產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)怎么玩？

基本概述

隨著各地高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)日益泛濫，以往傳統(tǒng)的政府招商、廣撒網(wǎng)及單純的依賴政府招商模式效率日益日益低下，且過度競爭，成功率差。

傳統(tǒng)的方式是通過吸引龍頭企業(yè)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)集聚效應，營造良好產(chǎn)業(yè)氛圍，從而帶動上下游配套產(chǎn)業(yè)企業(yè)。

傳統(tǒng)地產(chǎn)具備地產(chǎn)開發(fā)思維、政府擁有政策支持及土地資源、實體產(chǎn)業(yè)企業(yè)具有產(chǎn)業(yè)行業(yè)優(yōu)勢基礎(chǔ)，金融具備資金運作能力，其他高科技企業(yè)具備先進技術(shù)并帶來巨大的人力物力及資本聚集能力。

因此有必要引進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突破不利的局面。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，即以土地為基本要素、以企業(yè)投資、開發(fā)、運營為載體所開展的一系列市場化經(jīng)濟活動。

與政府招商引資平臺相比，開發(fā)商主導下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基于市場化運作更加靈活、資金活、招商團隊積極性更高、服務效率更高、人力物力投入更便利。

政府、開發(fā)商及產(chǎn)業(yè)方之間的合作，建立在三方合作互利互惠的基礎(chǔ)上，政府提供土地資源、開發(fā)商提供開發(fā)建設、產(chǎn)業(yè)方提供產(chǎn)業(yè)。

前期對接政府關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求，從各種資源產(chǎn)業(yè)庫涵蓋國內(nèi)外各種產(chǎn)業(yè)中為政府訴求尋找合適的產(chǎn)業(yè)資源。

三方的合作打造城市形象、產(chǎn)業(yè)集聚、擴大就業(yè)和稅收，借助平臺、金融、產(chǎn)業(yè)、城市系統(tǒng)化構(gòu)建新生態(tài)系統(tǒng)。

形成生態(tài)智慧的規(guī)劃體系、實現(xiàn)產(chǎn)城融合的建設目標、確保科研創(chuàng)新的成果轉(zhuǎn)化。

同時，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺、通過總部商務、科研創(chuàng)新、生產(chǎn)制造及配套服務，形成業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合成為地區(qū)經(jīng)濟增長的新引擎。

低端玩法

開發(fā)商招商運營的主要收入來源，前期是物業(yè)服務費用、租金，后期是廣告運營收益。

招商不限種類行業(yè)、規(guī)模、只求招來進駐即可，忽視了產(chǎn)業(yè)聚集效應和未來長遠打算，缺乏后期獲益的來源。

典型例子就是很多工業(yè)園、普通擅改商的辦公寫字樓，甚至不少存在違建狀態(tài)，消防設施未必符合。

招商的普遍是所謂輕資產(chǎn)的電商、微小企業(yè)，產(chǎn)業(yè)門檻幾乎無，只要不是違法經(jīng)營，不會影響其他入駐企業(yè)的利益或影響園區(qū)的安全即可。

當然一分錢辦一分事，缺乏配套公共設施和服務娛樂設施，固化為單純工作上班場所，生活工作配套嚴重不足，運營基本無，商業(yè)業(yè)態(tài)基本無。

與其他工業(yè)園、辦公商業(yè)寫字樓同質(zhì)化嚴重，競爭力缺乏，租金取勝僅僅依賴租金優(yōu)勢吸引客戶入住。

最后，若企業(yè)自身效應不好，損失也不過是裝修費用，成本低廉，很多業(yè)者基本都是屬于二房東性質(zhì)，實在不行再次流轉(zhuǎn)走人。

地理位置基本都是原本工業(yè)區(qū)或偏僻的區(qū)域。獲益的方式主要是較為穩(wěn)定的租金。

中級玩法

招商同樣葷素不忌，產(chǎn)業(yè)類型不忌、產(chǎn)業(yè)規(guī)模等限制門檻幾乎沒有，建筑為單純的普通寫字樓，辦公業(yè)態(tài)也較為高端，較低端玩法更為高大上，也提供一些基礎(chǔ)的公共配套服務。

這些辦公寫字樓從一開始，就已經(jīng)不同于低端玩法的簡單廠房裝修而成或低端寫字樓從建筑形態(tài)上已經(jīng)從規(guī)劃設計、建筑方案設計角度更偏向正規(guī)商業(yè)寫字樓；同時，地理區(qū)位也偏向市區(qū)的較偏僻中心位置，或城郊中心位置。

