商業地產，已經打開了另一扇窗…

商業地產的新機會，已經出現。

最近，商業地產行業依然波瀾不斷，市場信心低迷的大背景下，一些頭部房企也開始受到投資者們的擔憂和質疑。

不過，危機總是與機遇并存，積極的變化也正在發生——就在不久前，證監會對四只消費基礎設施公募REITs開閘，華潤、金茂、萬科三家頭部房企REITs獲受理。

這意味著，市場期待已久的商業地產REITs終于迎來機會，優質商業獲得獨立上市融資的可能性，打通經營性不動產“投融建管退”全鏈條邁出了重要一步。

如果后續幾家企業REITs能夠順利發行，不僅將有效拓寬地產融資渠道，同時也將極大激勵不動產市場的發展，有利于地產行業進入均衡發展的新階段。

近年隨著住宅開發面臨瓶頸和拐點，主流頭部企業都已紛紛明確轉型思路，例如華潤、龍湖、萬科等，都在加大對經營性物業的投資和布局。

當很多人還在為地產擔心迷茫的時候，實際上新的窗口已經打開…

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房企的轉型

對地產行業而言，關于投資商業地產及經營性業務的探討，很多年前就有。

但是，在曾經住宅開發蒸蒸日上的市場環境下，投資回報周期較長的商業地產顯然并未引起足夠重視，僅有華潤、龍湖、萬科等少數房企，長期堅持投資商業項目。

然而2021下半年以來，房企爆雷潮的出現，改變了國內房地產行業的發展局勢，同時也徹底打破了過去對于住宅投資的“路徑依賴”。

在今年各大房企的業績會上，曾經以住宅為核心的頭部開發商們，都不約而同的提出向經營服務類業務轉型的目標。

比如龍湖就表示：“計劃用三到五年的時間，將運營、服務航道的利潤占比提升至50%，收入占比達到20%，同時降低有息負債，讓公司更加安全。”

華潤置地也提出：“要把經營性不動產業務打造成第二曲線，未來盈利占比將提升至50%。”

這種變化，不僅反映出在住宅市場日趨飽和的當下，國內房地產投資重點開始向經營性持有物業轉變；

同時也意味著，中國不動產投資領域將告別粗放增長，正在像歐美、日韓、香港等市場那樣走向成熟，進入新的發展階段。

近日，三家頭部房企的消費基礎設施REITs獲受理——華潤的萬象城、金茂的覽秀城、萬科印力的印象城，將獲得上市融資的機會。

REITs放開，意味著那些長期持有經營性不動產的企業，將獲得新一輪發展機會，同時也將加速傳統地產開發商向不動產商轉型。

萬科董事會主席郁亮，近期就對媒體表示：“有REITs之后，我們終于可以說萬科從發展商變成不動產商了，從房地產開發者向不動產開發經營服務提供者轉變。”

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資本的選擇

不僅傳統房地產開發商意識到行業變化而主動謀求轉型，在大地產領域的金融機構們，也早已調整了投資布局的重點方向。

以地產金融和資管賽道的頭部企業平安不動產為例，在債券半年度報告中，其業務發展目標已明確為：

圍繞一二線重點城市，積極布局商辦(寫字樓、商場、酒店)、租賃住房、康養等領域，打造全價值鏈資產管理能力、全過程金融產品能力以及全方位風險控制能力。

同時，繼續壯大不動產資產管理業務，積極布局收租類不動產物業，為集團保險資金提供不動產領域相關資產配置與管理服務，定位為集團險資配置的主力平臺。

平安不動產對商辦等收租類物業的大力深化投資從2009年就已經開始，應該說他們的策略調整遠早于行業。

目前，平安不動產已經成功投資了很多高端寫字樓及商業綜合體，大部分都位于一線及核心二線城市，物業資產質量優良、出租率居于行業高水平。

如今，在全國很多核心城市的核心區位，你都能看到平安不動產管理的物業，這些核心物業構成了平安不動產穩健發展的底氣。

例如去年獲得樂居財經“年度資產管理標桿項目”的杭州平安金融中心，即使在受疫情影響的2021年，也保持了98%的高出租率，全年納稅超過2億元。

而在商業不動產REITs開閘的當下，擁有大量核心區位資產的平安不動產，同樣將迎來更大的發展機遇。

今年4月，平安不動產宣布與華潤萬象生活達成戰略合作，將引入后者多年積累的品牌資源優勢及運營管理能力，共同打造具有消費引領力的城市級商業新地標。

目前，平安不動產已經構建了與新鴻基、華潤萬象生活、香港置地、凱德、龍湖、印力等多家優秀商管企業合作的專業運營平臺，為其在管資產運營賦能，未來這些優質資產項目也都有通過REITs實現上市的可行性。

作為中國平安旗下專業的不動產資產管理平臺，平安不動產資產管理原值規模超2200億元，其中商場管理面積達280萬平方米，主要在管資產為產生持續穩定回報的商辦收租型物業。

隨著房地產步入存量時代，在行業轉型和REITs放開的影響下，不動產資管領域將迎來重要的發展機會，而在這一賽道深耕多年，擁有資本優勢和資產優勢的平安不動產，無疑將承擔起更加重要的角色與責任。

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未來的方向

早在幾年前，商業地產已分化為四個不同方向，即：投資商、開發商、運營商、服務商……每個領域都將出現能力突出的頭部企業。

如今，我們已經看到這種趨勢正快速成為現實，比如以平安不動產為代表的投資商，以華潤、萬科等頭部房企為代表的開發商，以及近年涌現的一批商業運營管理公司、代建服務公司、物業服務公司等。

參照歐美等發達國家的經驗，未來房地產行業將越來越細化，不同公司根據自己的專業特長將專注于某個細分市場，更加精細化和專業化。

而從諸多發達國家的實踐看，在地產基金、REITs等工具完善的情況下，地產金融投資機構的發展空間，甚至比傳統開發商更大——他們既可為項目開發提供資金，也可以投資存量資產，通過有效的資產管理實現收益。

因此，在地產進入新周期，REITs離我們越來越近的背景下，不動產投資與資產管理，就是市場打開的另一扇窗。

正如平安不動產首席運營官曾燦霞今年初在一次行業論壇上所分享：

“真正能夠穿越周期的還是優質資產，雖然宏觀的不確定性依然存在，但是隨著時代的變化，機會是不斷涌現的。”

商業地產作為一個體量巨大的行業，雖然我們走到了一個階段性的轉折點，但整個行業還遠未成熟，還有很多機會留給那些有準備的人。