隨著中國經濟的不斷發展，在購物中心內卷化、電商的普及與爆發、國民收入水平的提升、消費升級等各種綜合因素的影響下，購物中心與品牌商家的關系也在不斷重塑。
“居高不下”的空置率
據贏商大數據監測，2021年全國20個一二線城市購物中心平均空置率同比下降18.2%至9.0%；但相比疫前的6.1%的較低水平，仍有差距。其中，滿鋪出租的商場數量與2020年持平，為101家；出租率超過95%商場占比約46.3%，同比增加21.7%；同時，約3成商場空置率超過10%。
當下，購物中心“空置率”已然成為擺在運營者面前的首要難題。然而站在城市更新大潮下，存量時代考驗著我們對商業生命周期的挖掘和延續，“再生與自救”成為國內商業向下一階段突破新生的重要方式。
尤其經過疫情的洗禮，消費者需求及習慣發生轉變，線上消費成為他們主要的購物方式。需求大幅下降，供需矛盾突出，購物中心唯有求變，進一步調整和升級租戶結構與品質、優化品牌業態占比、主力品牌組合，才是商業購物中心的解決方案，一起來看：
面向Z世代，主打時尚潮流文化
近年來隨著“爆改而紅”的商業項目不斷涌現，購物中心則越來越傾向于品牌調改升級。
TX淮海丨年輕力中心，其前身為華亭伊勢丹，當時經營了15年后因中高端客流持續下跌、空置率過高而宣告歇業。此后，百聯集團與錦江國際集團簽署合作協議，將各自經營的第一百貨淮海店與錦江國際購物中心合并，化身為淮海中路最大的體量商業體—TX淮海。
TX淮海舊改的最大目的是對于“人流洼地”的痛點解決，該項目遵循“文化”先于“招商”的運營邏輯，通過舉辦展覽打造出一個潮流集群區域，吸引客流并轉化為真實消費。
TX淮海首創策展型零售概念，圍繞藝術展、藝術互動裝置、設計師品牌等，營造出年輕力氛圍，聚集了陳冠希的潮牌、專門賣寵物衣服的品牌、室內滑雪的專業體驗創新空間、Vintage集合店等特色品牌。
每一個路過TX淮海的人都強烈體會到這個區域的休閑氛圍，消磨掉傳統MALL“高端”所帶來的心理成本。而TX淮海四層被貼上的“Vintage（復古）”標簽，更是成為時下Z時代最熱愛的場景之一。
它以“Vintage X classic mode”為主題，打造了500㎡的“復古HOTEL”特別空間，展示出不同風情的精致復古單品，連帶同樓層的餐飲空間都覆蓋上了濃郁的復古工業色彩。
TX淮海可能是一個找不到任何對標案例的購物中心。它沒有完全遵循盒子商業的構成法則，比如清晰閉環的動線，明亮的商鋪展示，甚至連一個常規大氣的中庭也沒有。但同時，消費者又不得不被其品牌內容的豐富性所吸引。項目通過專業策展管理+創新體驗零售的結合，重新定義商業空間。
意外爆火的TX淮海，不僅吸引無數潮人大咖打卡，還一度被稱為“魔都最好拍商場”、“堪比美術館的商場”，成為商業的璀璨焦點。
引入“首店”，營造稀缺體驗感
三里屯太古里作為北京商業活躍度和風向標的代言人，疫情伊始同樣不可避免地出現了空置率上升、業績滑坡的現象。
早在2020年太古地產有限公司發布的公告中，披露了第二季度的營運數據。數據顯示，二季度三里屯太古里零售銷售額同比減少38.1%，下滑明顯。
去年疫情期間，雖然面臨銷售、客流難以提升的狀況，但三里屯太古里仍舊能夠把握內部調整時機，通過調改和品牌升級打造了更時尚、更潮流的體驗。
