隨著中國經濟的飛速發展和城市建設的快速推進以及萬達模式的榜樣力量，城市商業綜合體可謂是如雨后春筍般涌現。從積極意義上講，許多面臨舊城改造、土地置換的城市中心地帶，城市綜合體因其功能業態的豐富多樣性和互補連動性必定會給區域帶來聚合力，對就業、經濟流通、城市建設、稅收等均帶來收益；但同時，尤其是國家出臺一系列住房調控政策后，出現的諸多地產開發企業和投資客紛紛聚焦商業地產項目現象，有理由讓業內人士擔憂商業地產的持續良性發展。自2010年迄今，住宅調控日益嚴厲，使得不少地產商紛紛轉戰商業地產，導致如今商業項目泛濫，加之中國消費力增長有限，品牌數量和拓展速度有限，很多項目無法完成招商，整體行業風險已經累積得很高了，投資回報率很低。很多項目都在尋找商業管理公司診斷救命，很多負責任的公司也都是“望桓侯而還走”。但如果能做到“核心商圈內有一定的人群、至少有一面臨干道，有基本公交到達以及建筑沒有直接硬傷”這三點要求，那這個項目或許還有挽救的機會。
那么，如何成功的做好一個商業地產項目呢？飆馬商業地產認為，商業地產項目的操作可分為四個階段：商業策劃階段、商業設計及建設階段、營銷招商階段和運營管理階段。這四個階段可謂環環相扣、互有交叉，沒有輕重之分，但一定要相互協調、配合，任何一個環節的失誤都可能造成難以挽回的代價。而現如今開發商們往往會忽略前期規劃的重要性，而如果項目在規劃設計階段沒有一個“好底子”的話，則難以避免使項目陷入死局。目前，國內商業地產項目空置率居高不下，死盤、爛盤等普遍存在這樣或那樣的問題，究其原因，正是由于在前期規劃設計過程中，存在著很多誤區所致。下面，飆馬商業地產給大家說說商業地產中十個規劃方面的誤區，以供參考。
誤區一：用建筑設計代替商業設計。
建筑設計與商業設計在本質要求上是不同的，建筑設計師更多的是追求建筑理念、建筑技術與建筑藝術，他們通常沒有商業理性認知，因而也不能很好地把握商業需求，而商業規劃設計正是以商業需求為導向的，是依據市場、業態定位和商業經營的各種需要而進行的物業功能設計，這種設計往往是體現在細節上的。所以，如果不具備大量的實操經驗，商業規劃設計是很難實現科學性、市場化的。
完整的商業設計過程應該包括：形象概念設計、建筑功能平面、界面設計、室內設計、環境設計、標識系統、藝術設計等幾大部分，而其中涵蓋的設計專業包括規劃、建筑、景觀、室內、平面、色彩等等（還未包括項目施工圖設計階段的結構、水、暖、點、概預算、總圖等專業、種植、廣告等專業）。不難看出，建筑設計僅僅是商業設計系統中的一環，它替代不了商業設計的全部。商業尤其是大型綜合商業項目如果采用一般地產項目的建筑設計來替代商業設計，專業缺失的嚴重后果必將是項目時間、質量、投資成本的失控和項目最終收益的降低。
建筑設計≠商業設計，商業設計必定是建筑、規劃、景觀、藝術等多專業相互協調、統一工作的成果
誤區二：建筑設計先于商業設計。
一旦建筑設計完成了，商業物業的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設施就確定了，這樣就會導致商業的業態和功能在設計上出現很大的局限性。建筑設計先于商業設計，這種局限性將不可避免地表現出來，使商業項目處于進退兩難的境地。
比如一個10萬方以上的購物中心，至少要有幾千方的中庭、客\貨梯、通風排水、煤氣管、垃圾處理、停車庫\位、休閑庭\位等設計，如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費者的需要。
以石家莊新合作廣場商業綜合體為例，在商業策劃階段，團隊首先進行了前期市場調研、商業定位、預招商和投資模擬分析等。經過前期調研和分析定位，該項目位于石家莊市新華區內，不屬于傳統商圈，但臨近市中心，地理位置得天獨厚，通達性好，特別是項目用地周邊區域環境較好，集中了省直機關、衛生廳、省人民醫院以及一所重點小學和重點中學，且周邊星級酒店分布較多，居住生活條件優越且配套齊全，所在區域社會地位高，傳統商業、金融氛圍濃厚。
但是，由于地塊周邊無城市主干道，且北側有另一座在建的商城，設計師經過反復論證，認為該項目不適于再建設集中式的大型商業，而應以城市商業綜合體開發為主，以可銷售的店面為商業部分的業態形式，結合公寓、辦公和金融配套。將住宅部分定位為理性、內斂，面向高端人群，商業部分則定位為以金融為主的辦公區域。緊密結合市場的實際需求，合理安排不同性質、不同類型的商業，以力求實現利益的最大化。
誤區三：營銷策劃代替商業規劃。
而對于接下來的營銷招商和運營管理階段，曹一勇認為同樣需要專業化操作。包括行銷策劃、市場推廣、招商策略及執行等，是商業地產成功與否在執行層面的核心和關鍵所在。與此同時，運營管理系統的建立、團隊組建、物業管理和資產管理，關系著城市商業綜合體項目長遠而良性的發展。
請記住，銷售代理公司為商業項目進行營銷策劃的目的是為了促進銷售，而商業規劃則是為了促進經營管理，二者的本質和要求都是不同的。
由于銷售公司不能很好地把握商業功能和商業需求，所以單純的營銷策劃是不能解決商業規劃問題的，進而也使得一些商業項目在銷售之后存在著一些經營和管理上的漏洞。
誤區四：重外觀形象，輕內部結構。
一些商業項目為了打造標志性商業建筑或城市地標，往往對建筑外觀投入巨資，而忽視了商業物業內部的結構，這樣也是不利于商業經營的，就像一個人外表很漂亮，但是內在素質很低，那這個人也是要被打折扣的，畢竟，消費者是在商業內部消費的，內部功能是否完善也是消費者關注的問題。
誤區五：重硬件投入，輕人文關懷。
對于商業項目來講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現代商業競爭往往是細節上的競爭，一個人性化的設計、一種人文關懷都是可以提升商業項目競爭力的，而這些正是這個鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的。你們注意觀察一下現在除了肯德基、麥當勞，國內大部分商場中很少有在廁所中放手紙的。
誤區六：重裝修標準，輕配套適用。
裝修標準和配套設施對于商業項目是同等重要的。筆者經常和開發商講的木桶原理：如果把商業的價值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業經營的各種因素，例如地段、管理、服務、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長，如果有一塊木板是短的，那這個木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業價值，就得保證影響商業經營的各個方面都是完美的，這樣才能實現商業價值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標準而忽略了商業配套，這是會影響商業整體價值的。
比如廁所的配套設計，有的百貨店中女廁所只有三個蹲位，而男廁所一大排。事實上，一個商場里面，肯定是女性消費者多。還有就是你們可以去看看有很多百貨商場、購物中心的女廁所里面沒有物品掛鉤，我們不要說現在女性個個都挎包，就是男性現在也幾乎都是人手一包吧，上衛生間包放哪兒？
誤區七：重共享空間設計，輕經營成本測算。
共享空間確實對商場經營起到一定的作用，但我們也應該認識到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會浪費經營面積，大幅度增加運營成本的，所以一定要精準地核算成本與收益，避免亡羊補牢。
文章來源：dchanbang
