證券化與REITs專委會副主席張平分析認為，此次公募REITs試點僅限于基礎設施領域，目前尚未涉及寫字樓、商場、酒店、長租公寓等傳統商業地產領域。而基礎設施REITs和商業地產相關的基礎資產類別涉及物流倉儲、產業園以及數據中心。
張平進一步解釋稱，基建REITs試點，為物流倉儲、產業園以及數據中心等領域在資本市場，提供了以實現優質資產為價值導向的有效金融通道。因為資產流動性大大增強，會使得更多的機構投資者增加投資，從而促進該領域的良性循環。
此外，張平還表示，公募REITs試點有助于優化資本結構，給業主方更多渠道的選擇，同時會加速行業向以REITs為主導的產業鏈模式轉變，從而助力吸納更多社會資本的力量，加速投資和運營的市場化操作，以改善資本市場結構，去杠桿，穩增長。
有利于盤活存量資產，支持經濟重啟
對于上述《通知》的發布，北京大學光華管理學院副院長、金融學系教授，博士生導師張崢認為，這是中國REITs市場建設的一個里程碑式的事件，公募REITs試點對于中國不動產投融資體制改革具有重大意義。其重要性可以比肩注冊制試點對于A股市場改革的意義。
張平也認為，基建REITs試點標志著不動產金融領域邁開了接軌國際資本市場的重要一步。
而戴德梁行北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，《通知》從基礎設施作為一個突破口，打開了中國公募REITs的大門。這與其他國家要傳統的商業地產物業中開展REITs有很大不同，基礎設施類資產需要利用REITs這樣的長期型、權益類的資本盤活存量、降低負債率，形成良性投資循環，擺脫以往過度依賴信貸資金的困境。
“從短期來看，為應對疫情影響和經濟下行壓力，通過REITs市場可以盤活存量資產，支持經濟重啟；從長期來看，REITs市場建設將成為解決中國不動產投融資體制諸多結構性問題的破題之作，能有效填補中國資產管理市場的產品空白。”張崢表示，這個時點推出REITs試點正當其時。
吸引多方入場，資產質量是關鍵
REITs 即房地產信托投資基金，是房地產證券化的重要手段。最早集中在持有型房地產領域，現已廣泛應用于無線通訊設施、港口、物流倉庫、數據中心等基礎設施領域。
公募REITs作為連接實體經濟與資本市場的創新金融工具，可為普通居民提供投資基礎設施、直接分享投資收益的新方式。與此同時，也有助于吸引社會資本參與基礎設施投資，也是企業進一步打通新投融資對接的通道。事實上，在國外，REITs由于收益率較高且較為穩定成為投資者青睞的投資產品。
但是多年以來，我國發行的REITs產品都是類REITs，而非國際上流行的標準化REITs。雖然中國在REITs政策探索研究方面進行了推進和多種模式版本的摸索，但是多年以來公募REITs在多方呼吁下仍遲遲未出臺。對此，張平認為是受到包括政策、法律、稅收、定位、底層資產等諸多方面的影響。
早在2019年1月，上交所對外披露了當年的工作部署，其中一項重要的內容是進一步發揮債券市場直接融資功能，深化債券產品創新，推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs。當時被市場認為，公募REITs在住房租賃領域首次取得突破。不過，此后并沒有進展。
4月30日，《通知》一下發，就引起了與之相關行業的關注。畢竟公募REITs在資本市場已期盼多年。同時將建立眾多投資人可參與的證券產品。其中，早在2005年就推動越秀房地產投資信托基金在香港聯合交易所上市的越秀集團表示，將迎著公募REITs試點的政策東風，努力爭取成為境內基礎設施公募REITs的首批試點企業。
公募REITs試點將會吸引誰入場？張平稱，REITs試點會吸引符合條件的優質資產的業主方、持有方參與進來。同時，吸引更多的房企以實現優質資產為前提進行開發建設及運營管理；吸引更多的資產管理公司打造自身更加專業的資產管理能力；吸引機構投資者及個人投資者參與，并且會帶動估值、法律、稅務等相關的第三方專業機構的積極參與。
從目前來看，試點將為公募REITs掃平道路，但也面臨著挑戰。張平稱，與國際接軌的標準REITs市場是脫離主體信用評級，而依靠底層資產本身的質量來進行權益型投資，這也是真REITs的核心價值所在。因此，資產質量是否優質，是否具有持續穩定的現金流，是否具備可持續增長性，資產估值是否合理，資管團隊的資管能力是否專業經得起考驗等，這都將成為風險把控過程中重要的考量因素。
試點能否推廣到寫字樓、購物中心？
在很多房地產業內人士看來，這對于未來商業房地產領域來說是一個先行作用，也是一個非常積極利好的信號。
公募REITs在基礎設施領域破冰之后，將來能否推廣至商業地產，住房租賃？對此，張平表示，隨著基礎設施REITs試點的落地，延展到包括寫字樓、購物中心等傳統商業地產市場未來可期。
據張平介紹，根據國際金融地產聯盟（IFFRE）資產證券化與REITs專委會發布的《疫情下商業不動產金融及證券化市場影響報告》數據顯示，從中國香港和新加坡已發行REITs的市值來看，購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產的資產類別均占比較高，是REITs底層資產的重要組成部分。
“而商業地產本身就是以產生持續穩定現金流為定義，與REITs的特性一脈相承。而住宅地產是以銷售給散戶作為收入來源，因此有著本質區別。所以未來公募REITs推廣到商業地產，也符合‘房住不炒’的原則，會對房地產市場發揮健康積極的良性作用。”張平如是說。
不過，也有業內人士建議，公募REITs試點應盡快放開到住房租賃以及商業地產，為“租購并舉”政策提供支持，也為傳統房地產企業提供轉型之路。畢竟此前曾有市場信號顯示，公募REITs會在住房租賃領域突破。
另有業內人士認為，公募REITs試點更適宜在商業地產領域展開，再推行到基礎設施領域。因為相比之下，基礎設施運營和收益的難度大于商業地產。
文章來源：新京報
