產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的那些拿地技巧

近年來，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)進(jìn)入高庫存、低利潤(rùn)、競(jìng)爭(zhēng)激烈的新常態(tài)，以及國家對(duì)土地、融資的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛往“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”擴(kuò)展，制造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從拿地方式到盈利模式都有較大的區(qū)別，主要區(qū)別有以下幾個(gè)方面:

房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)并存的市場(chǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)、運(yùn)營上，卻不如傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)周期短，整體開發(fā)周期、營收用時(shí)較長(zhǎng)，因而投資風(fēng)險(xiǎn)也更高。基于這一點(diǎn),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資拓展需更加慎重。

在國內(nèi)，原則上來說，工業(yè)用地和物流用地上建設(shè)的物業(yè)是不允許分割銷售的 (目前廣東省工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)允許按幢、層分割轉(zhuǎn)讓)，那么意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的退出模式必然不同，國際成熟的退出模式是REITs。即便是有些城市允許部分產(chǎn)業(yè)物業(yè)可以分割銷售，由于產(chǎn)業(yè)物業(yè)的銷售對(duì)象主要針對(duì)是企業(yè)客戶，去化速度必然大大受到影響。

就這一點(diǎn)而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)就需要拿地地價(jià)不能太高,以降低后續(xù)持有運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。因此，與傳統(tǒng)地產(chǎn)以“招拍掛”為主的拿地方式不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要開發(fā)運(yùn)營商與地方政府共同協(xié)作，以實(shí)現(xiàn)地價(jià)與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)開發(fā)需求的平衡。如：目前中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中排名第一的聯(lián)東，就是通過輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。其從2015年的100個(gè)園區(qū)，到2019年擴(kuò)張到近200個(gè)園區(qū)，到2020年的目標(biāo)發(fā)展到300個(gè)園區(qū)。

聯(lián)東U谷園區(qū)

目前，隨著國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展越來越成熟，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲取方式也越來越多樣化。那么目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商獲取項(xiàng)目的方式究竟有哪些？根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前主要有以下幾種模式：

企業(yè)采取哪種方式為主，或者是以哪幾種方式來組合拿地，需要根據(jù)企業(yè)自身的能力來定。那么，這幾種方式的關(guān)鍵要素及優(yōu)劣勢(shì)有哪些？

整體而言，早期受成本利益驅(qū)使，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地方式多以一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)和勾地為主。近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷優(yōu)化，以資源整合為目的的舊改、收并購、合作開發(fā)占主導(dǎo)，個(gè)別以政府平臺(tái)公司開發(fā)、輕資產(chǎn)模式進(jìn)行開發(fā)。

當(dāng)前，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式已成過去式，以產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)城融合為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為主流。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前正處于探索與發(fā)展階段，在國家城鎮(zhèn)化政策的推動(dòng)以及市場(chǎng)看好的大背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)任重而道遠(yuǎn)，需要在開發(fā)運(yùn)營上做好打持久戰(zhàn)的打算。

文章來源：特色小鎮(zhèn)研究院