2020上半年商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化盤點

自2014年國內(nèi)第一支資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，至2019年底，我國資產(chǎn)證券化市場共發(fā)行192支CMBS和類REITs產(chǎn)品，4年時間共發(fā)行金額4000億元，平均每年發(fā)行規(guī)模為1000億，發(fā)展速度可謂十分迅速。

2020年經(jīng)歷嚴峻的疫情后，在中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》及中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟幕、但暫未涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的情況下，CMBS、類REITs仍是不少商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)選融資渠道。

隨著基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點的深入，相信商業(yè)資產(chǎn)公募REITs之路愈加清晰，未來行業(yè)發(fā)展將迎來新的動力。

據(jù)中購聯(lián)不完全統(tǒng)計，在不計算ABN的情況下，2020上半年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域（零售物業(yè)、酒店物業(yè)、辦公物業(yè)、長租公寓）資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行金額共432.18億元，4月發(fā)行數(shù)量最多，其中CMBS產(chǎn)品的單量仍舊占據(jù)主力地位，類REITs產(chǎn)品共兩單；產(chǎn)品底層資產(chǎn)所在城市基本為一線與新一線城市。

2020上半年單月資產(chǎn)證券化發(fā)行量對比圖

在商業(yè)地產(chǎn)金融項目方面，代表性產(chǎn)品有：弘陽集團于今年4月底成功發(fā)行首單CMBS，新城控股2018年以來首次獲批發(fā)行吾悅廣場商業(yè)物業(yè)CMBS產(chǎn)品，全國首單旅游目的地CMBS成功發(fā)行等；

但是，今年上半年商業(yè)地產(chǎn)CMBS票面利率持續(xù)走低，星河福田COCOPark創(chuàng)2017年以來民企等級信用主題利率新低，金融街中心、金茂中化大廈連創(chuàng)融資利率歷史新低；

此外，國內(nèi)不動產(chǎn)金融市場屢添創(chuàng)新性首單，創(chuàng)新CMBS項目發(fā)行火熱，兩單單層SPV結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新CMBS項目接連發(fā)行，首單類UP—REITs也成功發(fā)行，這也從側(cè)面顯示出資本市場對商業(yè)地產(chǎn)的積極態(tài)度，以及國內(nèi)資產(chǎn)證券化政策和市場正在逐漸走向成熟。

說明：以上數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，信息來源于企業(yè)公告及媒體公開報道，如有出入歡迎指正

 

星河深圳福田COCOPark

ABS刷新2017年以來民企等級信用主題利率新低

3月20日，“南方資本-星河福田COCOPark”資產(chǎn)支持專項計劃在深交所成功發(fā)行。債券發(fā)行人為星河實業(yè)（深圳）有限公司，承銷商/管理人為南方資本管理有限公司。據(jù)悉，該資產(chǎn)支持專項計劃發(fā)行總規(guī)模45.76億元，優(yōu)先A級債項評級AAA，利率4.5%，刷新2017年以來民企等級信用主題利率新低。

據(jù)悉，該資產(chǎn)支持專項計劃在2019年11月27日就已經(jīng)獲得深交所審核“通過”。目前除了星河福田COCOPark以外，深圳已經(jīng)進行資產(chǎn)證券化的單個購物中心項目，還有印力中心、龍崗萬科廣場、益田假日廣場等。

深圳星河福田COCOPark是星河集團在深圳打造的旗艦商業(yè)項目，由星河商置進行運營管理。該項目位于福田CBD購物公園區(qū)，為購物公園地鐵站上蓋物業(yè)。

作為“國內(nèi)首個情景式公園版購物中心”，福田星河COCO Park于2007年開業(yè)，其因在商場正中間打造了6000平方米下沉式露天廣場，加上獨具特色的星空棧道，營造出了“公園”式休閑購物體驗的氛圍。項目自2017年開始進行逐步改造升級，2018年錄得年度銷售額達到25億元，總客流量達到2200萬人次的好成績。

其實，深圳福田星河COCOPark的資產(chǎn)證券化嘗試，也是星河控股集團繼謀劃星河商置赴港IPO計劃之后的又一個資本市場的大動作。

 

