文化地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)模式

一、文化地產(chǎn)的概念。

文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)等的系統(tǒng)工程。

在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的“家族地產(chǎn)”模式，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 ＭＡＬＬ”模式，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“經(jīng)濟(jì)生長”理論，園區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)域的“文化軸心”理念等都是文化地產(chǎn)理念的延伸和實(shí)踐。它們是集文化主題園區(qū)、文化街區(qū)、文化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為主體的文化功能型地產(chǎn)，是把文化、產(chǎn)業(yè)、 地產(chǎn)三者有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式。

二、文化地產(chǎn)分類。

１.文化旅游地產(chǎn)；

２.文化影視地產(chǎn)；

３.文化商業(yè)地產(chǎn)；

４.文化體育地產(chǎn)；

５.文化創(chuàng)意地產(chǎn)；

６.文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

三、文化地產(chǎn)應(yīng)具備的特征。

１.明確的“文化”主題；

２.完善的“服務(wù)”體系：

３.合理的“功能”配套；

將文化、功能、服務(wù)的概念完美地融合到一起，從而引起目標(biāo)人群的消費(fèi)沖動(dòng)。

四、文化地產(chǎn)的成功商業(yè)模式。

模式是一種可盈利的方法，是文化地產(chǎn)項(xiàng)目核心競爭力的主要源泉。文化地產(chǎn)的經(jīng)營需要高度重視商業(yè)模式的發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)。

１.以企業(yè)為主體，把企業(yè)作為整體價(jià)值開發(fā)的商業(yè)模式。例如，萬達(dá)廣場塑造的是萬達(dá)企業(yè)的整體價(jià)值，然后全國連鎖，選址后即使很偏僻照樣迅速帶動(dòng)人氣。

２.產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營的商業(yè)模式。中國的主題公園主要是賣門票、賣硬件，迪斯尼的主題公園是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈搞旅游，搞影視，搞娛樂，搞餐飲，搞衍生產(chǎn)品，就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。國內(nèi) 的橫店影視城也是一個(gè)成功案例。

３.產(chǎn)業(yè)鏈形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集聚。如各地以書畫、出版業(yè)、曲藝戲劇、茶、酒、玉石等為主題打造的文化產(chǎn)業(yè)園，類似文化產(chǎn)業(yè)的“義烏小商品城”。

４.能夠持續(xù)化、品牌化的快速連鎖復(fù)制模式。如星期八小鎮(zhèn)、酷貝爾等兒童體驗(yàn)項(xiàng)目。

５.組合混搭的商業(yè)模式，是文化產(chǎn)業(yè)跟其他相近產(chǎn)業(yè)融合載入文化地產(chǎn)的商業(yè)化模式。比如說文化旅游地產(chǎn)華僑城、宋城等。

６.高專業(yè)化發(fā)展的商業(yè)模式。如張藝謀的“印象”系 列。

７.對原有地產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行變更，重新定位業(yè)態(tài)、主題，進(jìn)行改造或升級(jí)。如北京798創(chuàng)意園、廣州Ｇ５。

８.“訂單地產(chǎn)”模式。啟示來自商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典運(yùn)作項(xiàng)目萬達(dá)廣場。

五、商業(yè)性文化地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵要素。

文化地產(chǎn)歸根到底是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，一定要借鑒、依照 商業(yè)地產(chǎn)的市場化、商業(yè)化方式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作。

１.理念決定成敗：文化地產(chǎn)一定要樹立以文化帶人氣、提地氣，以一種“無心插柳柳成蔭”的心態(tài)發(fā)展傳播主題文 化，打造地產(chǎn)價(jià)值，得到經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

２.要規(guī)劃更要策劃；從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值 等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。

３.整體布局事關(guān)開發(fā)成敗。

４.招商成功不等于萬事成功；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。

５.商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略；開業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開業(yè)策略需 要審時(shí)度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制 宣，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。

６.商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì)。

７.以市場為導(dǎo)向重視培育商場。

８.訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥。

９.商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵。

10.增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

六、小結(jié)。

１.地塊功能定位和分區(qū)域進(jìn)行多方面、多功能、全面的定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

２.文化地產(chǎn)主題文化產(chǎn)業(yè)的選定要充分考慮國家、當(dāng)?shù)氐恼邇A向和社會(huì)發(fā)展需要及當(dāng)?shù)刈匀粭l件、人力狀況、經(jīng) 濟(jì)環(huán)境等因素。

文章來源：文化景觀集團(tuán)