投拓如何快速進(jìn)行項(xiàng)目估算？

前天，有投拓群友給我留言，“芽總，能不能寫篇文章講講投資測(cè)算的快速估算方法”。

 

暈，問的這么不清不楚的嗎？那我只能按照自己的理解來寫了！

 

現(xiàn)在做新項(xiàng)目的投資測(cè)算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設(shè)計(jì)部提供強(qiáng)排指標(biāo)、成本部提供各項(xiàng)成本、營(yíng)銷部提供售價(jià)和回款節(jié)奏、運(yùn)營(yíng)部提供關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，大家按照測(cè)算模板的要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負(fù)責(zé)土地款和支付節(jié)奏并進(jìn)行統(tǒng)稿，財(cái)務(wù)部進(jìn)行最終的審查才算最終成稿。

 

但是實(shí)際上，有些場(chǎng)合我們是只需要做一個(gè)簡(jiǎn)單測(cè)算初步研判，不需要太精準(zhǔn)，只需要一個(gè)估算的結(jié)果。比如新芽在外和別人聊項(xiàng)目，拿到項(xiàng)目信息我心里就應(yīng)該大概有一個(gè)數(shù)，能不能做，利潤(rùn)大概如何，這樣才能顯得自己專業(yè)嘛！

 

步驟1、萬能公式推導(dǎo)

其實(shí)，說穿了，測(cè)算不就那三樣嘛：成本、收入、利潤(rùn)。其中成本包含土地成本、建安成本、三費(fèi)、稅金。

#舉個(gè)栗子，登山哥準(zhǔn)備拿南昌紅谷灘純住宅地一幅，周邊住宅均價(jià)18000元/m²，擬通過招拍掛底價(jià)摘取，土地出讓金包括契稅20億，凈用地8萬平，容積率2.5

首先，整理信息如下

①銷售收入：?jiǎn)蝺r(jià)18000元/m²

②土地成本：樓面價(jià)10000元/m²

③建安成本（包裝修，地方經(jīng)驗(yàn)值）：4000元/m²

④三費(fèi)（占銷售收入比率）：管理費(fèi)用1.5-2.5%；營(yíng)銷費(fèi)用2-3%；財(cái)務(wù)費(fèi)用1-3%

⑤稅金（占銷售收入比率）：增值稅3%-4%；土增稅2%-8%

 

④和⑤分別是期間費(fèi)用（三費(fèi)）和稅金，各項(xiàng)取中間值合計(jì)為15%（增值稅是價(jià)外稅，在計(jì)算占銷售收入比率時(shí)，為占包含增值稅銷售收入比率）。

 

單位面積/m² 稅前利潤(rùn)為：

18000（銷售單價(jià)）-10000（土地成本）-4000（建安成本）-18000*15%（三費(fèi)加稅金）=1200元/m²。

 

總結(jié)出萬能公式：

 

項(xiàng)目稅前利潤(rùn)=（銷售單價(jià)*85%-樓面價(jià)-單位建安成本）*總計(jì)容建面

 

將三費(fèi)和稅金算作銷售收入15%所產(chǎn)生誤差很大，還應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整；另外現(xiàn)在的土拍市場(chǎng)，想要拿到純住宅地很難，一般都是多業(yè)態(tài)。所以，我們接下來分別對(duì)15%進(jìn)行修正，對(duì)多業(yè)態(tài)下的估算也簡(jiǎn)單講講（主要側(cè)重思路）。

 

步驟2、對(duì)15%進(jìn)行調(diào)整

項(xiàng)目稅前利潤(rùn)=（銷售單價(jià)*85%-樓面價(jià)-單位建安成本）*總計(jì)容建面

 

此萬能公式中，增值稅和土增稅在盈利狀況不同的項(xiàng)目中，差別很大。而三費(fèi)也具有很強(qiáng)的不確定性。因此不能簡(jiǎn)單地取平均值15%以代表三費(fèi)和稅金對(duì)盈利指標(biāo)影響，所以對(duì)85%部分進(jìn)行以下調(diào)整：

