從2015年開始，商業地產進入資管時代的說法就開始在業內流行。事實上，這兩年資本的確開始關注和進入商業地產。在資本推動下商業地產領域的收購、并購、資產證券化等也越來越多。資本的大門正在打開，但是商業地產行業真的做好準備了嗎？
商業地產的三重屬性
1、地產屬性。
以地產的視角來看，商業地產就是個鋼筋水泥的建筑，它的要點是資金、成本和投資回收周期。
2、商業屬性。
以商業的視角來看，商業地產是一個生財的工具，它是通過對建筑空間的有效利用來獲得收入，它的要點是運營。
3、資本屬性。
以資本的視角來看，商業地產是一個金融工具，它是通過對不同成本的資金進行有效利用，來獲得資產，然后在產業的大周期中，通過買進和退出來獲得溢價。
這三重屬性在一個商業項目中是同時具備的，三者交融在一起相互影響，商業地產項目操作起來復雜性高、難度大的主要原因也是因此而造成的。
商業地產的運營現狀
從商業地產產業的角度來看，是資本第一，運營第二，地產第三。這個順序指的是在商業項目做決策時，應該滿足的優先級。
但是這個商業邏輯在現實中并沒有得到尊重，大多數情況下，往往是地產一家獨大。在國內可能資本、運營、地產都是一家，都是由開發商自己做的。
商業項目需要的資本是長期低成本的資金，而在地產領域里的一直是短期高成本的資金，正是因為資金的不匹配，導致國內商業地產項目的盈利模式，多數以散售為主。直到變現出現了困難，才想起需要運營，但事實上，多數開發商根本沒有運營的概念，他們所說的運營其實就是兩個字——招商。
我們現在所謂的資本開始關注商業地產，其實指的是長期資本開始進入商業地產，而這正是商業地產可以健康發展的前提。
商業地產運營的五大要素
1、只租不售。
做商業地產，是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。
2、準確定位。
一個具有良好潛力的商業項目應該在項目施工前，就應該有良好的業態經營定位和清晰的招商對象定位，以往這方面的工作往往決定于開發商、設計院、商管公司，從物業的實際運營者角度說，經營管理工作在此時就應該提前介入。
3、招商在前。
一定要招商在前，開工建設在后，招商主要解決兩個問題：
（一）確定主力店。一個MALL里面，3-5個主力店足矣。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點可以做家居，做建材等。
（二）選擇次主力店。在英國、美國等發達國家，有30萬種商品可以選擇；在我國只有10萬種商品。中國目前最缺就是有特色經營的500-1000平方米的次主力店。
4、規劃設計。
購物中心需規劃交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。
5、物業管理。
物業管理是購物中心能否保值升值的關鍵。購物中心的物業管理不同于住宅的物業管理，商業物業管理很重要一點內容，就是需要補充招商。所有的商店在開業一年內，租戶置換率達到20%-40%，只有等到開業三年穩定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。
消費者日益增長的精神文化需求，將進一步促進購物中心向內容創新和空間營造轉變。購物中心將有機會成為消費型經濟的重要推動者，并在轉變中獲得新的壯大機會。因此，購物中心唯有順應時代發展潮流，不斷強化精細化運營，才能真正滿足不斷提升的消費需求，才能長時間立于不敗之地。
文章來源：新掌柜贏商俱樂部
