土地稀缺的“神話”，將會被供需失衡漸漸打破！
01
土地是不是稀缺的？是，但要有一個前置條件！
這個前置條件就是-----人！
一個沒有人的地方，幾乎沒有什么東西會存在巨大價值，包括土地。
而一個人滿為患的地方，別說土地了，就是買一碗泡面，也會比其他地方貴。
中國樓市的風險很少會來自人們涌入的城市，因為購房的需求量大。
大量的需求在那里擺著，如果沒有政策上的干預，這些城市的房價一定不只是現在能看到的數字。
當然，如果房價依然是瘋狂的上漲，風險也會越來越大的，因為大量房產的目標客戶就是普通大眾！
那么，中國樓市的風險究竟來自于哪里呢？
供應與需求的錯配！
從目前的樓市現狀來看，很多城市樓市的困境就來源于忽視需求下的加大供應量。
這也讓我們看到了一個現實，土地所謂的稀缺，在城市版圖不斷擴大的情況下是根本不存在的。
因為當城市版圖不斷擴大后，人反而就變得稀缺了。
一個城市究竟有沒有強勁的需求量，來承載不斷擴大的城市版圖呢？
房屋租賃市場就是一個很好的參考指標！
1、租房周期如果變長至少能說明兩個問題：
一、人口流入減少，或者出現流出。
二、城市中的常住人口，自有住房率達到了一個高點。
2、住宅的租金呈下降趨勢。
這就說明租房市場競爭太激烈，出租房屋的多，而租房的少。
3、商鋪租金大幅下降，出現大面積空置現象。
說明創業環境堪憂，哪怕對周邊人口都會失去吸引力。
商業，尤其是小買賣對于一個城市的人流吸引力是很大的。
從外地來的普通人，到一個城市最先選擇的就是服務業或者自己干點小買賣。
從這點延伸下去，商業蕭條，商鋪大面積空置，也就沒有了從外地流入的普通人的生存空間。
02
如今的樓市，很多城市將因為人口的稀缺，擴大版圖將不得不面臨停滯。
也就是說，未來這些城市的樓市，將走進存量房時代。
其實對于這個問題，還有一個很重要的原因。
那就是房企。
目前監管部門對于房企呈高壓態勢，上市、銀行貸款、非標（保險、信托、基金）、發債等融資端收緊。
同時還給房企們帶上了“三條紅線”的緊箍咒，預售款、拿地資金來源監管加強。
這全方位、立體化的全面打壓，勢必會造成大量的中小房企挺不下去，從市場上消失。
這個擠水分的過程中，很有可能會有一些一線房企也將遭到滅頂之災。
這種情況下，能拿地的房企將會越來越謹慎，不約而同地紛紛向熱點城市集中。
而像一些供大于求的城市，外地房企會呈現大量退出的情況。
這也倒逼這些城市不得不走到存量房時代。
未來的土地格局，將會出現越來越集中的走勢，集中度高，競爭就激烈，競爭激烈，拿地成本就高，拿地成本高房價就會進一步上漲。
就在這兩天，深圳一天賣地340億的新聞刷屏，這其實就是一個苗頭。
所以，如果熱點城市在土地市場不做出深化改革的話，房價只會越來越高，這也將成為熱點城市一個巨大的風險來源。
大家可以思考一個問題，熱點城市對于外地人口的吸引力在哪里？
有無限的商機，有大量的就業機會，有很好的城市資源等等。
但如果因為房價過高，最終換來一場空，熱點城市的熱度也終將會慢慢散去。
如今城市的重心都放在如何搶人，包括一直高大上的上海，現在也開竅了。
但如果沒有更好的留人措施，那就會在激烈的搶人大戰中被逐漸淘汰。
現在就是一個人口流動的高峰期，但高峰總要過去的，也就是說，搶人大戰最激烈的時期還沒有到來。
到了那個時候，才是普通人的紅利。
從這個角度來看，城市的人口不可能無限的增加，當熱點城市的人口過線時，其他城市的機會才會真正出現，當然如何吸引熱點城市外溢的人口，這些城市也是要下苦功的。
而在人口過線之前，這些城市的樓市就會進入一個或長或短的存量房時期。
03
進入存量房時期，會是什么樣子呢？
看看鶴崗等一些資源枯竭型城市的現狀就知道了。
當然，這其中一定會有一些城市會逆襲，而另一些城市就會越來越鶴崗化了。
資源枯竭型城市的升級版就是商業枯竭。
所以，未來進入存量房時期的城市，一定要做的就是保住商業！
這一點尤為重要！
單單依賴房地產的老路子肯定是走不下去了。
從改變營商環境開始，避免眼高手低、抓大放小，從扶持小商業、小買賣、小作坊開始，讓整個城市的商業環境暖起來，可能是唯一的出路了。
如何服務好商業，不但要考驗當地政府的執政思維，對于固有的執政意識也是一個沖擊。
把扶持轄區商業作為工作考核的重要指標，既能引導好角色轉換，也能切實的讓星星之火能有燎原之勢。
這將會成為城市能否突圍的重要砝碼。
很多人都在這個時候去爭搶熱點城市的房產，筆者認為，這反而不是購房的最佳時機。
沒有只漲不跌的房子，這句話在熱點城市也同樣適用。
因為樓市的加速分化，經濟的不確定性以及釋放的大量貨幣，這都造成了熱點城市樓市的火熱，但越是火熱的時候，越應該保持相對的冷靜，因為高點往往就出現在火熱的時期。
有一點希望大家能夠明白，即使是熱點城市，也不是所有區域，所有房產都具備高價值，因為一個城市的大部分房產還是要面對普通老百姓的，這些房產是高凈值人群看都看不上的，這也就注定了有價值的房產始終是少數的。
當面對大眾階層的房產，大眾都買不起的情況出現時，房價其實就很危險了。
文章來源：搜狐