 

1、對(duì)土增稅和增值稅進(jìn)行調(diào)整

 

步驟1的萬能公式中，土增稅是取平均值5%，增值稅取平均值3.5%。土增稅和增值稅對(duì)凈利率的影響是通過毛利率（沒有扣除增值稅毛利率）來對(duì)85%進(jìn)行調(diào)整的，經(jīng)驗(yàn)值如下：

我們來簡(jiǎn)單運(yùn)用一下，在登山哥這個(gè)案例中，

毛利潤(rùn)率=（18000-10000-4000）÷18000=22%。所以85%改為85%+2%+0.6%=87.6%

2、對(duì)三費(fèi)進(jìn)行調(diào)整

 

萬能公式中，營(yíng)銷費(fèi)用取平均值2.5%，管理費(fèi)用取平均值2%，財(cái)務(wù)費(fèi)用取平均值2%，我們?cè)诓煌愋晚?xiàng)目中，可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整。

 

例如項(xiàng)目是限價(jià)安置，就不需要營(yíng)銷費(fèi)，直接對(duì)85%進(jìn)行調(diào)增2.5%；如果項(xiàng)目是合作方代建，那管理費(fèi)用就增加，就對(duì)85%進(jìn)行調(diào)減了，調(diào)減多少需看對(duì)方收多少點(diǎn)。如果項(xiàng)目杠桿很高，很多是占用資金方的錢，或是項(xiàng)目周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)費(fèi)用會(huì)很高，就調(diào)減。這里新芽只能說大家在實(shí)際工作中，大家要自己有這個(gè)feel。

 

步驟3、對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整

在登山哥這個(gè)栗子中，由于像純住宅底商和公共配套這些業(yè)態(tài)占比很小，賺錢的底商也能將配套以及地下車位不賺錢的部分抵消掉。所以可以不考慮純住宅底商和地下車位以及諸如幼兒園配套等對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的影響。但比如一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)商業(yè)部分，并且商業(yè)比例較大，那不得不考慮進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整了，可以通過心里毛估，也可以直接分業(yè)態(tài)估算。這里只舉一個(gè)商住混合的例子給大家感受一下。

#例如，登山哥公司準(zhǔn)備在南昌紅谷灘摘一商住地塊，周邊住宅均價(jià)18000元/m²，寫字樓15000元/m²擬通過招拍掛底價(jià)摘取，土地出讓金包括契稅21.6億，凈用地9萬平，容積率3.0，商住比1：2，商業(yè)為寫字樓。

 

那我來分業(yè)態(tài)估算一下。

對(duì)于住宅部分：

①銷售單價(jià)18000元/m²

②樓面價(jià)8000元/m²

③建安成本4000元/m²

 

毛利率（18000-8000-4000）/18000=33.3%，調(diào)減土增稅部分1%，調(diào)減增值稅部分0.4%，合計(jì)對(duì)85%進(jìn)行調(diào)減1.4%。

 

住宅所得稅前利潤(rùn)=（18000*83.6%-8000-4000）*18=5.49億

 

對(duì)于商業(yè)部分：

①銷售單價(jià)15000元/m²

②樓面價(jià)8000元/m²

③建安成本5000元/m²

 

毛利率（15000-8000-5000）/15000=13.3%，調(diào)增土增稅部分3%不夠那就4%（只要不超過5就行，因?yàn)楣烙?jì)土增稅該部分只會(huì)預(yù)繳了），調(diào)增增值稅部分1%，不調(diào)財(cái)務(wù)費(fèi)用，合計(jì)對(duì)85%進(jìn)行調(diào)增5%。

 

商業(yè)所得稅前利潤(rùn)=（15000*90%-8000-5000）*9=0.45億

 

合計(jì)：在不考慮地下車位的情況下

項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)=5.49+0.45=5.94億。

 

行吧，其它的諸如溢價(jià)收并購(gòu)等等，這次就不再寫了，手都寫斷了。最后，我這只是估算方法，暫不接杠。