這些寫字樓同質(zhì)化也十分嚴重，業(yè)主對招商運營沒有明確的認識，以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，對產(chǎn)業(yè)沒有任何門檻（除了某些特定的電子城之類），幼兒娛樂、青少年培訓、餐飲等紛紛進駐其中，一般也有自己的停車場，規(guī)模較低端玩法更大一些。

獲益的方式主要還是租金，物業(yè)管理費及一些停車場收費之類。

高級玩法

這類玩法已經(jīng)開始有一些產(chǎn)業(yè)的門檻要求了，招商引資這塊不再饑不擇食。

幼兒娛樂青少年培訓這類已經(jīng)被剔除，但是普遍門檻也較低，大多數(shù)是一些咨詢服務公司為主，研發(fā)機構(gòu)很少。

但也產(chǎn)生了一定產(chǎn)業(yè)集聚效應，提供較為齊全的生活工作配套。

所在的地理區(qū)位一般為市區(qū)的重點區(qū)域或次中心為主，項目規(guī)劃設計建筑方案已經(jīng)是高端的辦公寫字樓。

開發(fā)商為利用產(chǎn)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，采取組團模式，向政府爭取一些優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策，為各個產(chǎn)業(yè)方申請優(yōu)惠政策。

與地方政府合作行政服務大廳，共同集中為眾多小微企業(yè)共同同質(zhì)化需求，集中為小微企業(yè)一攬子解決招聘、稅務、行政等一系列紛繁雜亂的工作，節(jié)省小微企業(yè)成本。

為企業(yè)提供環(huán)保審批、項目備案、注冊登記、建設手續(xù)、消防手續(xù)等，為企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照年檢、法律咨詢、合同審查、知識產(chǎn)權(quán)、發(fā)展基金、稅務申報、水電、車輛駕照年檢、員工子女入學、戶口遷移、房屋租賃等相關(guān)配套服務。

產(chǎn)業(yè)方可享受便捷優(yōu)質(zhì)轉(zhuǎn)移的服務、避免不必要的成本、免于不必要的政府溝通關(guān)系、享受政府和開發(fā)商一些優(yōu)惠政策。

開發(fā)商則獲得穩(wěn)定租金現(xiàn)金流、一些簡單初級配套增值服務，位于重點城市的可以發(fā)行REITS。

這個階段的開發(fā)商招商是一般的企業(yè)，對企業(yè)的種類、規(guī)模有一定的要求，但是對產(chǎn)業(yè)的趨勢脈絡發(fā)展及產(chǎn)業(yè)聚集特性不了解。

一般而言，越是相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)聚集在一起，越能發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應，越能相互帶動發(fā)展。

超高級玩法

這類玩法，對產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有較高的門檻，比如我們深圳南山的高新區(qū)。

開發(fā)商聚集金融機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)配套為企業(yè)解決投融資及擔保服務、共同實驗室、代為招聘、代辦申請優(yōu)惠政策、良好的公共配套、企業(yè)交流合作平臺、同一個企業(yè)管理軟件等，提供財務資助、市場推廣、協(xié)助各地合作伙伴、上市孵化、風險投資、入股入駐企業(yè)等，與產(chǎn)業(yè)企業(yè)獲得共同成長的收入。

解決滿足企業(yè)采購、研發(fā)、設計、生產(chǎn)、物流、營銷、售后等各環(huán)節(jié)需求、滿足企業(yè)員工居住、生活、工作、娛樂需求，政府也獲得提升本地產(chǎn)值稅收、市民就業(yè)、完善公共服務、城市形象、領(lǐng)導政績等需求。

項目本身的規(guī)劃設計、建筑設計已經(jīng)是從產(chǎn)業(yè)角度出發(fā)，有一定的要求。

硬件方面提供：公用研發(fā)實驗室、孵化中心、檢測認證中心、展示交易中心、招聘中心、教育培訓中心、商務會議中心、公共服務中心、學術(shù)交流中心、博士后工作站和實習中心、生活服務中心

軟件提供服務：咨詢、保險、會計、稅務、電子商務、信貸、人力資源、廣告；產(chǎn)品經(jīng)銷、產(chǎn)品展示、產(chǎn)品維修、行政管理、承建外包、物流倉儲、出版發(fā)行、公司代理、知識產(chǎn)權(quán)保護等等。

這個階段的開發(fā)商可以申請容積率突破、一般情況下規(guī)劃功能改變、優(yōu)惠地價了。

獲益則更多來源于深度的增值服務，一般城市的項目也可以發(fā)行REITS及上市融資。

這個階段的開發(fā)商招商已經(jīng)有意識到產(chǎn)業(yè)集聚的效應，入駐產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)較高，相互帶動發(fā)展能力較高，在產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)具有一定的影響，足夠令當?shù)卣槍π缘闹贫ㄒ恍┊a(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