金融街中心、金茂中化大廈

CMBS融資票面利率連創(chuàng)新低

4月中旬，金融街中心資產(chǎn)支持專項計劃成功發(fā)行并于深交所掛牌，發(fā)行金額80億元，最終發(fā)行利率2.80%，產(chǎn)品年限為18年。該利率當時創(chuàng)下國內(nèi)CMBS歷史最低發(fā)行利率。

作為底層資產(chǎn)包的金融街中心，位于北京西二環(huán)內(nèi)，金融街商圈的核心位置確保了目標資產(chǎn)的保值增值，高租金帶來的強大穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，以及金融街控股知名品牌背書該計劃的正常運行，是在當前北京寫字樓市場普遍下行時，該項目能夠逆勢發(fā)行的主要原因。

但不到10天后，上海金茂的“中信證券-金茂中化大廈資產(chǎn)支持專項計劃”就再次刷新了歷史最低紀錄，其優(yōu)先A1級的票面利率僅為2.65%，全場認購倍數(shù)達3.8倍。

據(jù)公開資料顯示，金茂中化大廈位于北京市核心地帶的西城區(qū)復興門外大街，共有26層，總建筑面積約為4.91萬平方米，是集智能化辦公與人性化服務(wù)為一體的純寫字樓。

中化大廈物業(yè)在中國中化集團公司及其關(guān)連公司整體遷出后，租戶類型以金融貿(mào)易為主，共計37家。

而以深圳京基瑞吉酒店為底層資產(chǎn)的“中信建投-京基瑞吉酒店資產(chǎn)支持專項計劃”也創(chuàng)下了國內(nèi)酒店類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行的歷史最低利率，該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模31.58億元，優(yōu)先A級票面利率僅為4.5%。

有媒體評論道，此次項目成功發(fā)行，將再次助力盤活京基集團市場存量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，提高企業(yè)資金的使用效率，同時也豐富了資本市場側(cè)的產(chǎn)品供給，滿足投資者多元化的投資需求，在房企資產(chǎn)證券化領(lǐng)域發(fā)揮了積極的示范效應(yīng)。

可見CMBS非常受投資者追捧，票面利率持續(xù)走低，這也無疑釋放了一個重要信號，顯示出業(yè)界對商業(yè)地產(chǎn)還是保持積極樂觀態(tài)度。

 

弘陽家具博覽中心

弘陽集團首單CMBS發(fā)行

據(jù)弘陽集團官方微信4月29日顯示，“中銀資管-弘陽家具博覽中心資產(chǎn)支持專項計劃”于4月28日成功發(fā)行，計劃管理人為中銀資管，監(jiān)管/托管銀行為光大銀行，這也是弘陽集團成功發(fā)行的首單CMBS。

CMBS發(fā)行總額度為21.5億元，其中優(yōu)先A項目發(fā)行額度為15億元，評級為AAA，票面利率為6%，期限為18年；優(yōu)先B項目發(fā)行額度為5億元，評級為AA+，票面利率為7%，期限為18年；次級項目發(fā)行額度為1.5億元。

此外，據(jù)公開資料顯示，在3月舉辦的弘陽全年業(yè)績會上，執(zhí)行董事及副總裁雷偉彬表示，弘陽截至去年年底仍有168億的現(xiàn)金，今年一月份時也發(fā)行了一筆3億美元，提前鎖定了將要償還的2.7億美元債。因此，目前公司在境外部分資金較為充足。同時在1月14日弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告稱，待達成若干條件后，發(fā)行于2023年到期金額為3億美元的9.70%優(yōu)先票據(jù)。

 

新城吾悅商業(yè)物業(yè)

新城控股2018年以來首次獲批發(fā)行的吾悅商業(yè)物業(yè)CMBS產(chǎn)品

4月16日，華西證券-新城吾悅商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項計劃獲上交所通過。

據(jù)了解，該筆債券品種為ABS，發(fā)行金額29.47億元，發(fā)行人為新城控股集團股份有限公司，承銷商/管理人為華西證券股份有限公司。

6月9日，“華西證券-新城吾悅商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項計劃”正式發(fā)行成立，優(yōu)先級的發(fā)行利率為4.80%，期限結(jié)構(gòu)為3+3+3+3+3+3。由華西證券牽頭推動，是新城控股2018年以來首次獲批發(fā)行的吾悅廣場商業(yè)物業(yè)CMBS產(chǎn)品。

隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進，新城控股集團加大了城市綜合體項目的收儲和開發(fā)，開啟了住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙核驅(qū)動的戰(zhàn)略模式。“吾悅”是新城控股集團旗下的城市綜合體項目品牌。

截至2020年5月25日，新城控股集團在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到128座，遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國內(nèi)103個大中城市。

 

三亞亞特蘭蒂斯

全國首單旅游目的地CMBS

3月20日，全國首單旅游度假目的地CMBS“德邦海通-復星旅文-三亞亞特蘭蒂斯資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行。此項目以德邦證券作為計劃管理人兼牽頭銷售機構(gòu)，海通證券、國泰君安證券、中信證券等為聯(lián)席銷售機構(gòu)。

據(jù)悉，項目入池資產(chǎn)對應(yīng)物業(yè)為三亞亞特蘭蒂斯酒店與水上樂園，計劃總規(guī)模70.01億元。其中，優(yōu)先級68億元獲上海新世紀AAA評級，優(yōu)先級最終以5.00%的票面利率成功發(fā)行。

三亞亞特蘭蒂斯是復星旅文首個旅游目的地項目，位于三亞市海棠灣國家海岸沙壩酒店帶的核心位置，地理位置優(yōu)越，集酒店、餐飲、特色海洋文化體驗、會展、購物、娛樂等多種業(yè)態(tài)于一體，2018年4月正式營業(yè)以來備受關(guān)注。2019年，三亞亞特蘭蒂斯營業(yè)額達13.1億元，年到訪客流達520萬人次。

德邦證券表示，本次三亞亞特蘭蒂斯CMBS項目成功發(fā)行，體現(xiàn)出德邦證券業(yè)務(wù)團隊敏銳的市場洞察能力和扎實的產(chǎn)品設(shè)計能力，為德邦證券在不動產(chǎn)證券化領(lǐng)域積累了豐富的經(jīng)驗。同時作為全國首單旅游目的地CMBS，此項目具有創(chuàng)新示范效應(yīng)，為旅游目的地的運營模式提供了新的思路。

德邦證券表示，在資管新規(guī)的背景下，未來公司將探索新的業(yè)務(wù)模式，持續(xù)深耕主動管理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)并積極探索公募REITs的研究與推進，在商業(yè)不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、消費養(yǎng)老等另類資產(chǎn)領(lǐng)域不斷開拓創(chuàng)新。

 

金茂重慶瓏悅社區(qū)商業(yè)

國內(nèi)首單類UP—REITs

由金茂資本作為基金管理人及項目協(xié)調(diào)人、重慶瓏悅社區(qū)商業(yè)作為標的物業(yè)持有機構(gòu)的中國金茂華福REITs系列的第二個落地產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單類UP-REITs產(chǎn)品——“金茂華福-重慶金茂瓏悅資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模為4億元，優(yōu)先級（AAA）規(guī)模2.5億元，優(yōu)先級融資成本再創(chuàng)新低！

據(jù)了解，該類UP-REITs產(chǎn)品在交易結(jié)構(gòu)上借鑒美國UP-REIT3s結(jié)構(gòu)，達成優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)的目的，系證券化領(lǐng)域的一項獨特創(chuàng)新。

而REITs產(chǎn)品通過現(xiàn)金流貼現(xiàn)的估值邏輯，為建立房地產(chǎn)行業(yè)的長效定價機制起到穩(wěn)定器的作用，也為資本市場在疫情防控期間提供了一種風險適中、收益穩(wěn)定、流動性高的投資產(chǎn)品。

 

標的物業(yè)重慶瓏悅里是中國金茂旗下首個“里”系社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，位于重慶市九龍坡區(qū)大石楊居住片區(qū)的核心地段，商業(yè)建筑面積2.3萬平方米，是金茂瓏悅綜合體的一部分部分。

項目周邊500米范圍內(nèi)常住人口有3萬，流動人口達到10萬，區(qū)域成熟，交通便利。從業(yè)態(tài)組合來看，社區(qū)商業(yè)中生活配套服務(wù)業(yè)態(tài)的面積占比約達到70%，顯著高于購物中心類商業(yè)物業(yè)的50%占比，這使得經(jīng)濟下行情況下，社區(qū)商業(yè)在商業(yè)類物業(yè)中能表現(xiàn)出最強的抗周期性。