三里屯太古里依托 “時尚潮流風向標”的影響力和輻射力，鼓勵國際高端、時尚品牌“首店”、“旗艦店”落戶，被譽為“首店收割機”：今年2月25日迎來了& Other Stories 北京首店、日本的PUBLIC TOKYO和UNITED TOKYO均為內地首店、瑞典香氛BYREDO是中國首家beauty plus精品店、日本甜品LeTao、Ralph’s Coffee為北京首店等品牌。
三里屯太古里除積極引進首店外，更有多家小眾、時尚品牌進駐，如Tiramisu所在位置被LeTAO替代，潮牌服飾b+ab的位置被UNITED TOKYO替代，美國快時尚品牌HOLLISTER一層區域成為了網紅漢堡店SHAKE SHACK等。
此外，中國大陸首家Apple Store新店在設計上延續了品牌一貫的通透、簡潔風格，并融入許多北京元素，建筑主體的玻璃幕墻采用了景泰藍紋飾，也納入了Forum互動坊、Viewing Gallery景廊和Boardroom商談室等不同的場景。
星巴克臻選三里屯太古里旗艦店是星巴克在中國內地的首家旗艦店，2020年8月該店同樣進行了換裝升級，一層為商品市集，二層為Bar Mixato創新酒坊。通過星巴克臻選咖啡的加持、Bar Mixato創新酒坊體驗的引入，進行了全方位體驗升級，成為最新版擁有酒坊的星巴克。
隨著一系列品牌門店升級，三里屯太古里的迭代進入一個新階段，調整后的品牌門店功能性更全面，更好的滿足了消費者對于時尚生活的追求。在如今商業競爭越發激烈的大背景下，三里屯太古里在招商上通過擇優引進更多有創意的新品牌，包括在概念上、形象上，或者獨具風格的旗艦店等，始終保持北京頂尖潮流圣地的調性，挽回銷售頹勢。
未來，商業購物中心如何制定項目整體發展戰略、構建項目業態組合以及引入知名IP，迎來購物中心的新增長點，成為實體商業難以解決的問題。
豐富業態組合，打造多元引擎
上海U479是由新世界集團與盈展集團共同打造的項目，其前身是新世界休閑港灣。改造后的U479是一座共13層的高窄型商業體，商業體量1萬㎡，圍繞年輕力、夜經濟與煙火氣，打造24小時+“日·夜”的運營模式。
白天，首發首秀、潮玩快閃等品牌和活動，是年輕人的潮流聚集地；晚上，通過網紅餐飲、休閑娛樂等方式，打造屬于年輕人的“深夜狂歡之地”。創新樓層布局，小商業的獨門“吸客術”，項目將12個垂直樓層劃分為5大主題空間。
其中1F-3F設置旗艦店，5F-9F為主力餐飲，F4作為主題空間過渡銜接，用于活動平臺，實現客流的承接輸送。10F-11F為一個高端樣式Spa。B1層通過引入音樂現場營造年輕人愛的“地下氛圍”。
4F則為“次首層社交平臺”，主要用于打造各種活動，如快閃活動、小劇場等，實現全年齡、全領域、全類別、全覆蓋的社群聚集，不僅可以彌補小體量商業沒有寬闊中庭的缺憾，還能實現低層與高層間的客流引流。
主題街區常換常新
2010年5月開業的北京朝陽大悅城，為適應消費者對單一場景到體驗場景的變化，對位于五六層的高位停車場進行改造，新建成面積約1萬平方米融合商業、藝術與自然的主題街區。
“悅界”是朝陽大悅城較早打造的主題空間，將客群聚焦到了年輕消費群體。通過上下挑空的中央花園、露臺及回轉樓梯連接，讓消費者體驗到漫步回游的樂趣。
局部錯層的建筑手法，突破常規的店鋪布局方式，增強了視覺的豐富度。回轉樓梯、臨花園的露臺，既是通道、觀景臺，也是極佳的商鋪外擺空間，形成“店即景，景即店”的和諧交融。
繼“悅界”之后，朝陽大悅城又連續打造了慢食空間“拾間”和未來青年消費場“伍臺”和聚焦年輕人自我成長的知識分享空間“度刻”，因此朝陽大悅城也一直是京城潮流人群的聚集地。
文章來源：加得商業