但是對產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，產(chǎn)業(yè)動態(tài)掌握不夠明晰，很難與產(chǎn)業(yè)企業(yè)共同成長，從產(chǎn)業(yè)企業(yè)成長中獲益。

不同的產(chǎn)業(yè)，有不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和產(chǎn)業(yè)脈絡，不同的產(chǎn)業(yè)特點。

有些屬于高技術(shù)高資本高技術(shù)密集型高風險高產(chǎn)出型，屬于值得長期培養(yǎng)培育的企業(yè)。

比如京東方連續(xù)虧損十幾年，但是一旦盈利就能輕松占據(jù)廣大市場。有些屬于短平快型，比如一般的工業(yè)設計公司。

不同的研發(fā)機構(gòu)也有不同的特點，比如，國家實驗室、重點實驗室，他們屬于基礎(chǔ)研究，一般的科研機構(gòu)則市場需要什么就研發(fā)什么，追求成果轉(zhuǎn)化效率和市場占有率。

特級玩法

開發(fā)商成立相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)或通過與國內(nèi)國際知名產(chǎn)業(yè)研究機構(gòu)合作。

持續(xù)跟蹤產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的同時，研究政治經(jīng)濟大勢、區(qū)域及當?shù)亟?jīng)濟文化、前沿技術(shù)等等，增強自身對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的判斷力、掌控產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡，為提供產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策、新興產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃編制提供理論和現(xiàn)實支撐，為地產(chǎn)項目進行合理產(chǎn)業(yè)定位。

分析掌控產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢，可以有效的針對性拓展產(chǎn)業(yè)資源和產(chǎn)業(yè)定位。

比如說，要了解產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展的階段，國內(nèi)外有哪些新的發(fā)展趨勢和動向？

產(chǎn)品的特點是什么？

市場需要多大？

主要客戶有哪些？

競爭對手有哪些？

所在國或地區(qū)賦予競爭對手哪些優(yōu)惠政策？

和競爭對手相比，我們的產(chǎn)業(yè)又存在哪些優(yōu)勢和不足？

需要我們向政府爭取哪些優(yōu)惠政策扶持？

需要培育多少年？

投入多大？

人才資金從何而來？

能否收并購一些國外關(guān)聯(lián)公司？

代價多高？

……

研究越深入透徹，越能針對性的幫扶培育企業(yè)更快成長，與企業(yè)共同成長。

產(chǎn)業(yè)定位是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵一步，將所需合適產(chǎn)業(yè)順利落地，同時滿足地方政府及企業(yè)的現(xiàn)實需求，并用于指導產(chǎn)業(yè)招商，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

在產(chǎn)業(yè)定位的同時，屬于較成熟的招商引資項目，就得分析項目本身是否符合產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的所需，主導定位越精準，對領(lǐng)先或具有引導性龍頭產(chǎn)業(yè)企業(yè)吸引力越強，更容易實現(xiàn)項目順利落地。

產(chǎn)業(yè)定位很關(guān)鍵。

不同年代不同時期，不同地區(qū)不同城市，對產(chǎn)業(yè)都有不同的要求。

舉個簡單例子，1980-1990年代三來一補企業(yè)，1990-2010普通制造業(yè)，2010-至今高科技產(chǎn)業(yè)。

對產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢脈絡不熟悉，盲目引進產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)生不如死，開發(fā)商也爽不到哪里去。

與此同時，務必重視結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、科研實力、資源的實際情況，切勿貪大求全。

進行差異化定位，需要結(jié)合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃制定切合當?shù)貙嶋H的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

任何脫離現(xiàn)實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)都將是無源之水，難以將產(chǎn)業(yè)順利落地。

產(chǎn)業(yè)順利落地后，還需不斷深入研究產(chǎn)業(yè)特點，為產(chǎn)業(yè)打造更合理的產(chǎn)業(yè)氛圍，為其提供更方便的專業(yè)化服務，為其招攬上下游各種配套產(chǎn)業(yè)，做大做強產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

隨著人口老齡化、少子化的趨勢凸顯，人才對高質(zhì)量生活工作條件的需求顯現(xiàn)。

除了對產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供細致入微的跟蹤服務外，還應提供各種配套服務設施，為周邊提供居住、醫(yī)療、教育、康養(yǎng)、娛樂、政務等方面的配套服務。