 

南京世茂希爾頓酒店

全國首單單層SPV結(jié)構(gòu)CMBS產(chǎn)品

4月10日，由中信信托擔任計劃管理人/交易安排人、南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擔任原始權(quán)益人的“中信信托-南京世茂希爾頓酒店資產(chǎn)支持專項計劃”于上交所成功發(fā)行。

南京世茂希爾頓酒店CMBS產(chǎn)品分為優(yōu)先檔、次級檔，規(guī)模為7.1億、0.2億；期限18年，優(yōu)先檔獲聯(lián)合AAA評級；發(fā)行票面利率4.98%。基礎(chǔ)資產(chǎn)系南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對南京新里程享有的存量債權(quán)。

值得注意的該產(chǎn)品是全國首單單層SPV結(jié)構(gòu)CMBS產(chǎn)品，同時也是中信信托等機構(gòu)獲得交易所資產(chǎn)證券化計劃管理人試點后發(fā)行的首單CMBS產(chǎn)品。

對此中信信托表示，以此項目為契機，中信信托將進一步深化在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的探索與創(chuàng)新，積極尋找優(yōu)質(zhì)項目機會，與合作伙伴一起開拓新模式，共創(chuàng)新可能，實現(xiàn)雙方的互利共贏。

一直以來，中信信托持續(xù)在資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新業(yè)務(wù)上進行創(chuàng)新投入，先后獲得銀行間市場非金融企業(yè)債務(wù)融資工具承銷商資格和交易所企業(yè)資產(chǎn)證券化專項計劃管理人資格；作為承銷商與定向投資人開展ABN業(yè)務(wù)，截至2019年末，公司信貸類資產(chǎn)證券化信托業(yè)務(wù)規(guī)模超1600億元。

 

仁恒三亞皇冠假日酒店

國內(nèi)首單無信托單層SPV結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新CMBS項目

5月22日，“華泰佳越-仁恒三亞皇冠假日酒店資產(chǎn)支持專項計劃”在上海證券交易所成功發(fā)行。

本單CMBS項目發(fā)行總規(guī)模17.5億元，底層資產(chǎn)涉及三亞海棠灣仁恒皇冠假日度假酒店，其中優(yōu)先級16億元，獲中誠信AAA評級，優(yōu)先檔發(fā)行利率為3.8%，這也是在上述“全國首單單層SPV結(jié)構(gòu)—南京世茂希爾頓酒店CMBS成功發(fā)行”之后，國內(nèi)首單無信托單層SPV結(jié)構(gòu)的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

對比傳統(tǒng)CMBS“信托+專項計劃”雙層結(jié)構(gòu)，該項目直接由專項計劃受讓貸款債權(quán)，將物業(yè)資產(chǎn)抵押給專項計劃管理人，從而實現(xiàn)了優(yōu)化交易結(jié)構(gòu)、去通道、降低企業(yè)融資成本、提高資產(chǎn)證券化發(fā)行效率的作用。該項目的成功發(fā)行，為企業(yè)融資開拓了新的渠道，幫助其盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)。

 

三亞海棠灣仁恒皇冠假日度假酒店地址位于三亞海棠區(qū)海棠北路98號，近海棠灣免稅店，由外資企業(yè)仁恒置地集團精心打造管理，自2018年在三亞海棠灣展業(yè)以來獲得廣泛好評，亦是親子主題酒店的典范之作。三亞海棠灣仁恒皇冠假日度假酒店也是洲際酒店集團旗下高端品牌—皇冠假日酒店及度假村的旗艦酒店。

而仁恒置地集團有限公司已于2006年在新加坡證券交易所上市，深耕中國境內(nèi)高增長、戰(zhàn)略性重點城市，擁有豐富的土地儲備和項目開發(fā)經(jīng)驗。

目前，仁恒置地集團已在中國六個主要經(jīng)濟區(qū)的16個主要高增長城市中建立了業(yè)務(wù)，即長江三角洲–上海，南京，蘇州，杭州，南通和鹽城；中國西部–成都；環(huán)渤海地區(qū)-天津，唐山和濟南；華南–深圳，珠海和中山；海南–海口和三亞以及中國中部–武漢。