停貸潮事件蔓延后，市場各方都非常關注“保交樓”到底如何實現。坦白地說，目前暫時未見非常明確的指導意見，也未有足夠多的路徑可供參考，目前各地也更多的是在自行摸索，比如鄭州地產集團有限公司與河南資產管理有限公司（均為地方國企）近期擬聯合設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
爛尾項目及停工項目在“保交樓”的任務下，目前最難解決的仍舊是復工資金的問題，以河南鞏義市為例，針對問題樓盤銷售困難大、盈利空間小、難以取得群眾和金融機構信任等“自救難”現狀，政府工作組提出“平等協商、適當讓利、合力融資”方案，發動購房戶補繳后續房款、協調施工企業調整工程款支付比例和支付方式、鼓勵金融機構放貸投資，采取居民自救和合力共救相結合的方式，共同支持項目重啟。值得稱道的是，鞏義市發布的問題樓盤處置經驗中，針對澳龍港灣等3個項目采取的破產復工續建模式非常值得借鑒。
回到現實的問題上，假設停工項目“保交房”所需資金都不得不讓開發商自行解決，那很可能繼續進入死循環，尤其是已爆雷的房企，想通過項目本身的銷售繼續回血可能是天方夜譚（沒有新的購房人愿意購買停工項目的房子以及爆雷房企的其他房子），因此想通過開發商以往的資金池滾動模式從集團或其他項目調撥資金解決停工項目的復工并“保交樓”存在很現實的障礙。
不少同行認為，如果項目的剩余貨值能讓項目本身實現資金平衡或略有盈利，則引入AMC的資金或其他投資機構的共益債權等是否更能解決問題？筆者傾向于認為，就目前的市場情況而言，除非是政府層面監督或督促性質地要求金融端（不管是銀行還是AMC等）給予房企或項目公司足夠的支持（包括展期、續貸、新增授信等），且地方的調控政策繼續放松以促進房企的項目銷售、盤活庫存和消化債務，同時強化預售資金的監管，不然大概率還是無法為復工解決資金來源問題，尤其是購房者的信心問題。
再從融資的角度來看，在項目有剩余貨值且能實現資金平衡的情況下，AMC等投資機構向停工項目（尤其是爆雷房企的項目）提供資金支持的同時，如果能同步引入國央企開發商代建代管，或許更能解決問題，尤其是能為剩余貨值的銷售注入更大的信心，而這或許也是盤活剩余貨值的更優選擇。
最差的情況下，如果項目已賣完，但預售監管資金卻已被劃走或挪用，則要么想盡辦法追回被挪用的資金（該追責的就追責），要么就只能指望地方國企或城投平臺的墊資代建等方式，不過資金問題也只能指望中央統籌和地方協調，比如資金先由地方國企或預售資金監管銀行來提供，或者是政策性銀行給城投平臺、施工單位提供貸款，又或者是督促銀行提供貸款給AMC做政策性收購。總之，最好是地方政府牽頭，先解決“保交樓”的問題，預售資金被挪走的部分后面逐步追回。
筆者認為，對于“停貸潮”問題背后“房企沒錢、購房人沒信心”這兩個核心的障礙點，目前最關鍵的還是地方政府如何對“保交房”進行實質性的推進以給購房人足夠的信心。值得慶幸的是，據第一財經記者梳理發現，近期包括寧波、咸陽、遂寧、鞏義、洛陽、駐馬店、平頂山、綿陽等近十個城市，或是對區域內房企展開了約談、了解問題樓盤復工難題，或是推出了“一對一幫扶”、“一盤一策”等方案，助力問題樓盤風險化解，而上述舉措總體上確實避免了“停貸潮”事件的惡化。需注意的是，盡管銀行方面認為“停貸潮”事件對銀行的影響非常有限，比如最差的情況下就是適當給予展期，但“斷供潮”引起的銷售信心的崩塌卻仍在擴大，目前事實上也引起了信用的崩塌，比如“停貸潮”出現后房企債券的整體大幅下挫已經蔓延到了混合所有制企業和頭部優質民營房企。
值得一提的是，就預售資金監管一事而言，銀行一直都騎虎難下，此前地方政府（住建部門）一直試圖讓房企更有效地使用監管賬戶資金，比如南通市5月20日發文要求對優質房地產企業預售監管資金實行差別化監管政策，增加撥付節點、降低重點監管資金額度、使用銀行保函替代等額商品房預售監管資金等；成都市6月8日發布的17條舉措中提到“提高商品房預售資金使用效率，對信用良好的房地產開發企業，在商品房項目預售資金監管期間，提供見索即付性銀行保函的，保證額度可提高10%，最高不超過50%”；等等。但實際上，銀行在樓市下行期對預售資金監管放松的響應程度非常有限，比如樓市下行期銀行基本都不太愿意給房企開具保函以置換監管賬戶中的資金，此次的“停貸潮”事件更是讓住建部門和銀行本能地加強了對預售資金的監管。
事實上，此次的“停貸潮”事件讓住建部門與銀行之間的關系變得更為微妙，尤其是在預售資金的監管責任界定方面。除此之外，盡管在停貸潮事件的處理上監管部門要求金融機構給予開發商更多的支持，但就現實情況而言，大部分銀行都已變得更加謹慎，銀行最近對民營房企的收貸動作也非常明顯，因此，不管是繼續給房企提供貸款，還是預售資金的監管，銀行目前的風控肯定會加強，而這對“保交樓”的任務來說卻不是什么好事。
文章來源：西政資本