還應迫切解決企業(yè)員工、人才子女、老年人等特殊需求的配套設施，比如托兒所、婦幼健康中心、養(yǎng)老中心、國際教育、國際醫(yī)療等配套設施為企業(yè)高級人才及普通員工解決后顧之憂，從而吸引更多人才，為產(chǎn)業(yè)做大做強提供人力資源保障。

這個階段的開發(fā)商可以與政府共同招商，申請更多的政府各種財政補貼及優(yōu)惠政策。

比如直接申請國家核高基等重大科技專項補助扶持政策，可以申請低地價甚至無償?shù)貎r的商住用地開發(fā)反哺開發(fā)商前期投入了，甚至可以與政府共享產(chǎn)業(yè)園區(qū)的財政收入了，即便在三四線發(fā)行REITS已經(jīng)是常態(tài)，相關(guān)項目可以直接上市。

這個階段的開發(fā)商，已經(jīng)有深入的掌握產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，產(chǎn)業(yè)定位已經(jīng)很清晰，已經(jīng)形成了與產(chǎn)業(yè)企業(yè)共謀發(fā)展的思路，與地方政府關(guān)系已經(jīng)是雨水交融，難分彼此。所在的位置在哪里，哪里就是中心。

頂級玩法

開發(fā)商整合美國硅谷、以色列、歐盟、香港、新加坡、等國際化創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)資源；整合全球人才資源，組建國外獵頭挖掘國外技術(shù)人才。

借助這些專業(yè)產(chǎn)業(yè)的資深人才，舉辦各類論壇洽談會等方式，充分發(fā)揮人才的圈子資源優(yōu)勢，精準對接細分行業(yè)，深入產(chǎn)業(yè)圈，挖掘產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵企業(yè)；

研究產(chǎn)業(yè)變遷趨勢，針對性分析產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移動向、精準實現(xiàn)目標產(chǎn)業(yè)企業(yè)和本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對接；

與產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)進行市場信息共享 、資源整合等與相關(guān)企業(yè)實現(xiàn)互惠互利，深度參與細分產(chǎn)業(yè)企業(yè)朋友資源圈，也可以借此了解企業(yè)發(fā)展難點，體會企業(yè)發(fā)展所需，有針對性的開展相關(guān)合作和服務。

聯(lián)合當?shù)卣⒏咝А⒅髽I(yè)、中介機構(gòu)、國際投行等，實現(xiàn)國際資本、技術(shù)專利等高端創(chuàng)新要素的無縫對接，在各國成立科研中心、風險投資中心。

比如開發(fā)商與相關(guān)風險投資基金、信托、證券、銀行等機構(gòu)合作，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供搭建良好的投融資平臺，申請國家開發(fā)銀行高額授信，還可以與國務院科技部等新創(chuàng)重大科技轉(zhuǎn)型扶持政策。

同時，與國家科技部、教育部、證監(jiān)會等國家部委部委合作加強對科創(chuàng)企業(yè)的培育、跟蹤、篩選、孵化，助力企業(yè)上市，入股上市企業(yè)。

借助上述資源挖掘外地獨角獸企業(yè)或具有技術(shù)優(yōu)勢的早期企業(yè)，分享其做大做強后的收益。

另一方面，成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金和專門實驗室、免費或減免費用提供各類實驗設備，為教授及各類博士人才提供實驗實踐機會，減輕高科技初創(chuàng)企業(yè)的負擔，整合各類軍工、高校科研成果、實現(xiàn)科研成果轉(zhuǎn)化；

大數(shù)據(jù)平臺借助國外投行的資源，通過采集國內(nèi)企業(yè)規(guī)模、技術(shù)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及市場空間、上下游對接企業(yè)、合作需求等綜合信息，進行技術(shù)和市場對接，為國內(nèi)外高科技企業(yè)的合作打下基礎(chǔ)。

這個階段開發(fā)商已經(jīng)不用花費心思招商引資了，筑巢等待金鳳凰即可，估計全球各地的高科技企業(yè)都會自動希望入駐了。

申請免費土地開發(fā)、申請各種金融牌照、各種其他好處估計政府都是可以商量。

主要獲益來自高科技企業(yè)上市的風險投資及各種牌照資源及政治地位。

這個階段的開發(fā)商不僅掌握了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢與脈絡，與產(chǎn)業(yè)企業(yè)共同發(fā)展，國際化程度更高，突破空間物理的格局，走出中國；

不僅與地方政府產(chǎn)生共鳴，也可以影響到國家某些產(chǎn)業(yè)政策，對區(qū)域經(jīng)濟甚至國家經(jīng)濟格局有一定的影響力。

文章來源：我眼中的城市更新