產業地產是工業地產的升級與換代，產業地產是整合資源、承載與促進產業發展的地產形態，是一種將地產開發、產業發展和城市功能三方面發展有機結合、相互促進的新商業模式。
在國家地產調控及鼓勵產業升級轉型發展的大政策背景下，產業與地產的結合成為大的趨勢，也越來越緊密，因此，產業地產開發隨即成為房地產企業新的轉型方向，在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發展。
產業地產的開發模式
針對三大主體在實際操作中扮演角色的具體情況，往往出現三種開發模式：
1、政府主導型開發模式。
政府根據城市規劃發展的需要，基于社會經濟發展等因素，經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，以地產為載體，產業項目為依托，實現城市功能建設的開發模式。
該模式下，由政府直接或成立全資公司進行開發建設、招商引資，承擔開發商的角色。這種模式下的園區往往在后期運營上市場化不足，難以真正實現改革創新和運營升級。
2、主體企業引導模式。
主體企業在占據行業主導地位的情況下，以開發運營商的角色借助其在產業鏈中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引產業鏈各節點、同類企業的聚集，最終實現對整個產業鏈的完善，此時主體企業完成了開發商的園區開發建設、招商甚至是后期運營服務的工作。在這種模式下，由于產業主導企業通常在開發建設上專業性的不足，難以控制較大規模的園區開發建設及運營管理，通常只適用于一些較小的新城市單元的開發。
3、產業地產商模式。
隨著產業地產的逐漸成熟、產業升級和園區市場化運作的需求迫使政府、開發商和企業三方進行更加具體和清晰的角色定位，共同進行產業地產開發與運營模式的改革創新。
目前，產業地產的開發已經進入了“產城時代”，以園區發展+地產開發結合的PPP開發和運營模式是較為普遍和具有前景的模式。
產業地產開發需要解決的關鍵問題
1、開發模式。
從公司決策層面，進入產業地產業務領域應首先解決開發模式問題。
2、戰略研判。
拿地階段必須進行研判確定其戰略價值，更好的向政府方尋求各類支持。
3、盈利模式。
終端解決項目主體的角色定位與盈利渠道的問題；掙什么錢？掙誰的錢？如何掙錢？
4、產業定位。
支柱產業是核心，精準的產業定位，合理的產業體系規劃對于開發及運營至關重要；
5、產品定位。
物業產品及其組合是產業地產的載體，也是投資回收、實現收益的承載。
7、市場定位。
解決核心客戶群重點客戶群與一般客戶群體是誰的問題；
8、空間規劃。
將產品、公共平臺等載體落實到空間層面，解決土地利用、物業配比等開發建設問題；
9、功能布局。
將產業及服務功能分配及落實在實體空間中，解決空間組合及物流、人流引導的問題；
10、招商規劃。
通過前期的招商定位及后期的招商策略，解決產業資源整合，入駐企業引導的問題；
11、運營策略。
運營的關鍵在于找準入駐企業的“痛點”投其所好，打造與之相符的服務平臺與環境；
產業地產成功的關鍵要素
1、打造全產業鏈運營模式，形成大跨度的專業運營能力；
2、創新和優化資金解決方案，為產業地產構建強大的資金平臺；
3、聚焦產業線和政府線，強化產業規劃落地和政府職能導入和支持；
4、打造完備的產業服務平臺，為產業發展保駕護航；
產業地產發展運營體系
1、開發模式。
企業與政府合作進行地產連片開發；
地方政府提供政策保障，企業進行市場化開發及招商引資；
2、規劃建設。
以綠色產業新城的理念，對合作區域進行規劃、建設；
既考慮綠色新城的科學發展，又保證園區發展的價值最大化；
3、招商引資。
創新招商理念，變政府招商為企業合作招商，提供企業特色的招商服務；
借助企業網絡進行招商引資；
4、運營管理。
打破以往的政府管理模式，以現代園區的管理模式對合作區域進行運營管理；
產業地產盈利模式
產業地產是順應產業遷徙與升級、新型城鎮化等發展趨勢，實現“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”的發展目標，也即企業受政府委托，在產業、區域政策指導下，以土地為載體，以產業園開發、產業導入及聚集為切入點，通過規劃實施區域經濟可持續發展方案，在城市近郊開發、經營宜居宜業的衛星城，在為政府創造就業、拉動GDP、提高財政收入及城市化率的同時，獲得開發、建設、運營帶來的土地溢價及服務費等收益。
文章來源：泛華營銷咨詢
